房地产经纪人是指在房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员。房地产经纪人应具有一定的房地产经济理论、相关经济理论水平和房地产专业知识；能熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；熟悉房地产市场的流通环节，熟练实务操作技能；熟悉市场行情变化，有较强的开拓能力，能创立和提高企业的品牌；并具有一定的外语水平。
房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务，并获得合理佣金。在执行房地产经纪业务时，有权要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。此外，在经纪活动中，还必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。
凡从事房地产经纪业务（包括居间介绍、代理销售、代办手续、信息、咨询、策划等服务行为）的人员，必须取得全国房地产经纪人执业资格或省市房地产经纪人协理从业资格并经注册生效方可从事房地产经纪业务，否则一律不得从事房地产经纪活动。
在房地产开发过程中，房地产开发企业必须尽早决定是利用企业内部销售队伍，还是聘用专业经纪或代理机构。相对于内部销售队伍来说，房地产经纪人与消费者联系更加密切，熟悉市场当前的需求特征和未来的变化趋势。在租售物业的过程中，经纪人能够根据每一个客户的需求特点和不同运行费用的分担方式来确定最后的租金价格。
3·3·10物业管理者
在购房之前，消费者往往较多地考虑物业的地段、规划设计、房屋质量等硬件因素。而在购房后，则是更多地关注与其生活休戚相关的物业管理。房地产项目应该在设计阶段就聘请物业管理参与，以避免其功能设计的缺陷给后期物业管理带来的巨大困难。
与房地产开发企业选择外部的经纪人代理房地产交易活动一样，房地产开发企业也要决定是自行组织物业管理队伍，还是聘请物业管理公司提供物业管理服务。是否聘用物业管理公司与几个方面的因素有关：项目的地理位置、开发公司的规模、是否可以方便地聘请到有经验的物业管理人员、开发商是否愿意参与项目的日常运营。
3·3·11公共部门
对于每一个房地产开发企业来说，与公共部门的关系是房地产开发过程中必须处理好的。房地产开发本身就是政府严格监督的过程，涉及税法、劳动法、公共基础建设、金融市场运作、城市规划、建筑许可、法律规定应缴的各种费用、规章和公共政策。同时，房地产项目有关的各种社会公众都会通过自己的利益诉求对房地产的开发进程产生影响。因此，房地产开发企业没有处理好公共部门的关系，往往导致开发周期的延长和开发成本的增加，甚至是开发计划永远的终止。
正是因为公共部门对房地产开发的重要影响，房地产开发企业的公共关系应该能够营造一个公平高效的体系，以保证项目土地利用的合理性和高质量的开发。房地产开发企业必须满足当地规划条件和有关法规的要求，在项目开发正式开始前，从政府获得项目规划方案与特定用途的许可证。当项目开发之后，开发企业要主动配合主管施工安全等部门的工作，使建设施工顺利完成。而且房地产开发企业在开发过程中也要充分考虑到公众利益的保护，以免发生影响开发进度的事件。特别是像我国旧城改造等项目中拆迁居民的补偿安置等问题，处理不好就可能导致整个项目的停工，以及给企业形象造成很大的负面影响。
3·3·12最终用户
房地产的最终用户可以是普通的购房老百姓，也可以是准备长期持有的个人及机构投资者。在房地产项目上马之前，房地产开发企业就应该通过市场研究分析，对自己的目标客户有一个清晰的认识和定位，而且预计未来的潜在客户需求是可以满足的。否则，房地产开发企业就不会投资于房地产开发项目。同样，潜在用户一般在项目开工的预售阶段就开始接触开发项目。如果房地产开发企业提供的产品和最终用户的需求差别很大，那么这个开发就是失败的。因此，房地产开发企业在其开发过程中吸收最终用户的意见，能够更好地使其所开发的房地产满足用户的需求。这样最终用户也就不是被动的接受者，而成为房地产开发过程的主动参与者。
3·4房地产运营机构
3·4·1房地产一级开发企业
房地产一级开发企业主要是在房地产一级市场从事房地产开发用地的开发与经营的房地产开发企业。房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场。在我国，土地归国家和农村集体所有，而城市用地则归国家所有，房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产一级市场就是把城市土地使用权有偿有限期地供给土地需求者；承担者（即受让方）一次支付整个使用年限的出让金。房地产一级市场实际上是由政府垄断的招、拍、挂市场，其市场竞争只存在于买方，并且交易为单向性的，即只有政府才有权对土地进行招、拍、挂，其他任何组织都没有这种权力。因此，房地产一级市场是由政府整体控制的体现政府政策导向的准市场。
在我国的房地产一级开发中，国家往往把具体的房地产一级开发委托给房地产一级开发企业代理实施。房地产一级开发也就是指由政府或其授权委托的房地产一级开发企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），然后房地产一级开发企业再通过招投标等形式在二级市场对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1·房地产一级开发企业的具体工作
（1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落实土地开发的具体范围。
（2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作。
（3）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓“三通一平”或“七通一平”，为下阶段的地上建设打下基础。
2·房地产一级开发的一般工作程序
程序一：确定土地一级开发项目。
程序二：确定一级开发单位。
程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）。
程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）。
程序五：办理古树处理意见（根据联席会要求办理）。
程序六：办理文物保护意见（根据联席会要求办理）。
程序七：办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）。
程序八：办理规划意见。
程序九：办理土地一级项目开发项目核准。
程序十：取得征地批复（实施征地）。
程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）。
程序十二：编制市政基础设施实施方案。
程序十三：组织验收，评估土地成本。
程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易。
3·4·2房地产二级开发企业
房地产二级开发企业是拿到经过一级开发的土地之后，从事房屋的开发建设并在房地产二级市场上经营的房地产开发企业。房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
1·房地产项目的可行性研究
房地产开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，是房地产开发项目投资决策必不可少的一个工作程序。房地产开发项目的可行性研究是在房地产项目决策之前，根据市场需求和社会经济发展规划、地区规划和行业发展规划的要求，对与项目有关的社会、经济、工程技术、市场、资源等各方面问题进行全面深入的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会和环境效益进行科学的预测与评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并进行项目实施前的调研工作。
2·房地产项目的建设
房地产项目的建设是将开发阶段所需的原材料、设备等聚集到要开发土地上，然后完成建筑物等的建设施工工作。房地产开发企业的主要任务是处理建筑工程成本支出突破预算，还要出面处理工程变更问题，解决施工中出现的争议，支付所欠工程款，确保工程按预先制订的进度计划实施。
3·房地产的交易
房地产的交易对于房地产开发企业来说就是房地产的出售和租赁，是房地产经济活动的主要形式，也是房地产价值实现的两种基本方式。当前，房地产开发企业把房地产的出售和租赁工作越来越多地委托给房地产经纪机构代理，而很少自行进行具体的租售工作。
对于房地产开发企业，房地产出售是指连同房地产物质载体及其各类附着物在内的房地产所有权和使用权关系转移给其他经营者或消费者的行为。房地产租赁就是房地产开发企业将房屋使用权出租给承租者使用，承租者按照双方签订的租赁合同向出租者定期支付租金的行为。
4·物业管理
如果房地产开发企业有自己的物业公司，在房地产项目完工后，往往还需要考虑物业管理工作。但随着房地产市场化程度的提高，物业管理工作也更多地交由专业的物业管理公司。
3·4·3房地产服务机构
房地产服务机构就是那些在房地产开发和经营过程中，为房地产开发企业和房地产项目的运营提供增值服务的各种机构的总称。房地产服务机构主要包括：中介服务机构、咨询顾问机构和物业管理机构等。
1·中介服务机构
总的来说，房地产中介服务机构主要有两类：一类是房地产销售和租赁过程中的各种经纪代理机构；另一类是为房地产开发企业提供融资服务的金融机构。
2·咨询顾问机构
在房地产开发过程中，咨询顾问机构提供的服务主要有以下几个方面。
（1）房地产的可行性咨询。可行性咨询又包括市场调查和预测咨询，房地产项目的经济收益预测咨询，以及房地产项目的成本费用支出预测等。
（2）房地产项目规划咨询。由于政府的总体规划和规划管理的法律、法规对具体的房地产项目开发有重大的影响，所以在项目的早期，房地产开发企业通常会需要有经验和熟悉这方面工作的咨询顾问公司提供咨询服务。
（3）法律咨询。无论是房地产的土地使用权的交易，还是房地产开发过程中的融资、项目发包和物业的租售环节，都会涉及各种合同和协议的签订工作，所以法律咨询机构是一个重要的房地产服务参与者。
3·物业管理机构
物业管理机构是指受物业所有人的委托，对已竣工投入使用的各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境等实施统一管理与维修养护，并为居民和用户提供综合服务的专业化、企业化的管理机构。
3·4·4基金管理机构
对于房地产来说，基金管理机构主要是那些专门投资于房地产的房地产基金管理机构。房地产基金是产业基金的一种，与其他产业基金的区别主要体现在特有的投向上，其基金资产专门投向于房地产产业或项目，仅限于房地产领域，涉及房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资。将大规模的分散资金集中起来，由专门的房地产基金管理公司进行经营和管理。基金的运作通常是通过向多数投资者发行基金份额设立基金管理公司，由基金管理公司选任基金管理人员或另行委托基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基金设施投资等业务活动。
基金管理机构通常有两种组织形式：一种是以公司形式设立；另一种是以契约的方式构建基金。
公司型的基金管理机构是依法设立，以发行股票募集资金，具有法人资格的基金管理公司，并设有基金股东会。公司型基金管理机构适用于规模大且投资领域较广的综合性基金，其优点是公开程度高，便于监督，但管理成本高。房地产业也是公司型基金管理机构选择投资的一个重要领域。
契约型基金管理机构是依据《中华人民共和国信托法》和《中华人民共和国契约法》的规定，以订立信托契约来成立和运作基金，以发行受益凭证筹集资金的基金管理机构，不具备法人资格。
思考题
1·简述房地产企业的概念及性质。
2·房地产企业根据不同性质的划分，可以具体分为哪些企业？
3·简述房地产企业的任务。
4·简述房地产企业的业务范围。
5·简述组建房地产开发企业的基本程序。
6·房地产开发企业有哪些主要特征？
7·房地产开发企业的关联资源商有哪些？
8·简述房地产一级开发企业的含义。
房地产开发与经营环境
4·1房地产开发与经营环境的概念
房地产开发与经营环境是指影响房地产开发与经营活动整个过程的各种外部环境和条件的总和。房地产开发与经营环境是资金得以有效运行的条件，它通常包括地理区位、资源、基础设施、房地产开发与经营政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。房地产开发与经营环境是一个动态的、多层次的、多因素的大系统，其各子系统之间、各子系统中的各因素之间都是相互联系、互为条件、相互制约的。一般对具体某个房地产开发与经营者而言，房地产开发与经营环境是无法改变也不可完全控制的，房地产开发与经营者必须努力认清其所处的环境，并努力适应环境，利用环境提供的有利因素，回避不利的因素。但房地产开发与经营也不只是被动的，资本作为经济发展的第一要素，随时在重塑区域社会经济现实，从总量和结构方面改变区域发展方向和水平，最终强烈地影响下一期房地产开发与经营环境的形成。
