首先，贷款限额管理提供的风险保障有限。现行贷款发放行为中，主要是通过贷款限额来体现对风险的考虑。如果借款人风险高，则限额就可能很低，甚至可能不予贷款。这样的做法旨在给作为资金提供者的银行一个保障。当客户发生到期不履行还款合约的时候，银行可以将其所抵押的住房以拍卖等方式进行处置，以收回资金。在其他条件相同的情况下，贷款限额越低，银行的资金就越有保障。银行通过这样的方式保障收回资金，其实隐含一个条件，即当银行在对客户所抵押的住房进行处置时，能容易地在市场中脱手，并以不低于客户所欠偿还的资金脱手。但实际上却未必如此。因为所抵押的房产价值可能出现大幅下滑，尤其是在金融风险导致金融危机的时候，所抵押的房产价值可能低于未还清的贷款本息和，这时就可能产生借款人违约的危险。如果出现抵押物的处置成本太高，或者出现市场恐慌，银行根本就没有办法脱手变现，银行就可能被迫成为房东，这样势必会给银行带来风险。因此，贷款限额这样的风险防范措施，其作用是有限的。
对贷款限额确定的过程中所依据的借款人信息，在长期中可能发生很大变化。在贷款期间，商业银行对借款人的经济状况难以预测，监控起来难度也很大。对借款人的信誉、品德、工作状况难以准确及时的掌握，这对贷款资金的安全性构成了潜在威胁。因此，从银行角度讲，个人住房贷款仍然存在较大的风险。其中，信用风险是抵押贷款面临的最大的风险，也是最难于处理的一种风险。《巴塞尔协议》也将“完全以居住用途的住房抵押贷款”列入“高风险资产”，其风险资产权数为50％。
其次，利率变化会给银行带来风险。个人住房贷款业务存在一个资金来源期限短而资金期限长的矛盾，这就使银行暴露在利率风险下，当利率发生波动，银行就可能遭受损失。如果利率上升，商业银行会因为合同的低贷款利率而受损，虽然银行可以定期根据市场利率调整，但一般而言，银行并不是立即调整的，这中间有一个时间差。这个利率调整的时间差实际上给银行带来了风险。存款方面，利率上升意味着储户可能会将资金提前支取并以新的高利率存入银行，这一隐含期权的风险就转换为现实的损失。如果利率下降，则贷款人可能从当前资本市场融资而提前还款，从而使银行预期的收益率得不到实现。如果利率上升太大，借款人可能发现贷款支出比预想的要大得多，可能从其他渠道抽调资金而提前还贷，这在经济生活中是很常见的。因此，隐含期权可能给银行带来潜在的损失。此外，银行的住房贷款通常都是以名义利率计算的，当发生通货膨胀以后，可能使银行产生购买力风险。
最后是政策性风险。住房金融还存在政策性风险，在贷款的发放上有许多规定，比如关于优惠利率的有关规定。但是，商业银行发放与否所依据的是当前的政策法规及内部规定，而不是今后可能出台的政策。如果政策的长期有效性不能保证，则可能存在政策风险。在中国的渐进市场化进程中，利率的生成机制、发展变化模式以及利率变化的幅度与频率都会发生变化，从而导致相应的利率风险。
住房金融不光是政策性较强，区域性差异也很明显，宏观经济形势的发展对住房抵押贷款的影响也是一个重要的因素。而住房金融风险的扩散性强，一旦发生危机，会迅速大面积扩散，危及整个金融市场的安全和整个国民经济的健康发展。
6.3.2、个人住房抵押贷款定价模型
通过前面的分析，我们认为采取贷款限额来保护银行利益不受损失固然有一定的作用，但准确的贷款利率可能对银行的风险管理更有帮助。可以把银行的住房抵押贷款利率表示为：
1+r（t）+co+El+ra×λ+rio
λ=σt×t×a1-β（6-10）
其中，r（t）是相应到期期限的无风险利率，也可以看作是贷款的基础利率，可以利用利率期限结构的信息来得到。1+r（t）表明了银行可以将资金用于购买无风险的国债所获得的利率，也可以看作是贷款的机会成本。co则表示单位贷款所分担的经营成本，可以通过营业成本与贷款总额之比来计算。El表示一元贷款所可能出现的预期损失，我们在贷款定价的时候将能预期到的损失考虑进去，这个数据各银行可以通过既有的贷款信息，结合该笔住房抵押贷款来估计可能出现的预期损失。ra表示银行要求的经风险调整的收益率，也就是RAROC，表现为基点（bps），这是一个预先设定的基点数，是银行决定发放贷款与否所依据的标准，在发放每一笔贷款的时候，实际计算的RAROC可能比ra高。λ=σt×t×a1-β是风险调整因子，其中，σt表示贷款价值的标准差，a1-β表示置信水平为β（如99%）的分位点的值。在正态分布假定下，置信水平为99%的分位点α001为233。当然，银行也可以根据自身掌握的历史信息来确定风险调整因子。rio则表示因为贷款中所隐含的期权在贷款利率上的体现，也以基点表示。银行可以通过采取模拟的方法，模拟贷款利率变化路径中借款人提前偿还或者推迟偿还的期权执行情况，来确定隐含期权对利率的影响。需要注意的是，在确定rio的时候要将风险因素排除掉。当然，如果无风险的国债市场足够发达，交易品种足够多，可以从市场交易中得到相应的隐含期权所体现的OAS，也可以借用。需要注意的是，这样的隐含期权的价值并不能完全用rio来表示，因为在贷款中隐含的期权是不可以独立交易的，隐含在贷款中，而贷款本身也通常是不可交易的。
6.3.3、小结
在贷款的定价实践中，现行的定价方法对借款人的独特风险考虑得相对不足，我们利用RAROC模型来考察风险对贷款利率的影响，然后，针对贷款中可能隐含的期权对未来现金流的影响，我们提出将RAROC模型和OAS模型结合起来，以便为贷款利率的确定提供一个更精确的方法。这样既考虑了风险（不仅仅是信用风险），又考虑了隐含期权对贷款收益的影响，将两者的影响以在无风险利率和经营成本基础上加上一定的基点的方式，在贷款定价中体现出来，从而提供了一个更为合理的定价方法。
在实际操作中，可以用我们在第四章所讨论的利率期限结构提供的信息来确定基础利率，也可以按照国家的基准利率。而对贷款利率的风险补偿，商业银行可以根据自身所掌握的客户内部评级资料标准以及违约风险损失等相关信息来确定其风险溢价，也可以参考我们在第五章所研究的利率风险结构提供的信息，确定贷款中的风险溢酬。而期权调整的利差，则可以根据债券市场的相关信息，通过技术处理获得，或者银行自己通过模拟，考察有关利率变化而导致未来现金流变化，进而将隐含期权的影响估计出来。
