季节性的变化既有接待地的原因，也有客源地的原因。从接待地的角度讲，当地的气候条件对来访者具有重大影响。尤其是依靠自然资源吸引游客，如华南的冬天、江南的春天、东北的夏天和华北的秋天，但通过努力可以条件转换，如到哈尔滨去领略冰雪世界的风采，恰恰是在严冬，这时严冷天气倒成了吸引人的条件。
其次客源地的气候不宜当地旅游，把当地人输送到接待地去，或者客源地有旅游季节带薪放假制度，也会输出游客。
（四）内容的高度综合性
由于人们生活、工作内容的日益丰富，许多活动都可以与旅游内容综合起来，如商务、会谈、研讨、宗教、培训、求医等等活动，其过程与旅游的食、宿、行、游、购、娱密切地结合起来，成为有主题内容的旅游活动。
（第四节）旅游业
作为旅游房地产学研究的角度，旅游业可以分为一般意义上的旅游业和广义的旅游业两种。从上述的叙述中，已经提及：旅游活动是一项涉及面广、综合性强的活动，其进行需要具备一定的条件：首先要有愿意进行这类活动的主体——旅游者；其次要有可供人们实现活动目的的场所和对象，即旅游活动的客体——旅游资源；还要有沟通主、客体之间联系的组织和条件，即旅游活动的媒介，或称中介组织；这三者相互依存，相互制约，构成旅游活动的整体或者旅游活动的三个基本要素。一般意义的旅游业是三要素中的第三要素——旅游活动媒介，因为只有它的介入才使旅游活动更加顺利进行，从而构成完整的旅游活动。
一、一般意义的旅游业
目前旅游界的人士把旅行社、旅游饭店、旅游交通、旅游购物商场称为旅游业的四大支柱。
（一）旅行社
旅行社是旅游产品和旅游消费者之间的中介机构，它也是旅游产品进入流通阶段的产物。由于人们生活水平的提高，不仅要求对进行旅游活动的各种活动给予保证，而且要求在整个旅游活动中为旅游者提供更为方便、舒适的服务。旅行社正是为适应旅游者的这些需求而产生和发展的，它的作用有：
1.旅游活动组织协调
旅游者到一个不熟悉的地方游览，心中无底，通过旅行社的组织、安排，人们不必担扰外出旅游中遇到的种种难题，它使旅游者旅途中顺利地按预定的计划行事。
2.旅游产品的组合和销售
旅游产品实际是一种商品，它需要有人把旅游中涉及到的各种要素组合成产品销售给旅游者。旅行社就是这个产品的组合者和销售者。尽管住宿部门、交通部门以及其他有关接待部门也直接向游客出售各自的产品，但其相当数量的产品都是通过旅行社这一渠道销售给旅游者的。在现代旅游活动中，旅游产品各个组成部分的生产者经常不直接与旅游者发生购销关系，而是通过旅行社采取设计、组合旅游产品的方式完成销售的。这里有两大优点：其一、旅行社可以用最合理的时间，和最优惠的价格去消费旅游产品，使产品产生最优惠的经济效益。其二、大大简化了旅游者与旅游供给单位之间多次的购买行为，变为一次买卖。
3.旅游信息的沟通
旅行社向旅游者和旅游供给企业提供了旅游供需双方的信息，发挥了宣传促销和咨询作用。
以上三点可见旅行社在旅游活动过程中的龙头地位。它既是旅游产品的设计者、组合者，又是旅游产品的销售者，因此它是带动其他旅游供给单位经济活动的枢纽。
（二）饭店与住宿业
从现代旅游企业的角度来看，住宿业并非单纯解决旅游者的住宿问题，尤其是所谓“饭店”是指以大厦或其他有形空间、设备、产品和无形的服务为一体，依法设立，为旅游者的旅行、游览提供住宿、餐饮、娱乐、购物和其他服务而获得经济效益的综合服务性的企业。它一般以住宿、娱乐两大功能区组成，以出租客房、厅堂、会议室和综合服务设施等使用价值为主，同时生产饮食产品并提供服务，是一种综合性较强的经济组织。
1.饭店的类型
饭店的类型很多，可以有多种划分方法，略举一二：
（1）根据饭店坐落地点划分：城市饭店、汽车饭店（MOTEL）、机场饭店、海滨饭店、温泉饭店等等；（2）按服务目的划分：商业性饭店、度假饭店、会议性饭店、旅游饭店等等；（3）根据规模划分：
客房数300间以下称小型饭店，300～600间为中型饭店，600间以上为大型饭店。
2.饭店的等级
为了保证旅游产品的质量，便于各饭店之间进行比较，同时为了保护旅游者的利益，各国按饭店建筑设备、饭店规模设施、服务质量、管理水平等条件，逐渐形成比较相同的等级标准。饭店的等级就是饭店价值和使用价值综合评价，也是软件和硬件的总体评价。目前一般通用的是五星级评定标准，一般来讲：一星级、二星级饭店属低档饭店，三星级饭店属中档饭店，四星级、五星级是高档饭店。饭店的星级越高，拥有的设施和服务的水平也越高，价格相应也就越高。
（三）旅游交通
旅游交通是指为旅游者由定居地到旅游目的地的往返，以及在各旅游点往返所提供的交通服务。旅游交通方式主要包括铁路、水运、公路和航空四种。人们在旅游过程中，利用不同运输方式，实现空间转移，从而达到去异地并实现游览的目的。
人们在旅游活动全过程所涉及的交通运输服务包括两大部分：一是旅游者在大多数情况下首先借助公共交通运输工具到达旅游目的地，包括航空班机、火车、汽车、轮船和市区公交、出租汽车等；二是旅游交通，包括旅游包机、旅游车队、旅游船舶等；旅游者依靠旅游交通抵达各旅游点，两者相互配合和联系实现了旅游者的运送任务。
（四）旅游购物商店
旅游购物指旅游地向旅游者提供的，以物质形态存在的商品。
它是旅游者在旅游活动中购买具有旅游地所在国、地区或某民族特色的物质物品。旅游购物商品与一般日用购物，有其相同处，更有差异处；从相同角度看都是具有价值和使用价值的属性；从差异角度看，两者的服务对象有所不同。旅游购物商品是为满足游客在旅游要素中“购”之功能而经营的，而一般日用购物往往是居民为了日常生活而进行的。旅游购物商店一般在城市的最繁华处、风景点或名胜古迹附近，而日用购物是以居民方便为其第一设置宗旨的。旅游购物商品往往要与旅游地的景观文化融为一体，甚至还有礼品的身份。而日用品追求的是实用，价廉物美。
1.旅游商品的分类
（1）旅游工艺品：包括各种雕刻工艺品、泥塑品、陶瓷工艺品、金属工艺品、漆器工艺品、编制工艺品等等。
（2）旅游纪念品：以旅游风光或文化古迹为题材，应用当地特有的原材料，制成的各种纪念品，如徽章、布袋等。
（3）文物古玩：如我国的笔、墨、纸、砚等文房四宝，石碑的拓片，出土文物的复制品等。
（4）土特产品：如茶、酒、中成药和有地方特色的各种食品。
（5）旅游食品：如风味食品、方便食品等。
（6）旅游日用品：指旅游者在旅游活动中所购买的具有实用价值的小商品，如旅游鞋帽、登山手仗、地图等。
2.旅游购物商店的作用
（1）作为旅游六要素之一的“购”，要通过旅游购物商店和摊位来拉动旅游业整体经济效益。
旅游购物的收入已经占到整个旅游总收入的40%～60%，不仅有外贸出口功能，也有拉动国内消费之功能。
（2）旅游购物商店的设立和发展也是优化产业结构的重要途径。通过设立购物商店，除了解决旅游业中“购”的功能，客观上也解决相当一部分人的就业。另外作为一个商品的产业链，还可以带动相应其他生产产业和就业。
（3）旅游购物本身就是一种旅游资源，因为具有当地特色的旅游商品生产过程，往往非常具有参观价值，而且通过参观生产过程，更加促进游客的购物欲望。如现代农场，荷兰的乳酪生产就有这种功效。
（4）旅游购物商店就是游客旅游的目的地，在此地“购物”已经上升为旅游六要素的首位。
二、广义的旅游业
当旅游事业向纵深发展的时候，拥有旅游资源的场所和从事旅游服务的部门的功能就逐渐走向合作或者整合了。如某风景地在开发时也要规划设立提供食宿和购物的专门机构。反过来当旅行社这样的中介机构，发展到相当规模时，如果发现某些地方有开发的价值，也会作为投资商或股东去参与风景旅游地的开发，成为旅游资源地的经营者或合作者。在这样的情况下所形成的旅游业可以认为是广义的旅游业。旅游房地产开发中所形成的旅游场所就是属于广义旅游业的形式，它的硬件可以包括食、宿、行、游、购、娱六大旅游要素，它的软件同样包含有旅游社这样的中介机构的功能，因此对广义旅游业的定义和认识是我们旅游房地产项目策划的理论基础，只不过它的硬件和软件呈现的形式与一般旅游业还有一定的差别，这正是本书所要研究的重要问题之一。
