说起房利美，就不得不提到它的“兄弟”——成立于1970年的房地美（Freddie Mac）。它的出现，既可看成是美国政府防止房利美一家独大所做的努力，也可以看作是华尔街其他金融寡头瓜分房利美优惠政策的手段。房地美主要在美国房屋抵押贷款（按揭贷款）二级市场中收购贷款，并通过出售证券化的按揭抵押债券来筹集低成本的资金，以赚取利差。事实上，房地美与房利美的经营业务差别不大，“两房”的名字也因此得来。
房利美与房地美的启动资金都很少，两家公司之所以能够做大，靠的就是国家优惠的扶持政策，这些都是其他金融机构做梦也不敢奢望的东西。此后，两家公司逐渐成为美国住房抵押贷款的主要资金来源，他们与华尔街每家机构都有着生意上的往来。“两房”债券受欢迎程度是人们无法想象的，投资者甚至可以拿着这些债券到美联储的贴现窗口去贴现，与其他金融机构发行的债券相比，在名义上似乎更有安全感。由于房利美与房地美两家公司特殊的融资地位，它们肩负着为美国房地产市场提供流动性以及调节、监管市场的重担，而处于巨大竞争优势中的“两房”常被视为“第二美联储”。
在次贷危机爆发以前，房利美和房地美已成为地地道道的私人机构，两家公司的资本总额曾一度超过了800亿美元，与此同时，它们拥有和担保的住房抵押贷款总额竟达到了5万亿美元左右，这几乎占了美国房贷市场的一半。如此惊人的资产负债率，使得两家公司处于极大的风险之中，只要房贷的违约情况稍微糟糕一点，它们都可能受到巨额损失。可以说，房利美和房地美是美国房地产市场的两根“支柱”，如果它们倒下了，后果将不堪设想。事实上，“两房”并不怕危机，因为它们都有后台，那就是美国政府。
“两房”遭遇危机
从2006年起，美国楼市价格一直不断下降，这意味着繁荣数十年的美国房地产市场正在面临一场浩劫。此时有能力为房贷提供大量融资的机构，基本上只剩下房利美和房地美了，因为它们免交联邦政府以及地方政府的相关税费，各自享受着来自财政部的金额达225亿美元的信贷支持，除此之外最重要的是，人们相信“两房”永远不会倒闭，即使它们濒临破产，也会被美国政府拉回来。
就在房地产市场低迷之际，房利美和房地美已不满足于那些“油水”较少的传统投资项目，即15和30年期固定利率按揭贷款，将目光逐步投向了风险更高的可调整利率贷款和次级贷款。仅2006年上半年，“两房”在次级市场就吃进了金额为682亿美元的贷款。令人惊奇的是，在2007年次贷危机爆发时，房利美和房地美还担保、投资了近7000亿美元的次级住房抵押贷款，而这些正是其他金融机构远远避开的“毒资产”。2007年8月，房利美公司的首席执行官丹尼尔·穆德还信誓旦旦地说道：“相对其他金融机构，我们的风险控制还是很不错的……房市的低迷确实给我们造成了压力，但这正给了我们提升业务的机会。”
进入2008以后，房利美和房地美这两棵房地产市场的“参天大树”逐渐失去了昔日的生机活力，没有摆脱次贷危机所带来的冲击。由于美国房地产市场持续的不景气，加之中低收入阶层还款能力减弱，使得房贷市场违约现象不断发生。受此影响，房利美和房地美两家公司90天以上的房贷逾期率由原来05%左右上升到了12%。由信用问题引发的市场恐慌一旦出现，就很难被消除，即使有再多的解释也变得无济于事。
2008年4月，房地美公司公布了一项与三大金融机构富国银行、摩根大通和花旗银行的贷款协议草案，但由于与其合作的金融巨头们并不清楚房地美公司真实的支付能力，这项计划最终以不确定而告终。此时，美国政府还对“两房”抱有巨大的希望，不仅放松了对它们的资本要求，还允许其通过贷款继续向低迷的房贷市场注入资金。美国政府对房利美和房地美两家公司的放纵，让许多金融机构看不下去了。几天后，标准普尔公司发出警告，如果政府继续任由“两房”错误地发展下去，那么它将有可能调低对美国政府的信用等级，其结果必将增加美国政府的借贷成本，并间接地导致美国国债吸引力的下降，使得糟糕的美国经济陷入更加艰难的境地。
6月底，美国抵押银行家协会公布了一份报告指出，当月国内抵押品赎回权丧失案数量达到252万件，比上年同期上升了53%，此外，截至报告发表前，共有超过400万的购房者出现了房贷违约现象。该报告提出了业内人士对“两房”处境的看法，即越来越多的房贷违约现象必将对房利美和房地美的发展产生恶劣的影响，而且随着房价的下跌以及无法偿还贷款者人数的增加，两家公司终将无法筹集足够的资本应对损失。
事实上，在2008年的4月至6月期间，房利美和房地美两家公司共造成了31亿美元的损失。在过去的一年时间里，两公司的股票价格已下跌90%。此外，根据公司年报显示，“两房”过去一年的损失竟然达到了110亿美元。
2008年7月7日，房贷市场中流传消息说，美国两大房贷融资巨擘房利美和房地美可能因新会计准则被迫追加750亿美元补充资本金。此消息一经传出便引起华尔街的大恐慌，“两房”股票、债券及其担保抵押品的价格纷纷大幅度下跌。7月11日，“两房”股价又遭受重创，开盘几分钟后便双双暴跌近50%。此时，对于房利美和房地美来说，已经到了非常危机的时刻，它们甚至能够感觉到“死神”的气息。
纳税人无奈埋单
随后，美国政府展开了针对房贷市场危机的各项救助措施。7月11日，就在“两房”股价大跌的时候，美国国会参议院批准了一项总额为3000亿美元的救市计划，以帮助数十万无力支付月供的贷款买房者摆脱困境。
美国政府在对市场实施救助计划的同时，当然也没有忘记正处于水深火热之中的房利美和房地美，而它们能否安然渡过危机将关系到美国房地产行业乃至美国经济的发展。7月13日，美国财政部与美联储推出了针对房利美和房地美的一揽子救助方案，包括提高财政部对“两房”的信贷额度，在必要时政府可以购买它们的股票，以及注入短期资金等。此外，财政部还建议，美联储应该为“两房”的资金需求提高信用担保。
各方对“两房”的救助计划并没有达成一致。8月12日，美国财长保尔森表示，目前财政部并没有向两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美注资的计划。3天后，美联储前主席格森斯潘竟然表示，美国政府对“两房”的救助计划是一个“糟糕的决定”，他认为房利美和房地美的问题已经“痛入脊髓”，政府最好的解决方案是将两公司拆分后进行拍卖，而不应该拿着纳税人的钱为“两房”的损失埋单，这样既损害纳税人的利益，也违背了市场规律。但是几天后，政策风向突变，18日，市场上传出消息，美国政府正准备向“两房”注资，进而接管两家公司。这个消息虽然没有经过官方证实，但并非空穴来风，因为市场人士普遍认为，美国政府作为“两房”的后台，不可能对“两房”危机坐视不理，这既是出于对美国经济的考虑，也是出于对社会稳定及恢复公众信心的考虑。
2008年9月5日下午，美国财政部长保尔森、美联储主席伯南克以及联邦住房金融管理局局长洛克哈特在美国首都华盛顿召开会议，就房利美与房地美的救助计划展开讨论，而房利美首席执行官丹尼尔·穆德和房地美首席执行官理查德·赛伦也一同出席了会议。7日上午，美国财政部长保尔森在新闻发布会上表示：“鉴于过去几个星期中我们对‘两房’情况的调查以及对市场状况的判断，财政部将逐步采取措施来改变‘两房’的现状，维护投资者和纳税人的合法利益。”于是，美国金融市场史无前例的救助计划正式启动。
2008年9月7日中午，美国财政部正式宣布对房利美和房地美的救助计划：第一，‘两房’由它们原先的监管机构联邦住房金融管理局所接管，两家公司的首席执行官将被限令离职；第二，美国政府将收购‘两房’新发行的总额为10亿美元的优先股，这些优先股的年利率为10%；第三，政府承诺在未来将向两家公司分别注入至多1000亿美元的资金，购买相当于它们80%普通股的认股权证，以此来弥补未来损失；第四；财政部将通过美联储向两房提供信贷额度；第五，财政部计划购买由两家公司发行的抵押贷款支持证券（MBS），并一直持续到2009年12月31日。
随后即将接管“两房”的联邦住房金融管理局的局长詹姆斯·洛克哈特在新闻发布会上说道，采取政府接管的方式，不仅为“两房”摆脱困境提供充足的时间，还可以增强人们对房地产市场的信心，促进美国经济的快速恢复。在方案出台的同时，美国民主党总统候选人奥巴马、共和党总统候选人麦凯恩以及美联储主席伯南克纷纷发表声明支持财政部救助方案，并表示希望这些必要行动将会有助于促进美国房地产市场和金融市场的稳定。
从表面来看，“两房”似乎是被动地接受美国政府的救助计划，但事实上两家房贷巨头一直在通过游说的方式，说服政府利用纳税人的钱来补救“两房”的损失。据华盛顿一家非组织性的调查机构CRP的统计显示，房利美和房地美两家公司仅在2008年上半年就在政治游说上花费了近740万美元。其中，民主党总统候选人奥巴马接受了“两房”12万美元以上的捐款，而共和党候选人麦凯恩仅得到了2万美元的支持。支持经费上的差距使得麦凯恩在此后发表文章，对“两房”的过去横加指责，表示如果他成功当选美国总统，将对房利美和房地美实行永久性的缩减和重组，并承诺不再用纳税人的钱来为经营不下去的金融机构埋单。可以说，美国政府能成为“两房”的后台，与金钱有着巨大关系。
在政府出台对“两房”救助方案的第二天，纽约股市三大指数均有所增长，到下午收盘时，道琼斯指数上涨近300点，纳斯达克指数和标准普尔指数涨幅也达到2%。与此同时，欧洲股市也在开盘后大幅走高，金融类股票平均涨幅达7%，其中汇丰控股、法国巴克莱银行和瑞银集团等股票涨幅超过10%。不仅如此，亚洲主要金融市场也对美国财政部的救助计划做出了积极反应。在日本证券市场，当天日经225指数大涨41223点，至1262446点，涨幅达34%，日本前三大银行股均达到10%以上的涨幅。在香港市场，尽管股市处于整体下跌趋势，但与“两房”有关的银行股却出现了明显的上升态势。
然而事情进行的并没有那么顺利，由于政府对“两房”的救助计划，众多权威信用评级机构纷纷将房利美和房地美的优先股信用级别降至“垃圾级”。事实上，政府接管“两房”，有利于两家公司更好地发展，这对债务人来说是一个好消息，但对股东们而言却是一大噩耗。如果在一段时间后“两房”开始盈利，那么它们所赚的每一分钱先要偿还房贷的本金和利息，还要向美国政府支付每年10%的红利，最后剩余的利润才会留给其他优先股股东和普通股股东，而这部分人得到的回报将会是微乎其微。受此影响，2008年9月8日纽约股市开盘以后，房利美与房地美的股价急剧下挫，房利美当日下跌90%收于73美分，而房地美则下跌83%收于88美分，这与一年前两家公司60美元左右的股价相比有着天壤之别。
虽然房利美和房地美两大公司股价并没有因为政府的回收出现转机，但它们确实是借助美国民众的税金才成功地渡过了危机，纳税人无奈为“两房”危机埋单。不管“两房”未来的情况如何，但有一点可以肯定，那就是美国政府在未来的一段时间内绝不会轻易放弃房利美和房地美。
“两房”危机的背后
在次贷危机爆发之前，几乎没有人会想到房利美和房地美会出现问题。虽然两家早在20世纪70年代就脱离了政府的怀抱，但由于过去的历史和背景，所以众多的投资者们依然认为“两房”与政府并没脱离干系，政府是它们背后的“大靠山”。于是，房利美和房地美打着政府的旗号，在优势政策的扶持下迅速成为美国房贷市场的佼佼者。
房利美和房地美两家公司向来以“稳健”著称，它们很少涉足次级贷款领域，并把业务的重点放在信用较高的住房贷款上面，此时人们不禁要问，承担风险较小的“两房”为何会遭遇危机？原因主要有以下三个方面：
第一，美国房地产市场在次贷危机爆发之前存在着巨大的泡沫，当市场上出现大批低收入群体的次级抵押贷款违约现象时，房市泡沫很快破碎，使得房贷市场的恐慌情绪被放大了无数倍，人们甚至将怀疑的目光抛向了那些具有还款能力的优质借款人，并危及到“两房”的资产组合。可以说，这是其危机发生的外部原因。
第二，虽然“两房”是具有政府隐含担保的准国有企业，但相比其他市场金融机构而言，其抵御风险的能力偏弱，这个问题主要反映在两家公司的资本充足率上面。截至2007年底，两家公司的核心资本合计为832亿美元，而它们却支持高达5万亿美元的债务和担保，一旦发生大规模的违约现象，它们的资金还没有来得及反应就被消耗殆尽了。这是其危机爆发的内部原因。
第三，在经济繁荣时期受利益驱使的房利美和房地美在经营传统业务之外，开始大量购入其他金融机构发行的抵押贷款支持证券，其经营风险大幅增加。这种证券是将多种不同的房贷打包一起，经过证券化以后向外出售，由于“两房”有着极好的信用等级，融资的成本要低过MBS，因此它们靠着这种息差来赚取利润。据统计，在1997年，房利美和房地美购买其他机构发行的MBS价值为185亿美元和250亿美元，而到了2007年就变为1278亿美元和2679亿美元，“两房”对MBS的购买量在10年间翻了好几倍。实际上，认购MBS的投资者并不清楚这些房贷的具体情况，他们只能根据中介机构的评级来判断，因此购买MBS存在着巨大风险。在次贷危机爆发后，大多机构发行的MBS的市值因信用等级的下降而下降，从而造成了“两房”巨额的账面亏损。这是其危机爆发的直接原因。
