（2）有两个以上可供选择比较的方案。决策的过程实际上也是一种方案的评价与比较的过程。同一问题往往存在多种实施方案，决策的目的就是寻找与发现那些最优方案。
（3）有评价方案优劣的标准。方案的优劣必存在一种客观的评价标准，而且这些标准应当尽可能是可以定量描述与计算的。
（4）有真实地反映客观实际的数据资料。准确的决策不仅有赖于科学的方法，更有赖于原始资料的准确程度，只有从真实反映客观实际的数据资料中，才能归纳出科学的符合客观实际的规律，作出正确的决策。
2·决策类型
决策要有一定的价值标准，或者称价值函数。在工程经济领域内，价值函数常用经济效益表示，一般称为损益值。
根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可分为确定型、风险型和不确定型3种。
1）确定型决策问题
确定型决策问题是指当只有一种自然状态，或者可以准确地预测未来的状态时，自然状态就不再是随机因素。确定型决策所面临的客观条件（如开发商所面临的市场销路等）是肯定的、已知的，也是可以定量描述的。这类决策问题一般按决策目标所确定的定量标准，根据不同的约束条件，采用不同的数学模型和计量指标，进行程序化的决策。
2）风险型决策问题
风险型决策问题是指当不知道未来究竟出现何种自然状态，但知道各种状态出现的概率时，决策者采取任何策略都要承担一定风险。确定型决策可以视为风险型决策的特例。肯定出现的自然状态可视为必然事件，出现的概率为1。其他自然状态则为不可能事件，出现的概率为零。
风险型决策问题要以综合考虑各种技术经济指标值及其发生概率的所谓期望值作为评价标准。由于决策带有风险，决策者对待风险的态度不同，进行方案比较的标准（决策准则）也不相同。
3）不确定型决策问题
不确定型决策问题是指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现的概率时的决策问题。由于对未来的可能态势完全没有把握，决策结果完全取决于决策者的经验和对待风险的态度，方案决策的标准（决策准则）也有各种不同的表达形式。
3·房地产开发与经营决策的原则
房地产经营决策过程所面临的众多复杂因素和问题，迫使决策者除了要按照一定的规范性的程序和标准的方法进行逻辑思维与分析之外，还要以一种普遍的符合客观实际的通用规则进行判断，这就是经营决策中应当遵循的基本原则。
1）遵守政策法规原则
房地产在我国还处于发展阶段，为了促进房地产业的发展，培育房地产市场，国家及地方政府制定了一系列有关房地产的法规、政策。因此，无论是部门决策，还是企业决策，都必须以政策法规为依据，政策法规是进行房地产市场营销决策的重要制约因素之一。
2）取得最佳效益的原则
房地产企业作为一个开发经营单位，在运用正确的方法，从多个可行性方案中寻求最优方案的过程中，必须把取得良好的经济效益、实现盈利目标作为中心问题来考虑。同时，在进行决策时应把速度和效益、眼前利益与长远利益、企业效益与社会效益很好地结合起来，选择效益较高的营销决策方案，使企业获得最大的经济效益，同时也取得良好的社会效益。
3）风险意识的原则
房地产投资数额大、期限长，不仅受市场因素的影响，而且受政治因素、社会因素的影响。尤其是在竞争激烈、市场波动较大时，项目投资将冒一定的风险。房地产投资决策应当把具备风险意识、进行各类风险因素的分析与判断，作为一项基本原则。对每个具体的投资项目都应进行风险分析，制定各种应变措施。
4）定性分析与定量分析相结合的原则
定性分析是通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。定量分析注重经济现象数量的描述，采用数学模型，依赖数字计算进行分析。定量分析能更真实、更客观地反映实际情况，是一种更科学、更符合实际的方法。
房地产投资决策分析离不开大量数据计算，许多技术经济指标唯有依赖定量分析才能求得，这些指标往往是进行投资决策的基础。因此，房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则。然而定量分析有赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才是最可靠的。房地产投资问题的复杂性，决定投资决策所面临的许多因素，如政策因素、规划因素、环境因素等，都无法进行定量描述，因而房地产投资决策，必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。
2·3·2房地产开发与经营决策的程序与方法
经营决策的程序是经营决策过程规律性的表现。正确的决策不仅取决于决策者个人的素质、知识、能力、经验，以及审时度势和多谋善断，并且与认识和遵循科学决策的程序有着密切关系。按照科学决策的理论，经营决策可分为以下6个基本步骤。
1·发现问题
决策是针对需要解决的问题而进行的，发现所需解决问题的症结所在并分析其产生的原因是经营决策的起点。一名优秀的经营者要善于根据企业经营环境进行分析和判断，从蛛丝马迹中找出问题。如果不能经常地发现问题，也就无从作出决策。
2·确定目标
目标是经营决策的依据，目标选择错了，就会一错再错，造成整个经营决策的失误。在发现了经营问题之后，就要进行调查研究，搞清楚问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。一个好的决策目标应满足以下要求。
（1）针对性。经营决策目标的提出应当有的放矢，针对所存在的问题，切中要害，选中解决问题的突破口，或者把握开拓发展的最好机会。
（2）明确性。确定决策目标是为了实现目标，因此必须明确、具体，使人能够领会执行。经营决策目标的含义要准确，必须有定性与定量的表述。同时，必须严格规定目标的约束条件。
（3）层次性。在同一经营决策系统同时存在着多个目标时，必须分清主次，应从其可能性、可靠性、重要性等方面出发，按照主次先后进行排列，有取有舍，形成一个有机整体。
（4）可行性。经营决策目标的可行性是指实现目标所必需的物质条件、信息条件和组织条件。只有条件具备了，目标才有可能实现。经营决策目标必须建立在可靠条件的基础上，企图超越条件的目标，将导致决策的失败。
3·拟制方案
决策在于选择，没有选择就没有决策。拟制供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。在确定目标之后，充分发动企业的智囊团和专业技术人员收集、掌握丰富的信息，集思广益、科学论证、精心设计，拟制实现目标的各种备选方案，供进一步选择。拟制方案时需要注意以下两点。
（1）整体详尽性。拟制的备选方案应把通向目标的各种方案包揽无遗，以供下一步评价选优。如果有遗漏，最后选择的方案就有可能不是最好的方案。
（2）相互排斥性。各种备选方案之间应是相互排斥的，执行方案一，就不可能执行方案二。只有这样，才可能进行方案的比较选择。
4·分析评价
方案的分析评价就是在进行选择之前对每一个备选方案有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的目标进行比较，作出评价。
（1）限制因素分析。任何一个经营决策和行动方案都有一定的约束条件，因此，必须研究论证与方案有关的资源、人力、物力、财力、时间、技术及其他条件，从而判定方案是否行得通，是否能达到预期目标。
（2）潜在问题分析。这是指预测每一个备选方案可能发生的潜在问题是什么，发生的原因是什么，研究防止和补救的可能性，准备防范措施和应急方案，以减少潜在问题发生的可能性和危害性。
（3）综合评价。根据经营决策目标全面分析方案的经济效益、环境效益和社会效益。
分析评价一般由各方面的专家、学者组成评审团评议，或者召开专家论证会。分析评价的过程也是进一步完善方案的过程。
5·选择方案
选择方案是整个经营决策的中心环节，也是决策者的重要职责，集中体现了决策者的经营艺术和素质。要正确有效地进行选择工作，必须掌握方案的选择标准。选择标准是和经营决策目标紧密相连的，并且能保证更好地实现决策目标，如在同样可以实现决策目标的前提下，要使得到的利益尽可能大，付出的代价尽可能小；实现经营决策目标的决策正确作用尽可能大，副作用尽可能小等。需要指出的是，所谓最优方案是相对的，要受到许多不确定因素的限制，因此最优标准是很难选定的。在实际选择中，人们多采用“满意标准”来比较各个方案的优劣，淘汰那些不好的方案，留下最好的方案，或者在吸收各个备选方案长处的基础上，形成一个新的综合性方案。
6·实施追踪
决策总是要实施，不付诸实施的决策是没有现实意义的。经营决策的实施是一个动态的依赖于时空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施过程中必然会碰到新问题，引起新矛盾，会出现变化的情况与决策目标偏离的现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证决策的目标最终实现。
（1）反馈控制。经营决策中的反馈控制是准确而及时地把决策过程的主客观之间的矛盾信息输送给决策者，从而使决策者根据经营环境的变化，对决策方案、行为进行不断修正，以保证经营决策目标顺利实现。为保证反馈的及时、有效，应建立信息反馈网络，并保证信息渠道畅通无阻。
（2）追踪决策。追踪决策是指原有决策的实施危及经营决策目标的实现时，或者原有决策是正确的，但由于客观或主观条件发生重大变化时，对决策目标或决策方案进行的一种根本性修正。它是对原决策的扬弃，而非原决策的简单重复。
以上是决策过程的基本程序，其中每个步骤都是经营决策过程中必不可少的。它们相互联系、相互制约，构成经营决策的动态过程，如图22所示。
思考题
1·可行性研究有哪几个阶段？每个阶段的目的是什么？
2·简述消费者市场的含义及研究消费者市场的意义。
3·简述房地产市场需求的影响因素。
4·房地产开发与经营有哪些策略分析？
5·简述构成决策问题的基本条件。
6·房地产开发与经营决策有几个步骤？分别是什么？
