1·拆迁的基本程序
1）申请规划用地许可证
拆迁人必须向县级以上人民政府的城市规划管理部门申请建设用地规划许可证，经核准后，由城市规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁的地域范围。
2）编制拆迁计划与方案
领取建设用地规划许可证后，拆迁人要编制拆迁计划和方案，确定拆迁方式、拆迁进度等内容。
3）申请房屋拆迁许可证
拆迁人须持下列文件和材料，向拆迁房屋所在地的房地产主管部门申请拆迁许可证。
（1）建设项目的计划批准书。
（2）建设用地的规划许可证。
（3）省、市规定的相当级别人民政府的土地使用批准文件。
（4）拆迁计划和拆迁方案。
4）核发房屋拆迁许可证
房地产行政主管部门接到房屋拆迁申请后，验证有关文件和材料，核发房屋拆迁许可证。
5）委托代办单位
当建设单位采用委托拆迁形式时，应按照房屋拆迁法规定办理委托手续，并向代办单位缴纳一定比例的代办费，由受托单位具体实施拆迁。
6）发布公告
房地产行政主管部门核发拆迁许可证后，应在房屋拆迁范围内，将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式公布，并及时做好宣传解释工作。
7）签订拆迁、安置补偿协议
拆迁人必须对被拆迁人进行安置、补偿，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内就有关问题签订书面协议，以协议书形式确定当事人双方的权利和义务。其主要条款有补偿形式、补偿金额、安置地点、安置面积、搬迁过渡方式、过渡期限、违约责任，以及当事人认为需要订立的其他条款。
8）动迁
建设单位在领取拆迁许可证后，即可动迁。拆迁人如需延长拆迁时间，应经房地产主管部门批准，并报上级房地产主管部门备案。对于拆除由房地产管理部门代管的房屋和有产权纠纷或产权归属不明的房屋，由拆迁人会同房屋拆迁行政主管部门及公证处，对被拆迁房屋拍摄照片，记录详情，进行估价，并将有关材料妥善保存，以便备查。
9）实施房屋拆迁
（略）
2·房屋拆迁补偿
1）补偿对象
房屋拆迁将对被拆除房屋的所有人造成一定的财产损失。因此，拆迁补偿的对象应是被拆除房屋及其附属物的所有人，包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。
2）补偿形式
房屋拆迁补偿主要有以下3种形式。
（1）产权调换。产权调换是指拆迁人以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人，继续保持其对房屋的所有权。产权调换的面积按照被拆迁房屋的建筑面积计算。
（2）〖JP3〗作价补偿。作价补偿是指拆迁人将拆除房屋的价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。作价补偿金额的计算，按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。
（3）产权调换和作价补偿相结合。产权调换和作价补偿相结合是指拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆迁房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合成货币支付给被拆迁房屋的所有人。
3）补偿标准
（1）产权调换的补偿标准。产权调换的补偿标准按照被拆除房屋的建筑面积计算，即采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的原建筑面积。其中，偿还面积与原面积相等的部分，按重置价格计算结构差价；偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算；偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。
（2）作价补偿的补偿标准。作价补偿的补偿标准按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。实行作价补偿的，应由房屋所在地的房地产管理部门或法定的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的依据。作价补偿的标准不允许当事人协商。
4）补偿的几种特殊情况
（1）拆除出租住宅房屋的，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当进行相应的修改。
（2）拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。
（3）拆除设有抵押权的房屋。对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权，或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。
3·房屋拆迁安置
1）安置对象
拆迁人在拆迁活动中除了对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。由此可见，安置的对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人。
2）安置形式
（1）一次性安置。一次性安置是指被拆除房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与被拆迁安置对象就房屋问题一次处理完毕。
（2）过渡安置。过渡安置是指拆迁人不能一次解决安置用房，可以由拆迁人先对被拆迁安置对象进行临时安置，过一段时间后再迁入安置房。因此，临迁房的提供和过渡期的长短在过渡安置中就是重点要解决的问题。
3）安置标准
拆迁安置的标准因被拆除房屋性质的不同而有所区别。
（1）拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。
（2）拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或原居住面积安置。
对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。
4）安置费用
安置费用包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。
（1）搬家补助费是被拆迁人因原居住房屋被拆除，须迁移他处居住，在搬家过程中发生的费用。此项费用由拆迁人负担。
（2）临时安置补助费是对被拆迁人因迁离原居住地而在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿。临时安置补助费的补助对象主要是自行安排住处的被拆迁房屋使用人。
8·4房地产开发项目的工程勘察、设计
勘察、设计是房地产项目前期准备工作至关重要的一步，它是规划设计、基础设施建设和项目建设的基础。
工程勘察是指为满足工程建设的规划、设计、施工、运营和综合活动等方面的需要，对地形、地质和水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。岩土工程中的勘测、设计、处理、监测活动也属工程勘察范畴。
工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。
工程建设是房地产开发项目运作过程中最为具体的一个阶段。在工程建设的各个环节中，勘察是基础，是设计的依据，而设计是整个工程建设的灵魂，它们对工程的质量和效益都起着至关重要的作用，因此勘察、设计是房地产开发项目的一个重要组成部分。
8·4·1工程勘察工作
勘察工作是设计前必须做好的准备工作，它是设计、施工的基础，是工程建设的先行工作。
1·勘察工作的主要任务和目的
勘察工作的主要任务是正确反映地形、地质情况，确保原始资料数据的准确性，结合实际地质情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。
勘察工作的目的是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资、降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。
2·勘察工作的主要程序
（1）承接勘察任务。
（2）搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核。
（3）现场踏勘，编制勘察纲要。
（4）出工前的准备。
（5）野外调查、测绘、勘探。
（6）试验、整理数据、分析资料。
（7）编制图样及编制勘察报告。
3·勘察过程的分类
根据勘察数据的用途，可将勘察过程分为以下几类。
（1）资料分析。资料分析是对工程的稳定性和适宜性作出评价，编制反映地形、地貌1∶5000的地形图，为选择场址提供资料。这类勘察称为选择场址勘察。开发商一般可通过规划部门的地形图获知。
（2）初步勘察。初步勘察一般在选择场址勘察之后进行。对场地的稳定性、是否适宜建设作出地质评价，提出1∶2000的地形图作为建设总平面布置、主要建筑场地地基基础设计的依据。
（3）详细勘察。详细勘察是在初步勘察的基础上对建筑场地进行进一步勘察，作出工程地质评价，为地基基础设计的地基处理与加固、不良地质现象防治提供地质资料并绘出1∶1000的地形图。
（4）施工勘察。施工勘察是指在地质比较复杂，工程要求较高的情况下，对与施工有关的工程地质问题进行勘察，为制订施工方案提供相应的工程地质资料，但多数开发项目都不会进行施工勘察。
由以上所述可知，这几种勘察过程由粗到细，逐步为工程建设提供了详细的相关数据，这样才能保证开发项目的工程质量。
4·勘察工作的原则
（1）勘察工作必须遵守国家的法律、法规，贯彻国家有关经济建设的方针、政策和基本建设程序，特别要贯彻执行提高经济效益和促进技术进步的方针。
（2）勘察成果要反映客观地形、地质情况，确保原始资料的准确性，结合工程具体特点和要求提出明确的评价、结论和建议。
（3）勘察工作既要防止技术保守或片面追求产值，任意加大工作量，又要防止不适当地减少工作量而影响勘察成果的质量，给工程建设造成事故或浪费。
（4）要积极采用新理论、新技术、新方法、新手段。应结合工程和勘察地区的具体情况，因地制宜地采用先进可靠的勘察手段和评价方法，努力提高勘察水平。
（5）勘察工作不仅要评价当前环境和地质条件对工程建设的适应性，而且要预测工程建设对地质和环境条件的影响，要从环境出发，做好环境地质评价工作。
（6）勘察工作前期应全面搜集、综合分析、充分使用已有的勘察资料。
（7）要加强对勘察职工安全生产教育，严格遵守安全规程，防止人身、机具和工程事故。
5·勘察工作的具体内容
1）地形测量
依据国家相关规范、标准、规定，使用测量工具，运用测量方法，将地表面上的各种地形沿铅垂方向投影到水平面上，按一定比例尺缩小绘制成图，称之为地形图。地形图的绘制是地形测量中的重要组成部分。地形测量的范围应包括整个建筑工地及全部有关的重要地段。在地形测量中，要特别注意搜集区域地质、地形、地貌、地震、矿产及附近地区的工程地质资料，并进行全面分析，最好能够从以往的工程施工中吸取经验和教训，以便及早采取相应措施。
2）工程勘察
地质钻探、挖探槽是工程地质勘察常用的两种方式。通过这两种方式，可以查明建筑场地的土质、构造、地层和地基的承载能力及稳定性状况、岩石的性质、土壤的性质、地下水状况等。在进行建筑物基础管网设计时，这些资料都可以作为依据。
3）地下水、地表水的勘探
在施工前，必须查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向，水的化学成分，能否与混凝土发生化学反应，是否会引起钢筋锈蚀，以及地层的透水性，以确定施工方案。同时也应查明附近河流、湖海的水流量和水位等资料，为在夏季施工时的防洪排水提供依据。
4）气象调查
气象调查因地区不同、季节变化而会有大相径庭的结果。其内容应该包括空气的湿度、温度，以及风向、雨雪、不冻季节的延续、冻土层的深度等资料，为设计和施工提供依据。
8·4·2工程设计工作
项目开发商一般以各种方式参与设计工作的全过程，同时把自己的精神和理念贯彻于设计之中，因而设计工作是房地产开发成果“具体化”和“形象化”最为重要的步骤。设计工作一般通过委托或招标等方式选择技术力量雄厚、设计质量优良的设计部门来完成。
1·设计工作的原则和依据
1）设计工作的原则
（1）要遵守国家的法律、法规，贯彻执行国家经济建设的方针、政策和基本建设程序，特别应贯彻执行提高经济效益和促进技术进步的方针。
（2）要采取节约能源的措施，对北方需要供暖设施的开发项目要提倡区域性供热，重视余热利用。
（3）应积极改进工艺，采用行之有效的技术措施，防止各种有害因素对环境的污染，并进行综合治理和利用，使设计符合国家规定的标准。
（4）开发项目的选址必须因地制宜，提高土地利用率。应尽量利用荒地、劣地，不占或少占耕地。总平面图的布置要紧凑合理。
（5）引进国外先进技术必须符合我国国情，着眼于提高国内技术水平和制造能力。凡引进技术、进口关键设备能满足需要的，就不应引进成套项目；凡能自行设计或合作设计的，就不应委托或单独依靠国外设计。
（6）要坚持经济适用、美观实用并保证安全的原则。
（7）要合理设计户型、日照间距、外立面等居民密切关心的内容，以有利于将来开发物业的出租或出售。
2）工程设计的依据
进行工程设计、编制设计文件的主要依据是项目建议书。在有条件的情况下，设计单位应该积极参与项目建议书的编制、建设地址的选择、建设规划的制定和试验研究等设计的前期工作。对于重点项目，在项目建议书批准前，可根据长远规划的要求进行必要的资源调查、工程地质和水文勘察、经济调查和多种方案的技术经济比较等方面的工作，从中了解和掌握有关情况，收集必要的设计基础资料，为编制设计文件做好准备。
2·工程设计阶段和内容
1）设计阶段
根据《基本建设设计工作管理暂行办法》的规定，设计阶段可根据建设项目的复杂程度决定。
（1）一般建设项目。一般建设项目的设计可按初步设计和施工图设计两个阶段进行。
（2）技术复杂的建设项目。技术上复杂的建设项目可增加技术设计阶段，即按初步设计、技术设计、施工图设计3个阶段进行。
2）设计各阶段内容及深度
（1）初步设计。初步设计一般应包括以下文字说明和图样：设计依据、设计指导思想、产品方案、各类资源的用量和来源、主要建筑物和构筑物、公用及辅助设施、新技术采用情况、外部协作条件、占地面积和土地利用情况、综合利用和“三废”治理、抗震和人防措施、各项技术经济指标、建设顺序和期限、总概算等。初步设计的深度应满足以下要求：设计方案的比较选择和确定、主要设备和材料的订货、土地征用、基建投资的控制、施工图设计的编制、施工组织设计的编制、施工准备等。
