6·1房地产资本市场
资本市场是指证券融资和经营一年以上中长期资金借贷的金融市场。相应地，融资期限在一年以下的称作货币市场。由于中长期的资金融通大多被企业用于扩大再生产而非短期的资金周转，因而该类金融市场就被称为资本市场。从上述定义不难看出，资本市场不仅包括股票市场，还应包括融资期限在一年以上的银行信贷市场、债券市场及基金市场等。股票市场只因为其规模较大、影响较深而为投资者所熟悉。
6·1·1房地产资本市场分类
房地产市场和资本市场之间密不可分。土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票与和其他股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。
房地产业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有巨大的资金需求。房地产企业能否获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展，一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康、稳定地发展。
按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资4个部分组成，具体结构。
1·权益融资
权益融资主要是指筹资人通过发行新股（包含配股）和保留盈余的方式融资。这种融资方式的优点是可以获得无固定到期日、不用偿还的自有资金，增强发行人的资本实力，降低负债率，提高偿债能力和财务稳定性。
权益融资的融资渠道除了通过公司上市或增发新股，从公开市场融通房地产权益资金、吸收其他机构投资者资金外，合作开发等也是近年来进行权益融资的主要方式。例如，通过出售有限责任权益份额，组建有限责任合伙企业融通资金，当然这种融资方式，由于出售权益份额量有限，融资能力也有限。无论从什么渠道，以什么方式融通权益资金，其共同特点是权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
权益资金主要来源于机构投资者。在美国，机构投资者主要为养老基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司和外国投资者。由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益投资。随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。
近年来，我国由于施工企业垫款和商品房预售现象十分普遍，房地产开发企业的资产负债率极高。国家统计局2005年12月16日公布的《第一次全国经济普查主要数据公报（第三号）》显示：2004年末，房地产业企业法人单位资产合计为69774·7亿元，负债合计为50653·0亿元，所有者权益合计为19121·7亿元，资产负债率为72·6%。分行业看，房地产开发经营业为74·1%，物业管理业为62·5%，中介服务业为54·9%，其他房地产业为61·0%（详见表62）
房地产企业权益资金过少，资产负债率过高，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险。
2·债务融资
债务融资是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可以提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资，其共同的特点是债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。除了以在建或建成房地产作抵押物借入的贷款外，房地产企业还可以发行企业债券和借入信用贷款。和其他类型企业一样，房地产企业也可以公开发行企业债券融通资金。但房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借入贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，属于项目融资的范畴。另外，房地产企业还可以向商业银行等贷款人借入信用贷款。例如，商业银行发放的房地产企业流动资金贷款，这类贷款没有抵押物，不与特定的房地产开发或投资项目相关联。
6·1·2房地产开发贷款与土地储备贷款
房地产开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金。事实上，开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。依据贷款的用途，房地产开发贷款又包括土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款3种类型。房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目（土地或在建工程）作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。
1·房地产开发货款
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发可以分为土地购置（购买土地使用权）、土地开发和建设两个阶段。相应地，房地产开发贷款也有3类：土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。在实践中，房地产长期抵押贷款（房地产建成后获得的长期融资）和这3类房地产开发贷款可以由同一贷款人全程提供，也可以由不同的贷款人分别提供。不同贷款人界限分明地为不同开发阶段提供融资，是国际上发达国家的一种主要趋势，其原因主要是由于各贷款人的贷款管理技术已日趋专业化。
1）土地购置贷款
土地购置费通常包括土地征收拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费等。开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益，其还款能力在很大程度上取决于房地产市场的发展前景，而未来市场变化的风险是比较大的。因此，大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款，或者将土地购置贷款占其投资组合的比例控制在一个很小的百分比之内。由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%～60%。如果购买的土地是有待再开发或尚未开发的毛地或生地，则该比例还会进一步降低。我国中央银行目前明确规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地使用权出让金的贷款。
2）土地开发贷款
土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但毕竟是向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。
土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
3）建设贷款
商业银行通常在房地产建设阶段的融资中扮演关键角色。建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物。金融机构有时候还要求借款人提供别的担保，如用其他房地产作抵押，或者提供质押或第三方保证。建设贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款被用于既定的目的，从而确保房地产价值随着贷款拨付额的增加同步增长，以保障贷款人的利益。贷款人还必须确保施工单位的工程款已经按期支付，因为在大多数国家，工程款的偿还优先顺序都在作为抵押权人的贷款人之前。初始贷款费用和利息是开发商为使用建设贷款而付出的代价。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得长期抵押贷款的情况，发放建设贷款的金融机构有时会要求开发商获得长期抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放长期抵押贷款。这往往是金融机构发放建设贷款的重要条件之一。
2·土地储备贷款
1）土地收购储备制度
土地收购储备制度是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。建立土地收购储备制度，是我国土地管理部门为适应经济体制改革和经济增长方式的转变要求，促进城市土地集约利用而进行的积极探索。
土地收购储备制度的建立，有利于政府实施集中统一的土地供应，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高政府通过土地供应对房地产市场进行宏观调控的能力和土地市场的透明度，促进城市土地资源的有效利用和房地产市场与社会经济的协调发展。
2）土地储备贷款
土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和对一级土地进行开发的企业。土地储备贷款的主要还款来源是土地出让收入。
6·1·3房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款、在建工程抵押贷款等。
我国2006年末房地产贷款3·68万亿元，其中个人住房抵押贷款2·27万亿元。这些房地产贷款全部由商业银行提供，房地产贷款的债权也几乎全部由商业银行持有，表63显示了中国四大商业银行房地产贷款规模及不良情况。
1·个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。
个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，按新的利率规定计算利息。还本付息方式有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式。
对于贷款购买第二套住宅，则首付款不得低于总房款的40%，贷款利率为首套住宅贷款利率的1·1倍。即第二套房贷：40%首付1·1倍利率。
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。
2·商用房地产抵押贷款
商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
对于商用房地产开发项目，开发商不能像住宅开发项目那样通过预售筹措部分建设资金，但如果开发商能够获得商用房地产抵押贷款承诺，即有金融机构承诺，当开发项目竣工或达到某一出租率时，可发放长期商用房地产抵押贷款，则开发商就比较容易凭此长期贷款承诺，获得短期建设贷款。这样，开发商就可以利用建设贷款进行开发建设，项目建成后，借入的长期抵押贷款偿还建设贷款，再用出租经营收入来偿还长期抵押贷款。
3·在建工程抵押贷款
在建工程抵押贷款是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押、办理房地产开发贷款的一种较好的方式。采取这种方式进行房地产项目融资时，既有利于满足开发商对在建工程进行续建的资金需求，又有利于银行对抵押物的监控，对降低贷款风险、促进开发商提高经营管理水平都有积极意义。
