市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。市场调研就是为了实现目标而进行的信息收集和数据分析。市场调研是一种管理工具，其基本任务就是为管理层提供解决营销问题的信息。市场调研也是确定顾客和潜在顾客需要与需求的关键管理工具，是企业用来建立长期关系的手段，好的市场调研有助于保证企业未来的生存和发展。
房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。
2·房地产市场调查的特点
（1）房地产市场调查内容广泛。房地产市场调查既包括很简单的问题，如被调查者的性别、年龄、文化程度等基本情况，也包括像态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调查者可能不会回答，或者不知道该如何回答，也可能是因为问题太敏感而不愿回答。例如，消费者的户型和空间布局偏好调查，消费者如不面对实际户型空间，一般很难回答调查者的问题，要得到这些方面的信息必须有相当的专业知识、努力和智慧。
（2）房地产市场调查针对性很强。房地产市场调查侧重于对消费者的生活模式、行为模式等的研究分析。且在营销的不同阶段，内容也不同，所以实施调查需要具体问题具体分析，如在房地产定位阶段，市场调查主要调查竞争项目的基本数据和消费者的生活模式。房地产项目调查对时效性要求很高，如对销售率、价格等动态营销信息的调查，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
（3）房地产市场调查方法多样。房地产市场调查的方案设计是多样的，收集数据可以采用实地调查、座谈会、面谈、电话访谈或邮寄调查等方法。房地产市场调查开展的程度是有伸缩性的，所收集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需要的信息和所拥有的经费。
（4）房地产市场调查结果具有一定的局限性。房地产市场调查的结论不是完美无缺的，有时可能会有一些细小的错误、误差和疏忽，但不能对调查信息的价值有严重损害。当出现错误时，应根据错误的具体情况进行修正处理。房地产市场调查结果不能直接指示决定，即使没有发现错误或疏忽，调查完全按所设计的方案进行，结果也不是完全确定的，不能指示或决定最终答案，调查结果必须参考一般经验、普通的道理和其他信息来进行评价。
3·房地产市场调查的作用
房地产市场调查是现代市场经济的必然要求。在当代，生产社会化和专业化程度不断提高，商品交换范围不断扩大，生产、消费对市场的依赖性越来越大，而市场变化也越来越迅速。只有通过房地产市场调查，才能顺应市场发展规律，使房地产企业的经营活动立于不败之地。房地产市场调查既是房地产企业整体活动的起点，又贯穿于企业整体营销活动的始终。我国房地产市场虽然开放时间不长，但升降起落，变化万千。实践已充分证明，房地产市场调查对帮助房地产企业作出正确的决策有着极为重要的作用。其具体表现在以下几个方面。
（1）市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向。通过市场调查可以了解到市场的现状与变动趋势，如市场需要什么样的房地产产品、不需要什么样的产品，各类产品资源供应情况，国内市场与国际市场衔接状况，竞争对手活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场形势中探求到企业生存和发展的立足点。
（2）市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代。房地产产品如同其他各类产品一样，有着其特定的市场生命周期。通过市场调查，能随时掌握企业的产品处于市场生命周期的哪一个阶段，从而及时确定正确的产品策略：哪些尚有生命力的老产品继续经营，哪些过时的产品予以淘汰，并及时开发新产品，抢占新市场。
（3）市场调查有助于房地产企业制订科学的销售和生产计划。通过市场调查，企业可以比较准确地掌握市场供求状况，据此制订出销售计划；并依据销售计划准确地拟订年度、季度和月度生产计划。一旦销售计划和生产计划确定后，还可以根据产品原材料的供应条件和备办时间，制订出企业的采购计划。准确的市场调查资料，还可以起到控制原材料、外协件、在制品的库存水平的作用，从而大大节省流动资金。
（4）市场调查有助于房地产企业实施正确的价格策略，促进商品销售。房地产市场营销还依赖于市场供求状况和竞争策略等多种市场因素。市场调查可以帮助企业依据消费者的需求及心理承受能力，抓住机遇，确定可行的市场价格，有针对性地开展各种促销活动，从而保证销售成功。
（5）市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。当前我国不少房地产企业经营不善，甚至严重亏损，其症结之一在于不懂市场，不重视市场调查，在瞬息万变的市场和竞争复杂的新形势下，或束手无策，或盲目经营。只有重视市场调查，舍得在市场调查上花气力，才能依据市场的需求，提高企业经营管理水平，促进企业经营效益的提高。
（6）市场调查有助于制定正确的宏观经济政策。任何一项正确的经济政策，都必须来源于对特定条件下客观经济情况的正确认识和对经济规律的自觉运用。市场调查可以从质与量的结合上把握一定时期内的市场商品供需情况及其发展变化的趋势。国家宏观决策和年度计划正是建立在协调市场产品数量关系，促进供求平衡的基础上。房地产企业的经营战略和发展方向，只有符合国家宏观经济政策，才会有充分发展的余地和前途。
5·3·2房地产市场调查的内容
房地产市场调查一般包括以下4个方面的内容。
1·房地产市场环境调查
市场环境总是处在不断的变化之中，总是在不断地产生新的机遇和危机，对市场敏感的企业家们往往能够从不同角度看待这些变化，将这些变化看成是企业发展的新机遇。而房地产市场调研最重要的任务，就是摸清企业当前所处的宏观环境，为科学决策提供宏观依据。房地产市场的宏观环境主要包括以下方面。
（1）政治环境。这主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。其中，政策主要包括与房地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策、户籍政策等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业生产经营活动的开展。
（2）经济环境。这主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况，金融、证券市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构，居民储蓄和信贷状况等。
（3）社会文化环境。这包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯、审美观念往往随着社会生产力的发展而发生一定程度的变化。
另外，宏观环境还包括行业环境、技术环境和对城市发展概况的描述等。在房地产市场调研中，对于同一城市的同一类项目而言，其内容在接近的时点上基本一致，可参考以往类似的调查研究成果。若项目处于一个陌生的城市，则对该部分内容的调研是不可或缺的。
2·房地产市场供给调查
房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。房地产市场供给调查主要是调查以下几个方面的情况。
（1）调查整个地区房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度；房地产企业的种类和数量，是否存在着市场空隙；有关同类房地产企业的生产经营成本、价格、利润的比较；整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；产品定价及价格变动幅度等。
（2）调查现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见，以及对某种房地产产品的接受程度。
（3）调查新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；建筑设计及施工企业的有关情况。
3·房地产市场需求调查
房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量。房地产市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。房地产企业为了使其产品适销对路，必须事先了解消费者的构成、购买动机和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来进行企业生产经营活动。因此，房地产市场需求调查主要包括以下几个方面。
（1）房地产消费者调查。房地产消费市场容量调查主要是调研房地产消费者的数量及其构成。其主要包括：①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；②房地产现实与潜在消费者的数量与结构，消费者结构如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；③消费者的经济来源和经济收入水平；④消费者的实际支付能力；⑤消费者对房地产产品的质量、价格、服务等方面的要求和意见等。
（2）房地产消费动机调查。房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。其主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
（3）房地产消费行为调查。房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。房地产消费行为的调查就是对房地产消费者购买模式和习惯的调查，主要是调查：①消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者的情况等。
4·房地产价格调查
房地产价格的高低对房地产企业的市场销售和盈利有着直接的关系，积极开展房地产价格的调查，对企业进行正确的市场价格定位具有重要的作用。价格调查的内容包括：①影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产产品定价的影响；②房地产市场供求情况的变化趋势；③房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；④开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；⑤国际、国内相关房地产市场的价格；⑥开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
5·3·3房地产市场调查的程序
市场调查内容十分丰富，方法多种多样。为了使市场调查工作顺利进行，保证其质量，在进行市场调查时，应按一定程序来进行。房地产市场调查的程序有以下6个方面。
1·确定调查目的
调查目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。也即调查人员应明确为什么要进行市场调查，通过调查要解决哪些问题，有关调查结果对于企业来说有什么作用。如果开始抓的问题不够准，就使以后一系列市场调查工作成为浪费，造成损失。一般确定调查目的要有一个过程，一下子是确定不下来的。根据调查深入程度及目的的不同，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查和预测性调查来确定。
2·初步调查
初步调查的目的是了解产生问题的一些原因，通常有以下3个阶段。
（1）研究搜集的信息材料。①研究企业外部材料从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪类房产最好销售，其价格如何，当地消费者对房产有什么偏爱。②分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析，从而找出产生问题的原因及其线索。
（2）与企业有关领导进行非正式谈话。从这些领导人的谈话中，寻找市场占有率下降的原因。例如，市场营销经理可能认为房产价格定得太高；工程部经理可能认为设计并不十分合理，材料供应质量不高；材料部经理可能认为，物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部采用进口或国内各种名牌材料等。
（3）了解市场情况。消费者对本公司所开发经营的房产态度，就是反映企业市场营销水平的重要标志，也是初步调查的关键内容。例如，为什么消费者不购买本公司商品房，就需要对用户进行调查研究。
3·调查设计
根据所收集的信息资料和初步调查的结果，可以提出调查的命题及实施的计划。例如，近期的房地产业不太景气，资金积压过多，建造好的房子销售不畅。经过分析先拟定问题产生的原因有两点：①国家宏观控制，银根收紧，消费者收入没有好转；②广告效果不大，没有引起消费者足够的兴趣，消费者储蓄待购。为了证实此命题的正确与否，决定采用重点调查法，并配合个人访问法的调查和电话调查法来进行调查研究。
在收集原始资料时，一般需要被调查者填写或回答各种调查表格或问卷。调查表及问卷是整个调查工作的核心，其设计的好坏将直接影响调查结果。调查表和问卷的设计既要具有科学性又要具有艺术性，以利于市场调查工作的条理化、规范化。一项房地产市场调查工作表格至少包括：①当地房地产资源统计表；②房地产出租市场统计表；③房地产出售统计表；④房地产个案市场调查分析表。
房地产市场调查中普遍采用抽样调查，即从被调查总体中选择部分样本进行调查，并用样本特性推断总体特性。在实地调查前，调查人员应该选择决定抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来，参加实地调查的人员必须严格按照抽样设计的要求进行工作，以保证调查质量。
4·现场调查
现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏，直接影响到调查结果的正确性。为此，必须重视现场调查人员的选拔和培训工作，确保调查人员能按规定进度和方法取得所需资料。
5·调查资料的整理分析
将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析。
