让我们粗略看看2009年土地价格是怎样的疯狂，以及这1.59万亿元的土地出让金政府是如何拿到手的。富力地产股份有限公司以242%的溢价率艰难地拿下北京广渠门外10号地。华美地产有限公司披着“祁连房地产开发有限公司”的外衣，经过125轮的竞价，在13家竞买开发商的你争我夺之中以122.9%的溢价率拿下通州区九棵树大街地块。
而2009年被新闻界和地产界称之为“最牛地块”的广渠路15号地的竞争更是热度惊人。经过97轮的激烈角逐，该块地却最终以40.6亿元的天价被横空出世的“黑马”--中化方兴投资管理【北京】有限公司【以下简称中化方兴】收入囊中，溢价率高达146.51%。在扣除1.5万平方米的廉租房面积后，楼面地价达到每平方米15313.7元。
在当日的竞拍现场，面对各路豪强，“黑马”中化方兴毫不犹豫地步步紧逼，向来以“不差钱”自居的SOHO中国董事长潘石屹也不得不在39.5亿元的价格止步，无奈地在小本上写了一个“停”字，以示意坐在身边的SOHO中国总裁阎岩停止举牌。金融街控股股份有限公司一位高管也曾经无奈地表示：“我们参加了广渠路15号地块的现场竞价，但还没来得及举牌，报价就已超过我们预期的上限了。”当时竞争的激烈程度可想而知。
纵使是在2009年年底，中央政府密集出台了一系列楼市新政，宏观调控的意图十分明显的情况下，仍然有大量地产开发商出手炒作房价。动辄200%、400%以上的溢价率，让“最牛地王”快速被替换着。
一边是我们要遏制房价过快上涨，一边是土地财政力促房价上涨，一个不争的事实是：如果地方政府仍坚持土地财政政策，那么，国家出台的一系列房地产宏观调控政策就可能在地方政府的土地财政政策面前土崩瓦解。
2009年的最后十多天，财政部、国土部等5部委相继出台了“营业税优惠政策”调整、“国四条”，并加强了对土地出让收支管理的监管。其中“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”成了开发商和媒体圈最为关注的焦点，因为这些措施如果贯彻得力，足以让房地产企业的现金流面临巨大的考验，部分企业甚至有可能面临资金链断裂。
然而，正如前文提及的，土地出让金历来是地方政府的第一大财源，2009年全国70座城市土地出让金收入同比急涨的火暴，只会进一步增加新一轮“以地生财”的热情。
正如经济学家谢国忠所言，“中国地方政府的收入依赖于房地产市场，这使得形势更为严峻。每隔大约5年时间进行换届选举的地方政府官员，在活跃房地产市场，从而将地方政府收入最大化方面有着强大的动机。这种政治动机为巨大的房地产泡沫的成长埋下了种子”。
说到底，土地财政之所以生命力无比旺盛，是与目前的官员政绩考核体系密切相关的。从目前的财政收支结构来看，非土地渠道获得的财政收入，中央政府占据了绝大多数的份额。地方政府的主要收入则不得不依赖卖地和收费、罚款等非正规渠道。以2009年为例，不少地方的收费、罚款占地方财政收入比例高达30%，土地出让金以及与土地有关的税费等占到地方财政的40%以上。因为这个原因，地方政府在进行基础设施建设、强化公共服务的时候不得不依赖卖地收费的模式来维持运作。
而其中卖地的收益最大，因此地方政府屡屡高价卖地，加上炒地囤地的多为具有国有企业背景的大地产商，且买地资金主要来源于银行系统，因此地价呈现上文所述的疯狂也就不难理解了。
然而，卖地的灾难性后果是难以想象的，这个模式也是不可持续的。比如某城市的规划面积是60平方公里，现任的市委书记王某一任五年共卖掉了20平方公里，接下来五年李书记卖掉40平方公里，出让期为70年。也就是说前两任书记已经把后面12任书记可以卖的地都卖光了。
那之后60年的财政收入怎么解决？如果财政体制不进行改革的话，后果将是灾难性的。
2.开发商囤地坐收无风险暴利
与地方政府和开发商疯狂炒地相映成趣的，则是开发商大规模囤地而不进行房地产开发的怪现象。潘石屹就表示，“中国有很多房地产开发商囤积土地、倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到1/3左右”。而数据也显示，截至2009年第三季度末，全国排名前10位的上市房地产企业囤地规模已经达到3亿平方米。
中国的土地转让模式相继经历了协议批地和“招、拍、挂”模式。在协议批地的年代，一些背景较深、官方资源丰富的开发商常常通过非常规手段，以极其便宜的价格获得土地并囤积起来。
而到了“招、拍、挂”阶段，这些早年囤积了大量土地的开发商开始减少开发量，从而导致住房供不应求而拉高了房价。即使在2006年、2007年，不少城市中很多楼盘的土地来源即为协议出让，这些楼盘土地成本极低，但它们中不少成员充当了同片区房价的领头羊，可以说，囤积土地为开发商带来了巨大的利润。一些开发商还将手中的土地在二级市场转让给新进场的开发商，从中赚取高额差价。
从2007年开始，伴随火热的楼市而来的圈地运动在资本市场被解读为利好，大量的土地储备让开发商在股市中赚得盆满钵满。圈地运动在推高周边地价的同时，也拉高了社会对房价的预期，而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅以投资保值，大量资金就这样循环为开发商“输血”。
2009年11月初，中央电视台《经济半小时》栏目曾经揭露了李泽楷旗下的房地产公司在北京囤地三年后出手转卖，其获得的利润是盖房的三倍。这由此也引发了社会各界对囤地的广泛关注。
中原地产研究中心在2009年8月20日曾发布一份研究报告，报告称，40家知名地产商自2003年以来，在土地公开市场上获取了270个地块样本，除去在售和售完的土地，还有57%的土地没有入市。其中，27%的土地还处于待开发状态，30%依然处于规划中。
房地产市场的囤地现象已经不是个案。广州市国土资源和房屋管理局曾经通告，该市2007年产生的27个“地王”仅有7个动工，其余20个地块未见动工建设。来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据也显示，上海全市目前总共有1077万平方米住宅用地处于“批而未用”状态，其中相当一部分用地掌握在开发商手中，涉及70多个房地产项目。
“地王”如雨后春笋般绵延不断地出现，而企业在拿到地以后却又实施大规模囤积，其负面影响是极其巨大的。
首先，这使得本已稀缺的土地资源的供给更为紧张。
再者，囤地成为开发商维持高房价的一大武器，使开发商操纵房价成为可能。开发商以囤地为诉求，通过对土地数量的控制来影响商品房的建设量，从而保证“高房价、高收益”的无风险格局。
最后，囤地只会不断制造虚幻的资产价格泡沫，开发商以此作为抵押获得银行贷款支持，甚至去资本市场圈钱，获得资金后再囤地、炒地。而一旦资金链条稍微出现问题，便只能以房价下跌来回收现金，从而拯救资金链条。而这一趋势一旦形成，往往难以遏止，最终的结果只会是导致泡沫破灭，破坏宏观经济的正常运行。
是的，已经到该向囤地的大佬们说“NO”的时候了！
3.银行与房地产业纠缠交错
追捧“地王”的队伍里频频出现大型中央企业的身影，这与央企可以通过国有银行获得雄厚的资金支持有着十分密切的关系。央企炒地之所以呈现如此的疯狂状态，是因为这些企业基本不需要承担成本压力，更不需要利用自己的利润来拿地。风靡全国的“炒房团”中不少人也是依赖银行的信贷资金的支持，而只有很好地利用信贷杠杆，炒家才有可能在风云变幻的房地产交易中做到游刃有余。
以下一组数据进一步证明了银行系统和房地产泡沫“唇齿相依”的密切关系。
实际上，2009年以来，中国房地产市场异常火暴，企业资金异常充裕，这都与开发商较以往更容易获得银行信贷的支持有着直接的关系。国??统计局的数据显示，2009年房地产开发企业资金共有57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，同比增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，同比增长116.2%。两项相加达19696亿元，约占全年新增贷款9.59万亿元的20％。
这意味着，2009年有近2万亿元的信贷资金在助长楼市暴涨。这还不包括那些以热钱形式存在的民间资金，以及从银行系统贷出资金以进行炒房的信贷，这两者的比例也绝不会低。因此，保守估计，2009年近10万亿元的新增贷款中至少有3万亿元与房地产业直接相关。
过多的银行资金进入到房地产领域，无疑埋下了巨大的信贷风险。有些开发商从银行获得贷款后，不是用在了支付工程款等开发领域，而是投入到土地市场用以拿地，结果拖欠了工程款不说，还推高了土地价格，加剧了房价上涨压力，最终加大了房地产信贷风险。
第十一届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员尹中卿先生早在2009年7月就对央行的信贷政策提出严重质疑。尹中卿先生认为，2009年上半年新增信贷7.37万亿元，是过度宽松而不是适度宽松，在信贷中存在的问题是，有部分资金流入股市、楼市；部分贷款在银行内部空转，属于无效贷款；大企业获得贷款后转手加高利率借给中小企业，形成贷款价格的双轨制。
正如颇有才华的评论员叶檀博士当时这样评析尹中卿先生的质疑：“如果央行不能回答这些质疑，中国经济将因为产能过剩和拉长资金杠杆而陷入更可怕的通缩之中。”
这几年来一直致力于银行业研究并将其与宏观经济相结合的中央财经大学教授郭田勇在一次谈话中，解释了银行、地产商和政府这三者之间“剪不断，理还乱”的复杂关系。“作为银行来讲，对土地一级市场开发商贷款授信的口子是开得比较松的。地方政府都有自己的土地开发中心，由他们来进行开发。当然，在开发过程中，这笔银行贷款进来以后，其实就是以政府信用来拿的钱，用以进行拆迁、开发。”
正是因为如此，开发商在获取银行资金的时候，其真实担保人其实就是地方政府，甚至从某种意义上来说，某些地方政府几乎具备了房地产开发的政府职能。
而对于银行和房地产业之间的关系，向来敢说的任志强在2008年就放言：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”此话一出，立刻引发各方的争辩：银行真的被房地产开发商绑架了？银行与房地产商究竟谁先死？第一个问题的答案是肯定的，那就是银行的确已经被房地产开发商绑架。至于银行和房地产商究竟谁先死的问题，现在谁也不能给出明确的答案。在接下来的“房地产泡沫破灭之后”一章我将给出较为详细的分析。我的结论是，银行不会死，房地产企业会大量倒闭。
4.房地产领域“腐败铁三角”
高房价和房地产业畸形发展的危害，还远不止让经济增长陷入死胡同这么简单。现在，房地产业已经成为腐败滋生极为严重的领域，高房价更是成为导致贫富两极分化进一步加剧的直接原因。
我较为熟悉的一位在北京的开发商朋友，在一次酒席聊天期间和当时在座的朋友坦言，房地产业的利润结构大致是这样的：开发成本大约占房价的20%，开发商基本能获得房价的40%作为利润，而剩下来的40%则为相关职能部门的“收益”。
原全国人民代表大会常务委员会副委员长成思危在接受中央电视台采访时，也作过类似表述，老先生直言“这30%里有一部分，是开发商最不愿意公布的，说白了就是行贿的费用”。在比例上与我的那位朋友所说的稍有差距，但房地产领域成为腐败极为严重的领域之一，已经不是什么秘密。
细心一想，腐败“收益”占到房价的四成之巨，其实个中玄机也并不令人惊奇。在“只涨不跌”神话的支撑下，房地产业成为极其暴利的行业，房地产开发商和某些政府官员沆瀣一气，结成利益共同体，从而使得该领域腐败窝案、大案频发，对此我们早已经习以为常。
活生生的事例是，一大批省部级、厅局级高官因与房地产腐败有关而纷纷落马，结束其政治生命。原山东省省委副书记、青岛市市委书记杜世成【曾经鼓吹“房价不能倒”】、原上海市市委书记陈良宇、原江苏省人大常委会副主任王武龙、原安徽省副省长何闽旭、原天津市检察长李宝金、原湖南省郴州市市委书记李大伦、原深圳市市长许宗衡，这些正值政治生命“青年期”的人物就曾拜倒在房地产业的妖娆魅力之下，与房地产业腐败都有着或多或少的暧昧关系。套用一句流行语，我们不禁感慨“房地产业的产业链有多长，权钱交易的食物链就有多长”。
2010年1月，昆明“两会”召开之际，昆明市市委书记仇和在与人大代表座谈时指出：“昆明的土地价格比周边【省会】城市都低，但是房价不低，为什么？原因是钱到了老板的包里。这是巨大的贪污腐败！为什么？因为部分官员当了老板的保护神。目前我们已经掌握了一些线索，下一步将会对这些官员进行查处。”
虽然我们难以知道“巨大的贪污腐败”、“老板的包里”、“当了老板的保护神”这些让人有点儿摸不着头脑的话语究竟意味着什么，不过，从当时参与会议的人大代表黄焰的口中还是能够听出一些蛛丝马迹。黄焰在谈到昆明市土地管理存在的问题时指出：“昆明市不少建设项目，拆迁前说是用于公共设施建设，等街道办事处给村民做好思想工作、征完地、拆迁完毕以后，项目又变成房地产项目了。”上述仇和的言论亦是针对黄焰的发言作出的。
显而易见，这是表面上挂着为老百姓谋福利、谋发展的“羊头”，等到以低价补偿把村民强行赶出本属于自己的土地之后，就通过变更规划，做起公然开发房地产的“卖狗肉”行为。仇和说出了大实话，不仅仅是昆明存在这样的现象，全国各地都有类似的事情存在。
