房地产开发项目经过建设施工、设备安装和配套设施建设，达到设计文件要求的质量和使用功能，就要进行竣工验收，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。
在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查，在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复工作，以便通过最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，加强工程技术管理，促进竣工和完善验收都有好处。
由于开发项目的竣工验收是一项涉及开发建设有关方面的一项十分复杂的工作，因此在正式验收前，发展商、设计单位、承包商、监理机构、材料及设备供应商等应分别做好验收准备。根据竣工验收的要求、依据和工作程序等来开展工作，协调一致地顺利完成竣工验收工作。
1·竣工验收范围
凡新建、扩建、改建的开发建设项目，按批准的设计文件和合同规定的内容建成；对住宅小区的验收还应验收土地使用情况和单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施。符合验收标准的，必须及时组织验收，交付使用，并办理固定资产移交手续。
2·竣工验收条件
开发建设项目竣工验收应当具备下列条件。
（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容。
（2）有完整的技术档案和施工管理资料。
（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。
（5）有施工单位签署的工程保修书。
3·开发项目竣工验收的依据
开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。
4·开发项目竣工验收的一般标准
（1）工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标准，能满足使用要求。
（2）交工工程达到窗明、地净、水通、灯明，有采暖通风设备的项目，应达到正常运转。
（3）设备调试、试运转达到设计要求。
（4）建筑物四周2米以内场地整洁。
（5）技术档案资料齐全。
5·开发项目竣工验收的工作程序
开发项目竣工验收的工作程序一般分为以下两个阶段。
1）单项工程竣工验收
在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，发展商首先进行检查，并组织承包商和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部、分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由发展商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
2）综合验收
开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准时，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以发展商为主，组织设计部门、承包商、客户（使用方）、质量监督部门进行初验，然后邀请城市建设有关管理部门，如建委、计委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签证验收报告。
综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图（包括图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图），由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》和《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。城乡规划主管部门将审查建设项目的平面位置、层数、高度、外轮廓线、立面、建筑规模、使用性质等是否符合《建设工程规划许可证》的许可内容，审查项目用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况，绿化用地的腾退情况，单体配套设施的建设情况，要求居住区（含居住小区、居住组团）的配套设施和环境建设与住宅建设同步完成，未能同步完成的则对相应的住宅部分不予进行规划验收。
对已验收的单项工程，可以不再办理验收手续，但在综合验收时应将单项工程的验收单作为全部工程的附件并加以说明。
在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。
6·开发项目的竣工决算
竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是发展商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向发展商提供有关技术资料和竣工图纸的同时，都要编制工程结算、办理财务结算。工程结算一般应在竣工验收后一个月内完成。
建设项目的竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的。它是在整个建设项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工，包括开发建设的其他工程费用支出。竣工结算是由承包商编制的，而竣工决算是由发展商编制的。
7·编制竣工档案资料
开发建设项目的技术资料和竣工图是开发项目的重要技术管理成果，是使单位安排生产，住户适应生活的需要。物业管理者将依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给使用者和城市档案馆。
1）技术资料的内容
技术资料的内容主要包括以下几方面。
（1）前期工作资料：开发项目的可行性报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状录像、照相资料，征地、拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同，各种建设事宜的请示报告和批复文件等。
（2）土建资料：开工报告，建（构）筑物及主要设备基础的轴位定线、水准测量及复核记录，砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明，预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检验合格证，地基基础施工验收记录，隐蔽工程验收记录，分部、分项工程施工验收记录，设计变更通知单，工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降测定资料，竣工报告和处理结果，竣工报告及竣工验收报告。
（3）安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压和质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电信线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。
2）绘制竣工图
开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物和构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。因此，发展商应组织、协助和督促承包商、设计单位，认真负责地把竣工图编制工作做好。竣工图必须准确、完整，如果发现绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。
技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方商定期限内补齐。绘制竣工图的做法如下。
（1）按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图。
（2）结构形式改变、建筑平面改变、项目改变，以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。
（3）基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。
（4）竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。
8·竣工验收中的其他有关问题
在验收中，由于施工原因质量不符合要求，需要返工的分部、分项工程，双方要确定部位、数量、处理办法及维修期限，经复验合格后再签订竣工验收证书。由于发展商原因造成的甩项工程，应视为符合交工标准、办理竣工验收证书。
9·住宅质量保证书和住宅使用说明书
房地产开发企业须在商品房竣工验收、交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书须列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，并承担保修责任。保修期内如因开发企业进行维修时造成房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，须依法承担赔偿责任。
某市住宅质量保证书和住宅使用说明书样式，举例如下供参考。
1）住宅质量保证书样式
某市商品住宅质量保证书
为加强商品住宅质量管理，确保售后服务质量和水平，维护消费者的合法权益，对所销售的区街（小区）号（栋）单元层号，建筑面积平方米、使用面积平方米的住宅，本公司对其作出如下质量保修责任的承诺。
一、符合《某市商品房屋销售合同书》中所签订的该住宅使用面积和设计图的设计（附：该套（栋）房屋的设计图纸）。
二、本工程经市建筑工程质量监督站核验等级为，工程编号为。
三、在保修期内，如发生以下工程质量问题，我公司将负责保修。保修内容与保修期如下。
1·地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。
2·正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期限：
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏为1年；
（3）墙面、天棚抹灰层脱落为1年；
（4）地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；
（5）门窗出现翘裂、五金件损坏为1年；
（6）管道堵塞为2个月；
（7）供热、供冷系统和设备为1个采暖期或供冷期；
（8）卫生洁具为1年；
（9）灯具、电器开关为6个月。
本保证书未尽事宜，由购、销双方共同议定，其内容作为保证书补充条款。
四、住宅保修期从本公司将竣工验收的住宅钥匙交付用户之日起计算。交付使用时应由用户对住宅设备、设施的正常运行功能签字认可。
五、住户验收后自行添置、改动的设备、设施需征得房管部门同意，并由住户自行承担其维修责任。
六、在保修范围、期限内，如果出现非使用不当而产生质量问题，用户可到我公司或我公司委托的物业管理部门报修，接到报修后，公司当天即到现场组织维修，保证小修不超过3天。如当时解决不了的问题，向用户说明情况，并提出完成期限，保证尽快修复。
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