在人民币升值周期之始，伴随着中国工业化、城市化以及住房体制的改革，房地产需求作为高档消费品，正日益成为人们的生活要素之一。在中国流动性过剩、人民币升值以及股票市场带来财富效应的大背景下，导致长期积累的自住需求与投资需求爆发式增长。从中长期角度看，房地产股将是整个市场中最具吸引力的板块之一。
1.板块评价
在过去3年里，房地产股在重复一种规律性的走势：每年3～6月相对比较低迷，甚至集体跳水；而在第四季度至次年的一季度就会恢复上扬。
目前，房地产行业正处于竞争激烈、集中度提高的趋势当中，具有规模和品牌优势的地产公司在竞争中日益处于有利地位，而宏观调控又使这种集中化趋势进一步加剧，行业的整合速度不断加快。未来房地产市场是品牌规模开发商的市场，这个趋势已日益明显。
而地产股最直观、最突出的表现，莫过于神话般地不断刷新股价。2007年年初，保利地产股价40多元，经过一路高涨，至2007年8月31日，收盘价已高达80.5元，盘中还一度飙升至84.88元，与年初相比翻了一番，成为名副其实的地产板块第一高价股。此前，80多元的高位，是以往任何地产股均难以企及的一个高度。
（1）2005年地产股大起大落。
2005年，房地产上市公司的股价经历了大幅波动，总体上呈现“V”形走势。年初，在人民币升值预期的推动之下，地产股出现过一波短暂的升势；5月中旬，地产股股价创出年内低点；7月22日，人民币升值，造就了一波地产股行情；年底，在房价回升的影响下，地产股达到了年内的高点。
而在邻近的中国香港股市上，内地地产股却一直受追捧。富力地产股价连续多次冲破30港元，与上市时的每股10.8港元相比，股价涨幅达183%。而赶在当年年底之前在香港上市的另一家内地房企雅居乐地产，股价也连续上升，升幅位居香港联交所地产类上市公司中的前列。
以合生创展、首创置业、中海地产、上海复地、华润置地等为代表的中国香港上市内地地产股，股价表现优异。新加坡大华基金分析师陈翔表示，当年香港市场上内地地产股表现强劲，深得投资者追捧，这一态势持续到2006年。
而富力地产上市不到半年，市值已经超过中国海外和万科，成为市值最大的内地地产股。此外，合生创展、中国海外和华润北京置地等中资地产股也成为了外资追捧的对象。陈翔认为，大型优质地产股的上市，增加了投资者的选择余地，改善了地产股的流动性。
分析师认为，在考虑了合理的股改对价预期后，A股地产股的估值吸引力已经开始显现：华侨城、金地、万科、中华企业和阳光股份五家A股优质地产股的2006年预测市盈率已经降低到了8～10倍的水平。虽然略高于富力、合生、复地三家在港上市的民营地产股7～8倍的预测值，但已经明显低于中国海外等国企背景中资地产股12～16倍的水平。
由于稳定房价是2005年的房地产政策主线，国务院出台调控政策半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显：70个大中城市住宅售价同比涨幅由年初的12%回落至近期的6.2%。与上一轮房地产市场周期不同的是，这次的周期更加体现出区域性差异，各区域市场供求关系的差异，决定了各自不同的周期特征。
从2005年下半年开始，受房地产市场调整的影响，各大商业银行的住房抵押贷款业务的下滑十分迅速。为了确保这块业务不至于大幅萎缩，一些银行放宽了按揭贷款的条件和限制。
（2）2006年集体走好。
2006年房地产业延续着周期性调整。观察历史数据，过去这十多年间，中国房地产投资的实际复合增长率为15.9%左右，从高峰到低谷的调整时间大约为5年。如果这些经验依然成立的话，2006年正处于2003年以来调整期的中段。
虽然调控政策不断，但宏观面上，对房地产业的调控正在持续进行，从中报披露开始，越来越多的房地产上市公司提前预告了利润大幅增长或扭亏为盈：G万科预计中报净利润较上年同期增长50%～60%；G金融街预计净利润同比上升250%～300%；G栖霞、G金丰等更多公司也发布预增公告。房地产公司经营业绩出现回升成为刺激内部资金流入房地产股票的直接因素。
人民币升值预期加大成为行情的“导火索”。人民币升值成为当时市场关注地产股的主要因素，特别是美元兑人民币首次突破8.05元大关时，使人民币升值预期进一步显现。人民币升值使以人民币标价的地产成为外资关注的重点，从而显著刺激了地产股的走强。
受“国六条”及其后续政策出台影响，房地产股经过一番强劲的上涨后逐渐回归。随着宏观调控政策的逐步出台和明朗化，市场预计近期除了一些各地政府的细则外，不会再有后续新的调控政策出台。而且宏观调控政策只是在需求和供给两方面进行调节，从根本上来说是为了使行业乃至国民经济更加健康地发展，而不是要危及房地产行业的发展，所以宏观调控政策虽然短期内会对行业造成一定影响，但并不会影响房地产行业的长期投资价值。
（3）2007年批量制造百亿富豪。
2007年的政策调控来得比往年更早。年初，土地增值税清算拉开了房地产调控的序幕，对房地产开发企业产生实质性不利影响，使行业毛利率平均下降10个百分点左右。
2007年1月16日晚，国家税务总局发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
结果，2007年1月18日下午收盘，万科、金地、招商地产等十几家地产股跌停，跌幅超过5%的地产股随处可见，深成指甚至因此一度下跌超过400个点。“都是土地增值税消息惹的祸。”业内人士认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。
但此后地产股的整体上扬却不如此前业内所判断的那样。从2006年上半年至今，地产股总市值呈现4～5倍增长。进入2007年下半年以来（截止到9月6日），地产股依然一路高歌猛进。
自2007年2月28日至5月29日，全部A股平均涨幅为107%，其中，房地产板块涨幅最大，超过了130%，地产股走势明显强于大盘。沪指跃上4 000点以后，地产仍是最牛的板块。
2007年8月加息后，市场预期利率政策已经告一段落，政府货币调控重心开始转移到汇率政策上来。同时美国近期的加息步骤似乎暂停，市场对美元的走势并不看好。此外，我国的贸易顺差不断创出新高，人民币升值的压力很大。以上几方面因素引发了市场对人民币升值更为强烈的预期。
如万科、招商局、金地、保利地产等一批优质的地产公司都能够保证未来3年实现30%以上的业绩增长，这在其他行业的上市公司中是难以实现的，即使有，现时的股价也并不便宜。因此，优质地产股无疑是极具吸引力的良好投资品种。而对于市场巨大的资金量来看，优质房地产上市公司的数量并不多，仍然是股市的稀缺资源。
2007年年中，房地产板块不时有连拉涨停的强势股飙出，如先锋股份、G大龙、G*ST环球、G中宝、G金丰、中关村等，究其原因均为有房地产资产已经或将注入上市公司。这正是房地产上市公司中的龙头品种如G万科、G金融街、G招商局滞涨，而有资产注入的二线地产股屡出强势股的主要原因。房地产资产注入上市公司的方式主要有控股股东资产通过定向增发注入、利用股改支付对价注入和引进战略投资者转型为房地产企业。这三种注入方式均为企业做大房地产业增添了砝码，不同程度地改善了上市公司的资产状况和盈利能力，因而获得市场认同。
随着A股和港股市场的不断飙升，房地产企业高管的身家也水涨船高。按2007年10月公布的《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜，杨惠妍以个人净资产160.2亿美元成为首富，许荣茂以70.3亿美元名列第二，张力、张欣、卢志强等亦在前十名之内。
2.地产板块风险
地产股的大涨并非没有原因，作为中国资本市场中的最大获益者，可以从实物价格上升、两税合一、本币升值等价值重估中获取极大收益。房地产与石油、煤炭一样，已经成为通胀世界的硬通货，金融与地产结盟，将使这类企业与资源垄断型企业一样，成为资产价格的重估王。
有“理想”的企业都在争取成为地产或准地产公司，想与银行、证券、保险、房地产公司沾边的原因不难索解，就是直接获取重估收益。
但房地产的冰山有可能融化。首先是从技术破产脱身未久的金融机构能否经得起金融硬仗非常可疑。它们的风险内控机制从以下案例就能说明：2006年下半年，中国银监会进行了大规模的房地产贷款现场检查，随后披露的检查结果显示，截至2006年6月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款4 718笔，金额13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05%。另一家国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款3 716笔，金额7.34亿元，占被查个人住房贷款总额的3.23%。假按揭之所以能够盛行，一个重要原因是在房地产价格不断上涨的背景下，假按揭有可能成为真按揭，各方可以坐享无风险收益。但这样的判断是建立在资产价格不断上涨的基础之上的，一旦我国资产价格链出现问题，就会产生雪崩效应。
投资者要有足够的心理准备，如果某个行业威胁到全局稳定，比印花税强硬10倍的政策都会出台。目前受制于银行业的不良贷款，地方财政对于土地收益的依赖以及即将到来的奥运会等，房地产暂时不会出现大的调整，因为在泳池没有挖好前就让房价跳水，是“经济自杀”行为。但这不等于政府会无限度容忍，当房地产被判断成社会不稳定的导火索时，一场政策的急风暴雨就将刮起。与股市一样，房地产市场最大的不确定性，来自于政策。
如果政府的房地产政策出现大面积限价，国家企事业单位建房行政配给成为主导政策，金融机构爆发大面积违规贷款事件，投资者最好从金融和地产股中及早抽身，远离是非之地。
3.重点公司推介
尽管房地产公司不断受到政策调控的影响，但在人民币持续升值、流动性过剩、股市巨大的财富效应及人口城市化大背景下，房地产行业仍始终被多数业内人士看好，暂时的调整难掩其优异的成长性。而在前期调控政策的不断“敲打”下，当前房地产股蕴藏着诸多投资机会。
根据观察，目前A股市场上与房地产相关的公司大约有90家，根据不同特征可以分成五类。
（1）全国性开发商。
A股中仅有万科和金地集团两家公司，而华侨城和招商局正在向全国性开发商转变。对于看好中国房地产行业的机构投资者而言，全国性开发商是不得不配置的资产，其中万科是当之无愧的首选目标。
（2）区域性开发商。
与项目公司的差别在于，区域性开发商应该在当地具有一定的开发规模，我们定义其同时开发的项目不应少于3个。A股中，中华企业、栖霞建设、天房发展等公司具有明显的区域性公司特征。
（3）项目型开发商。
A股中，这类公司占据了相当大的比例。此类公司的看点主要在于项目的独特性和增值潜力；而风险则来自盈利的不稳定性和后续获取项目的不确定性。
（4）社区运营商和物业投资商。
所谓社区运营商是指在大规模成片土地上进行房地产开发和物业经营的公司，而物业投资商是指以收取租金为最终目的的开发商或投资商。这两类公司过去常被称为园区开发公司和商业地产开发商。A股中，典型的公司有金融街、G陆家嘴、G金桥、小商品城和中国国贸等。
（5）含有地产升值概念的流通企业。
这类公司往往从事商业流通和医药流通，由于店面大多数属于自有性质，因此具有较大的商业地产升值空间。从二级市场来看，此类企业主要是拥有大量商业地产的百货类和医药流通类上市公司。其中前者的价值已经被市场充分认识，而后者由于价值链较为深入，部分优质上市公司如南京医药等的地产题材还有待市场进一步挖掘。
