项目概况的具体内容包括项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状与发展潜力，以及项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。
2·开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制订
（1）土地调查，包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。
（2）人口调查，包括项目用地范围内的总人口数、总户数，以及需拆迁的人口数、户数等。
（3）调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
（4）调查生产、经营企业和个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。
（5）调查各种管线，主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。
（6）调查其他地下、地上物。在项目用地范围内，地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物调查了解的内容包括各种树木、植物等。项目用地的现状一般要附平面示意图。
（7）制订拆迁计划。
（8）制订安置方案，包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。
3·市场分析和建设规模的确定
市场分析和建设规模确定的具体内容包括市场供给现状分析及预测；市场需求现状分析及预测；市场交易的数量与价格分析及预测；服务对象分析；租售计划制订；项目建设规模的确定。
4·规划设计方案的选择
（1）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目要重点规划安排好交通组织和共享空间等。
（2）项目构成及平面布置。
（3）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。
5·资源供给条件分析
资源供给条件分析的主要内容包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划；施工力量的组织计划；项目施工期间的动力、水等供应方案；项目建成投入生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。
6·环境影响评价
环境影响评价的主要内容包括建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。
7·项目开发组织机构和管理费用的研究
项目开发组织机构和管理费用研究的主要内容包括拟订项目的管理体制、机构设置和管理人员的配备方案，拟订人员培训计划，估算年管理费用支出情况。
8·开发建设计划的编制
（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。
（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。
（3）建设场地的布置。
（4）施工队伍的选择。
9·项目经济及社会效益分析
（1）项目总投资估算，包括开发建设投资和经营资金两部分。
（2）项目投资来源、筹措方式的确定。
（3）开发成本估算。
（4）销售成本、经营成本估算。
（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
（6）财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。
（7）国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。
（8）风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面，采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。
（9）项目环境效益、社会效益和综合效益评价。
10·结论及建议
（1）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。
（2）存在的问题及相应的建议。
7·2·2可行性研究的步骤
可行性研究按以下5个步骤进行。
1·接受委托
在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法和协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，明确委托者的目的和要求，确定研究内容，制订计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。
2·调查研究
调查研究主要是从市场调查和资源调查两个方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给与需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
3·方案选择和优化
根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
4·财务评价和综合评价
对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等的基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
5·编制可行性研究报告
经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
7·3房地产开发项目策划与基础参数选择
房地产开发项目可行性研究的一个重要目的，就是在法律上允许、技术上可能的前提下，通过系统的项目策划，形成和优选出比较具体的项目开发经营方案，并获得满足投资收益目标要求的尽可能高的经济回报。在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数是可行性研究中定量分析的基础。
7·3·1房地产开发项目策划
以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。房地产开发项目策划方案，通常包括以下内容。
1·区位分析与选择
房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点分析与选择。地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点分析与选择，是对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度，以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
2·开发内容和规模的分析与选择
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。
3·开发时机的分析与选择
房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产开发项目可考虑分批开发（滚动开发）。
4·合作方式的分析与选择
房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。
5·融资方式与资金结构的分析与选择
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。
6·产品经营方式的分析与选择
房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力，以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。
7·3·2构造评价方案
构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。项目是否分期进行及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。
如果允许上述影响评价方案构造的因素任意组合，则会出现非常多的备选方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。对于其他因素的影响规律，则可以通过敏感性分析把握。表71是某房地产开发项目评价方案构造结果。
7·3·3选择基础参数
经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标。
1·时间类参数
时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。
2·融资相关参数
融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的30%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。
3·收益相关指标
收益相关指标包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
4·评价标准类指标
评价标准类指标包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。
7·4房地产开发项目财务报表的编制
在完成房地产市场调查与预测、开发项目策划、开发项目投资与成本费用估算、开发项目收入估算与资金筹措计划编制等基础工作后，就可以通过编制财务报表、计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行财务评价。
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力和资金平衡分析。
7·4·1基本报表
1·现金流量表
现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表。
1）全部投资现金流量表
全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案（无论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。表72显示了房地产开发投资项目全部投资现金流量表的典型形式。
2）资本金现金流量表
资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。表73显示了房地产开发投资项目资本金现金流量表的典型形式。
3）投资者各方现金流量表
投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。表74显示了房地产开发投资项目投资者各方现金流量表的典型形式。
2·资金来源与运用表
资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。表75显示了房地产开发投资项目资金来源与运用表的典型形式。
3·损益表
损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税和各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率等评价指标。
应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即无论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例征收所得税。
税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。表76显示了房地产开发投资项目损益表的典型形式。
4·资产负债表
资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。表77显示了房地产开发投资项目公司资产负债表的典型形式。
