（第595节）影响房地产基本价值的因素1：地理位置
一个地区房地产的价格是由众多因素交互影响而形成的，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。而其中的区位因素——即地理位置因素对房地产价格影响尤深。
根据北京大视野社会性经济调查有限公司房地产待业研究咨询部曾对房地产的住宅市场做一项调查。调查结果显示，68.5℅购房者将交通配套放在了首位，同时也有18.2℅的购房者认为交通配套是居住区域比较重要的配套设施。除此之外，购房者对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，所占的比例分别为51.7℅、45.3℅、36.9℅。但是，对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套的关注程度并不很高，这表明，在有限的经济支出条件下，购房者会对重要的配套设施多投入，不重要的配套设施少投入或者不投入。
交通条件与房价的关系社会是因为信息、物流、能源和人员的流动而存在，交通条件是衡量地理位置好坏的重要指标，是影响区位因素的主要方面。交通方便，是经济资源和社会才文资源易于汇聚之处，能刺激服务业和商业的发展，会吸引大量置业人口，强化该地区社会性经济文化发展的活力，促进房地产价值的提升。其中最重要的几个因素为：
1．距离市中心的距离（主要是指时间距离）对房价的影响城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心（有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心）一般来说，在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用窨距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交能设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。
2.对外交通条件对房价的影响交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从非凡带动房地产产业的蓬勃发展。
以北京的“（第五商圈”核心区木樨园为例：在城市间公路方面；在主要干线方面，包括京沪、京九、京原、丰沙和京秦、京承、京包；在航空运输方面，有南苑机场，47条航线通往26个大城市。正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批“嗅觉敏感”的开发商进驻这一区域，住宅的开始和商圈的日渐形成，提升的这一地域房价。
3．基础设施配套与房价的关系完善的、现代化程度较高的基础设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高。生活保障设施对房价的影响基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力等。
4．文体设施对房价的影响文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。调查中购房者对医务配套、教育文化配套的关注程序分别为51.7℅和45.3℅.教育对房价的影响教育环境对房地产有着积极的推动作用，可以间接拉动房产有着积极的推动作用，可以间接拉动房地产产业的步伐。
体育娱乐设施对房价的影响临近大型文化体育设施对房地产的品质有提升的作用。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。
以上这些都反映在地理位置因素上，所以地理位置可以算是影响房产价值的首要因素了。
（第596节）影响房地产基本价值的因素2：所在城市
在中国，房价最高的几个城市是京沪广深等一线城市，二线省会城市或经济发达城市次之，而在三四线的小城市，房价虽然比起过去，确实在年年攀升，但总体趋势比起一线二线城市来还算缓慢，总价也并不高。同样是商品房，为什么涨势会有这么大差距呢？就和你影响房地产基本价值的有关因素有关了，这节）我们探讨的是“城市”对于房地产基本价值的影像。
城市是房地产活动的场所与载体。不同城市的价值与城市房地产的价值有着密切的关系这种关系是不可割裂的。换言之，城市价值本身就是城市所具有的资源和影响力的综合评估，为微观主体的房地产开发活动提供了隐性的竞争力，理所当然是主体和载体的关系。
城市价值可以描述为：根据一个城市的环境和区位优势，聚集利用和优化配置更多的资源，为所在地区和人们创造更多的经济价值和社会文化价值等的能力。
同样，我们也可以把房地产价值描述为：房地产产品在市场竞争中所表现出的一种外在的市场力量，通过对人的消费和生活品质追求的导向获取利润所表现出来的能力。房地产包括房产和地产两个部分。所以，房地产价值也由这两个部分的价值构成，这两个部分分别是为不变资本价值和可变资本价值。
城市价值是房地产价值的外生影响因素。当今的城市是一个非常复杂的开放的系统，而房地产正是城市系统中一个重要的有机组成部分。在城市内部，房地产行业与城市的关系是个体与环境的关系，环境因主体而存，主体因环境而变。
城市价值是房地产价值的决定性因素，是促进房地产价值提高的根本保障。房地产价值的确立和提高依赖于城市价值的各构成因素的大力支持，没有这些因素的促进，房地产价值就难以实现和提高。所以，城市价值是房地产价值的外生影响因素。
城市经济对房地产价值的影响。城市经济是城市价值的决定性因素，是城市作为一个系统运作和发展的基础。
一个城市的经济基础直接决定了该城市的购买力水平、资源配置和利用水平、配套设施情况等。经济全球化来临，商业化成为城市发展的一个时代主题，我们可以从现实中的例子可以看出，经济越是发达的地区和城市，商业化越是发达和成熟。经济基础为商业的繁荣提供了保障。一方面城市的工业化使人们日益富裕，从而使人们的购买力不断提高，同时在生活品质的追求上也不断提升；另一方面城市经济不断发展的要求使得城市自身在硬件设施和软件配套上也在进行不断地更新和发展。
作为商品，房地产在经济发达的城市已经被赋予了更大的价值。首先，经济发达城市中的地产价值和生产房地产过程中消耗的可变成本皆提高，这两种价值正是房地产价值的重要组成部分；其次，城市的资源是房地产运作的基础，原材料的供应情况、技术资源供应情况、人力资源供应情况与基础设施情况都影响房地产的开发和运作效率，所以经济基础直接决定房地产价值的产生和循环；最后，我们知道市场化的程度和经济的发达程度有很大的关系，在市场经济下的中国，发达的城市就是一个开放的城市，市场化的程度和对外交流的能力对房地产市场意识和市场能力起到间接催化作用，使得房地产业不断在市场竞争中提升品质，传递价值。所以，城市的经济状况不但是一个城市价值的决定性因素，同样也是城市房地产价值大小的决定性因素。
城市文化对房地产价值具有一定的影响。城市文化是一个城市最重要的无形资产。城市文化作为一种价值概念，是城市具有的城市特点和文化模式，是物质与精神的结晶，代表着先进文化的发展方向。同时，城市文化作为社会文化的写照，反映着它所处的时代、社会、经济、科学技术、生活方式、人际关系、哲学观点等等。城市文化可以直接影响到一个城市的外观和内里精神，所以在衡量房地产价值的时候，不可能越过这一点。
综上所述，城市因素对于房地产价值而言实在是很重要的一点。在考虑投资的人，千万不要忽略。
（第597节）影响房地产基本价值的因素3：市政规划
我们生活在城市当中，衣食住行都和城市规划有分不开的关系。城市规划的好坏直接影响着我们的生活质量。
在购房人群中，对于小区周边乃至整个城市的规划都密切关注。这一点从开发商大批量的广告中可以看出，在新建社区周围有地铁、医院、学校、公园都基本城市公共设施是一个多么吸引人的有利条件，所以本节）我们就来探讨一下，影响房地产基本价值的因素之三：市政规划。
城市规划进行调拉的主要内容，是时城市土地、市政公共设施等主要公共资源的统筹配置与控制。其原则其实是亮点：（第一个遵循是公众利益最大化的原则，二是社会公平的原则。
在住房市场方面，规划可以为城市发展提供足够的土地供给量。这又表现在两个方面，一是通过改变城市结构，增加优势区位的供给能力.比如通过卫星城建设、增加通勤能力等方式分散城市的优势区位，从而增加住宅产品的有效供给。二是加强城市规划布局，将不具备城市中。有竞争力的产业有序向外转移。城市规划也可以控制开发商的经济利益和社会公众利益之间的矛盾.即通过规划控制，达到调控地价进而影响房价的目的，特别是通过控制土地性质和住宅档次，来满足社会公众尤其是中低收入家庭的住房需求。这对整个城市的住房平均水平是一个很好的调配作用。
在市政规划的基础设施中包括教育设施、交通状况、文体设施、商业发达状况等。下面我们来举个例子：
深圳特区报地产部和“搜房网”联合进行了一次“教育地产网上调查”活动，一周内有634人参与调查.结果表明，有73.2℅的人希望小区或附近有一个配套的名校；15.8℅的人将学校视为买房子的决定因素.
对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念成了楼盘的一个卖点，有助于销售.教育设施的配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价格提高。
复合地产的另外一个成功模式，是体育与地产的结合。但是体育设施的建设必须考虑适当的规模。规模要与稳定的消费群体的数量相匹配，才能保证可持续发展。因此水社区可以考虑大规模，小社区就不能搞大规模。而且，无论大小，有条件的，要考虑与社会资源的整合。另外文体设施的投入也必须考虑实际情况，如果目标客户群体是针对郊区爱静得居民，可能作用会适得其反。但无论是正面刺激还是反面压抑，配套设施对房地产价值的影响都是鲜明可观的。
商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的秣指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大，带来的收益和利润也高，所以距离城市商业中心越近的房地产，价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，增进它的吸引力都有很大的作用。所以一般来说，随着城市的发展，市中心的房价远远高于郊区这是必然的，但如果市政规划有意图向郊区扩展，或者建立周边经济开发区，那么现价较低的郊区投资升值的潜力却远远大于市中心。这一点投资者们须谨记。
房地产市场并不是一个孤立存在的市场，它的价格涨跌势必会受到很多因素的制约和影响，所以在投资时，必须谨慎小心考虑全面，才能保证在此类高风险也高回报的投资中立于不败之地。
