（第一节）前期策划在项目中的地位
前期策划的重要作用，我们已在本书第二章（第一节）“旅游房地产的开发程序”中关于前期策划的内容中谈及，它是旅游房地产项目开发能否成功关键的一步。因为作为项目的开发者或投资者，他只能是某一门或者二、三门学科的专家，却不可能是“万宝全书”式的全才。让其在开发中把一切要考虑到的事物和涉及到的专业都事先考虑周到，几乎是不可能的。况且旅游房地产项目往往是有主题的，而这个主题恰恰就是开发投资者所陌生的，让其凭空指挥一个旅游房地产项目建设是勉为其难的事情。在计划经济时代，一切都由政府来决定，房地产开发一般停留在“经济、实用，在可能的情况下注意美观”的建设方针中，不需要也不可能去搞除了居住、办公、生产之类目的比较单纯的建筑以外的项目。把几个技术参位定下来后让规划设计单位去具体操作就可以了。因此定型图成了住宅、工厂建筑的主力军，呈现的是兵营式的成排楼房建筑，而有个性的特殊建筑寥寥无几。随着人民生活水平的提高，市场经济的开发运作方式要求建筑的功能是多种多样，其形式也是丰富多彩。且不说旅游房地产项目，就是一般住宅建筑也从由国家单位分配变成了由老百姓自己掏钱购置的商品房。作为商品就有了市场细分的特征，不同的消费者就有不同的要求，这就要求设计者能够拿出不同风格的图纸来。设计者也是平常的专业科技人员，他也不能对所有的专业有着深刻的了解，更何况旅游房地产项目本身也是有许多学科交叉而形成的边缘科学知识作为其基础理论的。设计者不可能拿了开发者委托的任务书就把建筑设计出来，他无法同时掌握和理解如此丰富的文化内涵。这就要有专家事先把许多规划设计者没有理解或者尚未掌握的知识进行消化，变成规划设计者能够理解的技术语言。前面已经谈到，如果把规划设计者比作是一个剧组的编剧，前期策划报告就是这部剧本赖以产生的原着，它反映了故事情节的来龙去脉。
其次，前期策划不仅仅是提出硬件建设项目的内容和要求，还对该项目包括各子项目的组织管理指出了方向性意见。由于旅游房地产项目有许多内容，是开发者或经营管理者所不熟悉的，特别有许多事情要与硬件建设项目同时进行，如部门的设立，人员的招募培训。再有，许多子项目的经营管理者不一定是开发者。投资者自身经营，也需要通过招商或者引进方式物色伙伴，通过承包、合作等形式来共同参与经营管理，如保健之类专业性很强的子项目，一般不宜由房地产开发商自己来参与经营管理。进入了这个项目的经营管理的非开发投资者，也应服从这个项目整体的管理要求。因为对于入居者或一般游客来说，旅游房地产项目的管理经营应该是呈一体化的。这种非主体经营管理合作者的招商和引进，乃至进入后的协调合作，都要在前期策划报告中就已明确了招商对象的条件和进入后参与经营管理的准则。从这个意义上说，前期策划不论对于开发者、投资者、主体经营者或者被招商者都是一个互相接触后达成共识的平台。
第三，前期策划除了作为软、硬件建设的指导书的功能外，还应有对于资金筹措和经济可行性研究进行指导的功能。市场经济不同于计划经济，项目开发往往是在资金尚未完全到位的情况下进行的。开发者可以多渠道筹集资金。招商投资、房产预售、会员卡制和银行贷款等都是可以采取的金融手段。这就需要前期策划提供招商投资的子项目报告，它提供了房产预售的卖点、会员卡制操作和银行抵押贷款等业务的指导性意见。
第四，如有可能，根据开发、投资者的意愿，同时根据科学合理的运筹规律，为开发者提供工程、资金、人力等资源的进度表，可以以最少的财力、人力，求得最大的效益和最快的速度，同时也使开发者、建设者、经营者、管理者等各路人马明白自身在项目中的地位，互相的配合和制约以及届时应起的作用。
综上所述，前期策划工作的地位就是整个旅游房地产项目的灵魂，做好了前期策划工作，等于抓住了项目开发经营和管理的关键。通过学习旅游房地产的前期策划，也就找到了自己可以从事旅游房地产开发工作的切入口。
（第二节）前期策划的基本内容
在对前期策划在旅游房地产项目中的地位进行分析后，我们就可以对前期策划的基本内容进行研究。一般地说旅游房地产本身是由旅游和房地产两大学科交叉而成的，因此房地产开发涉及到的内容和旅游涉及到的内容在前期策划的报告中均要涉及，其次如果属主题公园或有主题的休闲场所，与主题有关的文化、科技子项目也是其重要内容。既然是旅游项目，一般都带有园林风景区的特征，有时园林还占主要地位，此外围绕上述功能发挥的交通组织、旅游组织以及旅游房地产的物业管理也是不可缺少的内容。
此外上节谈到的项目资金筹措和资金、工程、人力的进度表也可列为前期策划的内容之一。
为了使读者有一个比较直观的认识，我们以一个度假村的前期策划为例把它的前期策划报告内容表述如下：
（第一部）分总论
（第一章）导论
在此章中，把项目的定位及其依据，系统的逻辑模型进行了概述和分析，在此基础上对本项目中涉及到各个子项目（系统）在本系统中的地位，以及子项目之间的互相关系，和对这些子项目的要求分别进行简要的叙述，这是各子项目报告的撰写者执笔的基本依据。
（第二章）项目开发、经营和管理的组织机构
在本章对项目开发、经营和管理的组织机构进行布局，可以使投资者、开发者依此进行组织人事的安排。
（第三章）项目的开发步骤
由于硬件、软件建设同时进行，预售、招商也会提前，因此对整个项目的操作，应给开发、投资者指明具体实施步骤，一般可用网络图来进行表述。
（第二部）分项目的总体规划方案
这部分又分为两大部分：第一部分是规划方案图，把所有的硬件建设的项目都从规划方案上表示出来，有必要时可以补充一些示意性质的局部方案图；第二部分是规划方案图的文字说明。
（第三部）分项目的基础设施和建筑要求
在这部分中要把整个项目的给排水、能源、电力、通信、环保等设备的基本要求和经济核算加以表述，对建筑的技术参数如容积率、智能化程度、建筑风格、建材提出要求。
（第四部）分园林建设和园艺
度假村中园林建设的规划理念、规划思路和规划方案进行表述，对树林、花卉、盆景、蔬菜、瓜果的培养和经营方式加以研究。
（第五部）分体育运动
体育运动可以分为陆上运动和水上运动两大类。在这里要对设立的项目、场地、设施以及服务人员的人数基本要求写出方案性研究报告。
（第六部）分保健服务
度假村中的保健主要是对亚健康和老年康复服务而言，可提出开设检测、理疗的项目，需要的设施，资金的估算和医务人员的要求及人数。
（第七部）分交通组织
度假村内部的道路，停车场规划方案，度假村到旅游点的交通组织，从各地到度假村的交通组织。
（第八部）分旅游组织
度假村内部旅游节目的编制和组织方案，度假村外的游客招募，旅游项目的设计和经营方针。
（第九部）分宾馆、餐饮和会议服务
度假村内宾馆、出租的别墅的客房服务、餐饮服务和会议服务的方案，服务人员的人数和要求，服务设施的配置。
（第十部）分旅游房地产的物业管理
度假村内旅游房地产物业管理的内容，经营方式所需要的设施和服务管理人员的要求。
（第十一部）分商务服务
度假村中旅游商品的研制和组织，一般生活用品的采购和销售，文秘、快递等商务项目的设计。
（第十二部）分通信信息服务
度假村中通信信息系统的策划。
（第十三部）分资金筹措和可行性研究对项目投资方式和资金多渠道筹措进行探讨，根据各子项目的估计，对投入产出进行预测。
（第十四部）分文化、娱乐和宗教
对度假村中的文化、娱乐和宗教项目进行策划。
上述14个组成部分的报告组成了前期策划的报告集，由于按照系统工程方法进行组织编写的，尽管各分报告撰写人各异，但经过总体编辑之后可以融为一体。
根据旅游房地产的内容不同，上述组成部分也可以有所不同，可增可减，但绝大多数的内容总归有的，只是比重大小而已。
（第三节）项目模型的建立
