《中华人民共和国物权法》对我国现行法规定的各种地权进行整理、归并和创新设计，科学确定进入中国物权法典的地权类型：在公有土地的物权法构造中，把土地用益物权制度置于优先位置，形成有中国特色的以国家土地所有权、集体土地所有权为主导，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权为基础，土地抵押权等担保物权为辅助的典型土地物权体系。其中，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等土地用益物权，处于中国土地市场民事流转关系的轴心，它们是中国土地市场孕育、成长并最终走向成熟的“基石”，也是市场参与土地资源优化配置的权利载体和基本工具。适应中国土地市场建设和发展的需要，今后中国典型土地物权体系建设应在以下几个方面重点突破：
一是要完善土地所有权制度，重点完善公有土地所有权的行使方式及收益分配制度。在国家土地所有权方面，一是逐步研究解决“运动员”和“裁判员”的角色混同问题，明确国家作为土地所有权主体的职能与国家土地管理职能各自的范围和行使机制；二是完善国有土地收益分配制度，不仅国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，而且还要探索建立国有土地收益基金制度，尽快解决地方政府对土地出让金收益“寅吃卯粮”的问题。在集体土地所有权方面，重点是因地制宜探索“成员权”参与集体管理决策和分享收益的机制。
二是建立统一的建设用地使用权制度。整理、归并“国有土地使用权和集体建设用地使用权”的分类，统一冠之以物权法上的“建设用地使用权”称谓。凡建设用地使用权，只有取得方式的差别，其权利内容和行使方式概依法定。不论是国有土地之上，还是集体土地之上，凡依法设立的建设用地使用权，应“同地、同权、同价”。不仅要实现增量建设用地使用权制度的统一性，还要逐步解决各类历史划拨建设用地使用权制度的衔接和统一问题。
建立起统一的建设用地使用权制度，不仅可以大幅度降低土地市场的交易成本，实现土地流转关系通畅、便捷，而且可以实现城乡建设用地市场的统一，有助于实现“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”，同时还将促进地产市场与房产市场的融合，加快中国土地市场结构成熟和升级换代。
三是建立统一的土地承包经营权制度。土地承包经营权是成立于农用地上的用益物权。土地承包经营权主体是集体成员的情形下，其设立并非基于集体与其成员的合意行为，而是集体的法定负担，是农民成员权的转化和实现方式。土地承包经营权主体为非集体成员的情形，土地承包经营权的设立是基于双方的合意行为。不过，土地承包经营权的内容概依法定，不因取得方式不同而有所差别，这是土地承包经营权物权化的底线。因此，要逐步实现“按人头均分的土地承包经营权”和“通过拍卖等方式取得的土地承包经营权”的统一性，法律对这两种土地使用权应一体化保护。
四是建立与土地承包经营权、建设用地使用权相衔接的可转让的宅基地使用权制度。在一个可以预见的时期内，中国的现代化不可能消灭农村。
鉴于农村是不同于城市的生产、生活和社会空间，尤其在坚持土地集体制度的前提下，设计与城镇建设用地使用权区隔的宅基地使用权，是发展农村房地产业，建设现代化的社会主义新农村的基础制度。与土地承包经营权的取得方式相衔接，现阶段宅基地使用权的取得方式应以“基于成员权的一户一宅”为主，并辅之以其他补充方式。建立起与土地承包经营权、建设用地使用权相衔接的可转让的宅基地使用权制度，有利于提高农民宅基地利用强度和房屋质量，有利于缩小城乡居民生活质量差距，有利于促进农村人口在城市化过程中释出土地，有利于实现城乡建设用地的集约和节约利用。
4.3.2全国统一、开放、竞争有序的土地市场规则体系
建立全国统一、竞争有序、开放的土地权利流转和交易规则体系，是土地市场基础构造的重要组部分。包括以下几个要点：
一是建立全国统一的土地市场。各地的经济社会发展水平不同，土地的需求和供给也不会相同，土地市场也因此具有区域性。但土地市场不能分隔，不能出现地方割据，要有一套统一的规则通行全国土地市场，要建立城乡统一的建设用地市场和全国统一的农用地市场，等等。当前对土地市场人为割裂的划分，需要尽快纠正。不少人将土地市场划分为一级市场、二级市场、三级市场，这种划分从权利流转时序确有其依据。其实，通常所说的一级市场，不过是国家作为土地所有者向市场里投放土地而已，根本称不上一种独立的市场形态；所谓二级、三级土地市场，也不过先手与后手的差别，更不能说是一种市场形态。不管是国家作为土地所有者出让国有土地使用权，还是之后的二手、三手的再让渡，他们都是土地市场里的供给者，他们各自提供一部分土地供给，他们结合在一起才形成土地市场的总供给。
国家每个年度投入的农用地转用指标固然形成当期土地供给，但二手、三手交易也是当期土地供给的重要组成部分。一级、二级、三级土地市场的分割和对立，可能降低土地资源配置效率，加剧宏观经济运行的不确定性和风险。同样的原因，按所有制不同把土地市场分割为“国有土地市场和集体土地市场”的做法、政策，也应尽快改弦更张。
二是建立开放的土地市场。一个开放的土地市场，就是将土地市场纳入更广泛的市场框架。对内意味着与房产市场融合，与资本市场、劳动力市场衔接，对外则意味着与世界不动产市场、金融市场良好互动并接轨。在完善社会主义市场经济体制过程中，土地市场建设的一个重要取向就是把土地市场纳入中国市场体系，使之成为中国市场体系中的一个有机构成部分，特别是要实现地产市场与房产市场融合，实现不动产市场与劳动力市场协调、共生，要使不动产市场与金融市场互动和结合。随着中国经济对外开放的广度和深度的全面提升，世界房地产市场、金融市场对中国市场的影响力也在不断增强，中国土地市场建设须借鉴国际经验，也要探索规避世界不动产市场风险的办法和途径。
三是建立竞争有序的土地市场。中国土地市场并不是一些人所说的“政府垄断一级土地市场”，事实上我们已经确立了土地使用权出让由市、县级人民政府具体组织的制度，全国2864个县、市（区）级行政单元都是城镇土地的供应者，正逐步形成具有垄断因素的竞争性市场结构，既可以避免小土地所有者分散供应导致的过度、无序竞争，又避免土地供应权上收可能导致的高度垄断。实行和完善全国统一的城市土地储备制度，改变多头供地格局，城镇土地由地方政府国土部门集中供应，在促进土地市场活力的同时，切实保障国家对土地市场的控制力。
坚定不移地实行土地出让制度，进一步规范土地划拨制度。不断完善协议、招标、拍卖和挂牌等交易方式，充分发挥协议、招标、拍卖和挂牌等各种交易方式的优势。有人提出以年租制取代出让制，也有人主张把土地出让金并入物业税，这些观点与中国土地产权制度改革背道而驰。在年租制下，土地使用人取得的土地权利只能是租赁权。没有了土地出让制，中国的土地用益物权制度也就不存在了。
4.3.3政府对土地市场的监督管理
土地市场是一种特殊的要素市场，政府对土地市场干预的力度、广度和手段明显不同于对劳动力、资本、技术等其他生产要素市场的干预。特别是，在中国转型发展过程中，政府还是土地市场成长和发展的重要推手，只有不断推进政府主导型经济发展模式向市场主导型经济发展模式的过渡和转化，才能为土地市场成长腾出空间。在转型期，中国政府对于成长中的土地市场的监督管理智能，主要体现在以下几个方面：
一是产权登记管理。土地市场交易的是土地产权，通过土地登记制度对土地权利变更予以公示并赋予公信力，是土地市场健康发展的基础和保障。归并土地登记和房产登记，逐步建立统一的不动产登记制度，对地产、房产实行一体化保护，促进不动产市场信息透明、公开、便捷流转，降低交易成本。
二是价格管理。由于中国土地市场价格形成机制还不完善，全国2864个县、市（区）级行政单元展开的无序竞争使一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，扭曲了价格形成机制。适应这一形势，政府可以从价格角度对土地市场进行管理，以校正扭曲了的价格形成机制。包括：建立土地价格评估制度；建立基准地价、标定地价确定和定期更新、公布制度；建立协议出让国有土地使用权最低价制度、全国工业用地最低出让价控制标准；建立完善交易价格申报制度；建立完善地价动态监测制度，等等。
三是合同管理。当前，中国的土地市场是在政府的公权力强力介入、规制和调节之下运行的。土地市场是一个参与各方不断签订合同并不断履行合同的过程，就政府对土地市场的监督管理而言，合同管理是政府对土地市场进行监督、管理的重点。监督市场参与者遵守市场规则，促进当事人全面履行合同，对违反市场规则和不履行合同的予以惩罚，有利于逐渐形成一个诚信、稳定、有序、可预期的市场交易秩序。
四是中介和信息服务管理。大力发展土地市场中介组织，特别是要大力发展土地估价、土地租赁、咨询服务等中介业务。通过发展中介组织，解决土地市场信息不对称问题，提高市场交易效率。对土地市场的中介和信息服务管理，还是个薄弱环节，今后迫切需要发展和加强。
4.4小结
通过本章的分析发现，在中国转型发展过程中，地根经济的形成与土地要素市场化是亦步亦趋、一体两面地交织在一起的。随着土地要素市场化的发展，土地市场逐步建立起来，这个过程也就是地根经济逐步形成的过程。同时，以土地公有制为前提的中国土地市场结构，也奠定了土地政策参与宏观调控的市场基础。
