一、业主的构成或类型
所谓业主（o wner）是指物业所有权人。按其拥有的物业所有权状况，又可分为区分所有权人和独立所有权人。区分所有权人是指数人区分一幅土地上同一建筑物而各有其专有部分，并就其公用部分按其应有部分有所有权者；独立所有权人是指某土地上的建筑物属于某一业主。区分所有权人多见于居住物业，一栋楼宇或一个小区有数十名、数百名甚至数千名业主；独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织，如用于出租的办公楼或商务楼，有时也可见于独立的花园别墅。
业主及物业的所有权人，对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里，业主所拥有的物业权利有两种形态：其一，业主独自拥有的物业；其二，业主与同栋或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位。其中的公共部位在产权上属该楼宇或该区全体业主共有，但在使用上是不可分的。显然，在私有产权和公有产权混合在一起的共同体中，对共有部分物业管理的决策不是某一个业主所能决定的，决策权主体应该是全体业主。
业主的构成比较复杂，搞清楚业主的构成，有助于物业管理公司有针对性地进行物业管理。业主的构成可分两类：一类是法人团体；另一类是住户。
（一）法人团体
法人团体可分为企业、机关、事业单位和社会团体等。
1.企业。
（1）按企业所有权性质可分为：全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、联营企业、外商投资企业（包括中外合作经营企业、中外合资经营企业和外资企业）和其他企业。
（2）按行业的不同特点，可分为：农、林、牧、渔、水利及其服务企业；工业企业；地质普查和勘探企业；建筑企业；交通运输企业；仓储企业；邮电通讯企业；商业企业；公共饮食企业；物资供销企业；房地产开发经营企业；居民服务企业；咨询服务企业；金融、保险企业等等。
2.事业单位、社会团体。事业单位、社会团体大致可分为：政府机关；公共事业单位；体育事业单位；社会福利事业单位；教育事业单位；文化艺术事业单位；广播电视事业单位；科学研究事业单位；技术服务事业单位；民主党派、社会团体（包括各种协会、学会、工商联等）。
对法人团体按行业分类的最大优点是：由于行业特点不同，不同行业的法人团体对所使用的物业的要求不同，因而，对物业管理公司所提供的服务和要求也有不同。针对各行业特点，有的放矢，对业主和物业管理都有益。
（二）住户
1.按国籍可分为外国籍住户和本国籍住户。本国住户还可以按民族特点再细分，如分为汉族、藏族、回族、维族、蒙古族、壮族等等。按不同国籍和不同民族进行分类，主要是考虑到各国、各民族的文化特点、生活习惯、宗教信仰等方面的不同，而对服务的内容、质量等要求各不相同。了解各民族的不同文化特点和风俗习惯，可以在住房装修和便民服务方面提供更周到的服务。
2.按不同区域划分，可分为沿海城市住户，内地城市住户。两者均可以按南方和北方再细分，进而可分为省城和一般城市、文化古城和新兴城市住户等。由于各地区经济发展水平不一，收入水平不一，各地的气候条件不一，文化历史不同，以及人们在消费观念上存在着差别，因而导致对住房装修的设计、质量、材料等的要求不同，对服务的范围、水平、质量等要求也不一样。因此，物业管理公司要做好物业管理工作，就必须了解、研究这些差异。
3.按收入水平高低可分为高收入住户、中等收入住户、工薪阶层和低收入住户等。高收入住户生活富裕，注重生活的品质，其中一部分人试图显示其身份与地位。因此，不论是购房，还是室内装修，或者是日常生活消费都讲求品牌和质量，对物业管理公司的要求非常高。中等收入住户大多是公司职员，由于企业效益较好，收入水平较高，大部分人都有条件购买住房或已购买了住房。这部分人追求时尚，对住房装修和生活服务水平的要求也比较高。工薪阶层住户多是政府机关、事业单位的职员，收入水平相对较低，但受教育水平较高，他们对物业管理有特殊的要求，即花钱要少，对服务质量的要求高，比较讲究实惠。而低收入住户家庭的要求则较低。针对不同收入水平住户的特点，有针对性地提供服务，是物业管理公司的重要任务。
二、业主管理委员会的概念与性质
（一）业主管理委员会的概念与类型
根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》，住宅小区应当成立由住宅小区内房地产产权人和使用人，选举代表成立的住宅小区管理委员会。北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人代表和居委会代表组成物业管理委员会。深圳市由住宅区业主选举产生业主管理委员会，后由于业主管理委员会权力过大，而改称业主委员会。《上海市居住物业管理条例》规定，业主管理委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主管理委员会委员应当由业主担任。
尽管各地对于业主管理委员会的名称和委员的构成存在分歧，但对于业主管理委员会的概念和宗旨的认识趋于一致。业主管理委员会是物业管理区域内代表全体业主，对物业实施自治管理的组织，其宗旨是：支持、配合、监督物业管理公司，搞好小区管理；维护业主的合法权益，对公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜做出决议；开展各种有益于居民身心健康的活动，建设文明小区等等。
在香港地区，物业管理的组织，主要有以下三种：
（1）业主立案法团。多层建筑物业主立案法团，是高层大厦各业主按照香港政府制定的《多层建筑物（业主法团）条例》成立的法人团体。设立的目的，在于各业主通过共同订立一份公共契约，使各自的产权得到法律保护，各业主都能得益。法团可决定是否聘用专业管理人员管理。
（2）业主委员会。业主管理委员会是依据大厦公共契约而产生的业主组织。因为香港若干大厦公共契约禁止组织大厦法团，因此有必要设立业主管理委员会与管理公司对话。业主管理委员会无需向政府登记，它的主要功能是监督管理公司的运作及提供意见。在管理公司负责大厦的期间内，并无实际权力，但如果管理公司辞职后，它可以代表全体业主负责大厦的管理工作。
（3）互助委员会。互助委员会是志愿组织。一座大厦只有1/5以上的住户赞成便可成立互助委员会。互助委员会的基本目标，在于使各住户发扬睦邻精神，互相帮助，提高责任感以及改善大厦的治安、居住环境和管理效果。互助委员会的主要职责，是要保持整座大厦的清洁卫生和物业维修妥善，特别是公用地方和公用设施以及周围的环境，并采取合法措施保证大厦安全，还要鼓励业主参与互助委员会的会议、讨论及活动，使楼宇管理工作更臻完善。
香港的私人楼宇管理是比较好的。其主要原因除了有法可依外，更重要的是各业主直接参与了楼宇的管理。借鉴香港的经验，中国各小区或大厦也可以成立业主自己的组织———业主委员会，以鼓励业主更多地参与管理。
（二）业主管理委员会的性质
业主管理委员会是一个什么性质的组织，现实中认识不一。共识是业主管理委员会不属于国家机关，不具备行政职能，而只是由业主代表组成的自治组织。分歧在于业主管理委员会是否需要成为法人团体，即享有社团法人的地位。
业主管理委员会是业主自治的组织，在民事活动和经济活动中，可代表全体业主作为民事诉讼的当事人或签订合同。但是，如果业主管理委员会具备社团法人的资格，便可以从事经营性活动，这样难免会使委员精力分散，不能较好地行使监督管理职权。同时，业主管理委员会不是学术性或联谊性社团主体，无社团法人登记注册的注册资金，不具备社团法人的基本条件。
建设部1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》及有关文件精神规定，业主管理委员会不作为社团法人进行注册和活动。《广东省物业管理条例》未对此做出明确规定。上海市明确规定业主管理委员会经物业管理主管部门和公安部门登记核准后方可开展活动。
三、业主管理委员会的特征与地位
作为物业业主和使用人的代表，业主管理委员会具有以下特征：
（1）代表性。它是由业主和使用人代表组成的，代表和维护着业主和使用人的利益。
（2）中介性。它处于众多的业主、使用人、物业管理公司、其他社区组织和政府主管部门之间，成为物业管理有关因素的联结纽带和传递媒介。
（3）自治性。业主管理委员会由业主和使用人推选组成，代表业主和使用人的意愿，自主地选择聘用物业管理公司，并监督其物业管理行为，因而带有明显的自治性。
（4）维权性。就是说，业主管理委员会要维护业主和使用人的合法权益。
（5）主体性。业主管理委员会是物业管理市场上的劳务需求方，代表业主和使用人行使市场主体的权利。
（6）民主性。业主管理委员会的主要职能就是要组织广大业主起来自治，发扬民主管理，与物业公司一道，把物业区域管理好。
（7）公益性。业主管理委员会是为广大业主服务的，其工作是公益性的工作。
（8）半政府性。即一般来说，它都要由政府主管部门指导产生，并要经过核准，登记备案后才正式成立的。
业主管理委员会的特征和内在属性决定了它的重要地位：
首先，业主管理委员会是物业管理市场上的劳务需求方，它代表业主和使用人成为市场活动的主体，并以独立的社团组织形式参与新型的法律关系，成为物业管理法律关系的主体。通过签订委托管理合同，业主管理委员会代表业主和使用人聘用物业公司，以公平公开的劳务价格购买相应数量和质量的劳务商品，建立起平等互利的市场交换关系。在这一劳务交换关系中，业主管理委员会因其本身的主体性，发挥着市场需求的主导作用。
其次，目前，物业管理市场能否发展和走向成熟的关键是业主管理委员会是否规范和进入市场。一个竞争有序、日益成熟、健康发展的物业管理市场，需要规范的物业管理服务供需双方，即物业管理公司和业主管理委员会。目前，业主管理委员会是否规范，能否真正当家做主和进入物业管理市场尤其显得重要。
