网民购置上网设备和上网都需要一定的经济支持，近几年经济的高速增长促进了互联网的迅猛发展。截至2009年底，中国网民规模达到3·84亿人，较2008年增长28·9%，互联网普及率达到26%，略高于全球平均水平（22%）。2009年中国手机互联网用户数2·33亿人，较2008年增长逾一倍，受联网速度更快的第三代手机业务开展推动，基于手机移动网络的金融信息服务发展潜力巨大。因此，×××运营服务中心项目正是适应国际、国内市场需求而实施的项目，项目的建设是可行的。
（三）资金条件
2009年公司成功在深圳证券交易所创业板挂牌上市，募集资金总额88704万元，超募资金59045万元；2009年实现销售收入19081万元，利润总额为8332万元；本项目拟用超募资金5000万元来实施建设，雄厚的资金基础为项目实施提供了有效保证，因此项目是可行的。
（四）环境条件
西溪科技岛紧邻湿地，风光迷人，是中国唯一集城市湿地、生态、人文、科技、艺术为一体的创新EOD(绿色生态办公区)。
同时，本项目经过严格环境影响评估，虽然在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等，但建设单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中提出的控制污染的措施和建议，则对周围环境不会产生明显不利影响。从环境角度考虑，本项目的建设是可行的。
（五）社会条件
项目周边区域的基础设施十分齐全。
西溪科技岛是杭州信息产业国家高技术产业基地西溪拓展区，位于杭州主城西侧，是“和谐杭州示范区”向西扩展渗透的关键节点，规划用地约98·9平方公里。2010年，沪杭高速铁路建成，半小时接轨上海；2、3、5号3条城市地铁零距离连接，国际机场、火车站、客运站、城际高速等城市立交网络畅达；绕城公路、02省道等7条城市快速道直达。
岛内规划有数量庞大、门类齐全的配套服务设施，包括金融、中介、商业、生活等服务，可以为入住岛内的人员提供文娱、就医、子女就学等的全面、及时、优质的服务。
（六）施工条件
×××运营服务中心项目的施工现场、位置、面积已经规划部门给予控制规划预留，施工现场有文一西路和荆长公路连接，通过绕城公路可上机场高速。现场施工用水、用电、排污口等都能满足施工建设需要。
该项目施工的技术队伍来源丰富，浙江省本身是建筑施工队伍大省，大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术与施工装备，在项目的开发等方面积累了丰富的经验，项目经过招投标，完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。
综上所述，本项目实施既符合国家产业发展导向，项目开发建设能得到省、市政府的相关政策扶持，各项建设条件有效支持项目的实施，因此项目是完全可行的。
（第三节）项目建设方案及规模
×××运营服务中心建设项目选址在杭州市余杭区西溪科技岛园区内，占地面积8亩，项目建成后建筑面积达12000平方米。×××运营中心项目建成后，公司可根据市场需求进一步做大金融信息服务业务，扩展公司规模，向市场提供更优质的金融信息内容、软件产品及服务，提升运营服务品质，增强公司在市场竞争中的优势。
×××运营服务中心项目主要由运营服务中心大楼建设工程（总建筑面积12000平方米）、停车场、市政配套和园林景观建设等工程，以及办公环境所需的网络设备、办公设备等软硬件组成。土建部分造价是参照现行浙江省建安定额及有关规范和规定，以及杭州市建设工程造价信息、主要技术经济指标，并参考大量同类建筑有关资料；并根据国家发改委编制的《投资项目可行性研究》一书对投资估算的要求，经分析比较而确定的。
一、建设目标
本项目实施后，将公司在杭州的现有机房、网站、运营维护、数据录入、客户服务等部门迁入，以进一步提升公司的×××金融信息运营维护水平，提高服务品质，更好地为客户提供优质服务。
二、项目建设内容
该项目拟投资5000万元，进行运营及服务中心的建设，包括土地的购置、办公楼的建设、装修、网络设备、办公设备的购置等，具体建设内容如下。
（一）土地购置费用300万元
本项目建设拟购置土地8亩，具体如下。
1·其中6亩，拟利用浙江×××网络科技有限公司向杭州×××有限公司（以下简称天畅网路）购置的建筑物。
天畅网络于2006年通过受让方式取得位于余杭区的16399平方米（24·599亩）土地的国有土地使用权。经杭州市余杭区政府同意，在天畅网络取得的上述地块上分割出4000平方米（约6亩）用于×××科技的建设，在符合规定条件时（在该块地块完成25%的建设后，按有关规定予以分割转让）由天畅网络按照其受让价（即每亩30万元）转让给×××。×××科技已经支付相应的转让款180万元。
2·其中2亩，拟投入不超过300万元，在上述6亩土地旁边新增2亩综合用地。
（二）运营服务中心大楼的建造和装修3600万元
（三）设备购置费1000万元
（四）其他不可预见费用100万元
三、项目建设地点及规模
项目选址杭州市余杭区五常街道文一西路北，荆长公路东的地块，位于杭州市余杭区五常西溪科技岛园内。本项目占地面积5350平方米（约8亩），建筑面积12000平方米（容积率2·24）。
四、项目建设规划
本项目拟建设内容及规划如下：
（一）运营服务中心大楼
建筑面积12000平方米，大楼将按甲级写字楼标准进行装修。大楼设有地下停车场。
运营服务中心大楼建成后，公司在杭州的现有机房、网站、运营维护、数据录入、客户服务等部门迁入，以进一步提升×××的金融信息运营维护水平，提高服务品质，更好地为客户提供优质服务。
（二）市政配套及园林绿化
本项目配套工程还将进行道路、消防、管线、照明、安防和园林绿化等附属物部分建设。
（三）设备购置
设备购置主要是购买办公设备、电话、计算机、服务器、工程车辆、班车等。
五、时间安排
项目预期需进行24个月的建设。所有的项目建设工作分成若干模块，室内外装修完成之后迅速进行设备采购及安装调试。项目建设计划表以上各阶段将交叉作业。
（第四节）项目管理与人力资源配置
一、项目管理
该项目拟成立项目组，组建专项管理团队，参照省市有关建设项目管理规定进行管理。项目结束后项目组自动解散。
二、人员编制
项目组拟编制人员：4人，其中：
组长1名，全面负责项目的建设和管理；
副组长1名，协助组长对项目进行管理；
专员2名，负责项目中有关建筑、机电工程、设备采购等相关技术事务。
（第五节）项目投资估算与资金筹措
一、项目总投资估算及筹措
本项目总投资5000万元，均由公司上市超募资金以增资的形式投入子公司×××科技，×××科技按照公司募集资金使用的有关规定，将该建设资金实施专户管理。
二、经济效益分析
项目实施将有效提升公司运营服务的效率，提升公司形象及品牌知名度，吸引优秀人才加盟，对公司规模扩大和市场服务能力提供强有力支撑，满足快速发展的市场需求，有利于公司在竞争中取得更大的市场份额，有利于公司业绩提升。
（一）有利于提升公司运营服务品质，进一步提高公司的市场竞争力
本项目的实施可较好地改善运营服务部门的办公环境，以吸引更多的优秀技术人才，提升运营服务能力，提高工作效率并保证工作质量，满足公司未来几年内业务持续发展的需求，进一步提高公司的市场竞争力。项目实施后，有利于提升公司整体形象和市场影响力，开展重要的商务活动，进而提高公司的市场占有率，进一步提升公司的经济效益。
（二）房产折旧对公司业绩有着积极的正面影响
参照目前该区域办公楼租赁价格标准为36元/（m2·月），如公司租赁本项目同样面积办公楼，每月需支付租金432000元，每年需支付租金5184000元。
如排除政策变化、经济波动、通货膨胀等不可控因素，以及不考虑该物业对外出租、利率，以及资产增值等其他投资回报方式，以现租金标准计算，公司建成该项目后全部自用，仅节约租金一项即可在10年内收回全部投资。
因此，相对于租赁同等面积的办公场所，本项目的房屋折旧对公司业绩有着积极的正面影响。
（三）固定资产增值对公司业绩的影响
本项目投资成本5000万元，相对于目前同类地区、同类品质的写字楼价格有着明显的价格优势。根据对全国、杭州及西溪附近房地产价格走势的初步判断，在国际、国内宏观经济环境不发生重大不利变化的情况下，未来不但不存在减值风险，而且具有较好的增值空间。
思考题
1·可行性研究的含义和目的是什么？
2·可行性研究的作用体现在哪些方面？
3·可行性研究的依据主要有哪些？
4·可行性研究的专业机构有哪些，人员如何构成？
5·可行性研究分哪几个工作阶段？
6·可行性研究的内容和步骤是什么？
7·房地产开发项目策划与基础参数选择的目的是什么？基础参数包括哪些方面的指标？
8·房地产开发项目财务评价的报表有哪些？分别是如何编制的？
9·如何编制资金使用计划和资金筹措计划？
10·房地产开发项目的投资和收入费用是如何构成的？
