“安哥，目前安科地产的经营方向，还是在住宅地产方向吗？”
“对呀！”
“没想过换个方向发展一下吗？”
“换个方向？”乔安申请一愣，疑惑道：“除了住宅地产方向外？还能什么其他方向？”
“商业地产！”
“商业地产？”乔安皱眉想了一下，“我知道这种地产经营模式，香江的华润、新世界，内地的万达都从住宅地产方向转型到了商业地产方向。可从目前的形势来看，商业地产的发展并没有显示出多少优势和亮点，从资金周转率和短期收益上来看，甚至都处于劣势地位，现在转到商业地产上，在我看来并不是个好选择。”
不是个好选择吗？的确，在2006年，商业地产的发展的确陷入了一个瓶颈和低谷期。这一方面是由于商业地产本身的发展阶段层次较低，众多从事商业地产的公司，大部分都是从住宅地产行业中转行过来的，思维方式和经营手段还带着浓厚的旧式风格。
建好商铺后，这些公司便将它们类比为住宅直接卖了出去。虽然一劳永逸，能在短期内回收大量资金，以支持下一个项目的开启。这也是住宅地产普遍的行业规律，可在商业地产中，这种模式却会出现重大问题。最后后世华夏商业地产业的龙头，万达曾在2002年的长春项目总，便曾因为忽视这种问题而引发了严重后果。
那时，作为世界五百强的沃尔玛，在华夏的影响力和号召力高的难以想象。从地方政府到普通百姓，对‘世界五百强’这个金字招牌有着近乎偏执的迷恋。
当沃尔玛入驻万达长春项目的消息传开后，出售的店铺便被迅速售罄，最高售价甚至达到了6.8万一平米。在2002年的长春，这样的楼价毫无疑问是天文数字。但就在这短暂辉煌的背后，却隐藏着一个空前危机。
伴随着高昂售价的，是更加热切的获利心态，几乎所有店铺业主都希望自己的巨额投资能马上获取丰厚的回报。
租金坐地飞涨，租户们则被高涨的租金压得喘不过气，连续几个月都无法盈利从而纷纷关店。甚至聚众围困万达商场，阻挠顾客进入其他正常营业的店铺。
随后，几百个商铺业主因为经营惨淡而将万达起诉，这场旷日持久的法律纠纷从2004年一直持续到2007年。虽然官司最终都由万达胜诉，但为了企业形象，也是万达被这种持续消耗弄得失去了耐心，最终对方选择了回购的方式，店铺款加利息加投资回报，用8.9亿买了个清净。
从法律层面讲，这并不是万达的问题，而是租户的问题——对方高估了自己的盈利能力。但是，在华夏法不责众的‘传统’中，一旦形成群体性事件，对错便已经不是主要问题，维持稳定才是政府和企业首先考虑的事情。
任何一个有长远规划，而不是打一枪换一个地方的企业，对于这种事件绝大部分都会选择息事宁人。如果亏钱的消息一旦传开，并在人们心中形成固有印象，那企业的品牌形象也就毁于一旦了。
所以，万达在经过这次血的教训后，才选择了在当时看来绝对是相当另类的一条路——只租不卖！而在后世，这个不同寻常的选择，经过时间的历练，也被证明为是个正确的决定。
但在如今，这个看似简单的行业规则，却还并未被绝大多数人认同，直接出售依旧是他们盈利的主要手段。
另一方面，商业地产相对于住宅地产，投资回报期长的让人有些难以接受。短则两三年，长则五六年，遇见规划失败或是政策突变时，资金回笼更是遥遥无期，根本没有盼头。
在严重依赖银行贷款的地产行业中，投资回报率越长，银行贷款的利息也就越重，这也就意味着企业的负担更加沉重。
如此长的资金回报期，如果遇上了不可抗拒或意料之外的负面因素，进而影响了企业的利润收益时，负债也就随即而至。
一旦负债，银行便极有可能暂停对企业的后续贷款，转而提前催要前期的投资贷款。而流动资金的短缺，又会进一步加剧企业状况的恶化，负债水平继续上涨。而负债金额的继续上涨，又会再次引发银行的连锁反应，后续贷款也就更加遥遥无期。陷入这种恶性循环之后，企业离破产边缘也就不远了。
任何一个新行业，都是在无数先行者倒下死去之后，才会被后来者摸清规律，总结出经验，进而避开那些吃人的陷阱，慢慢走向成功。
商业地产，对于如今的地产开发商们来说，便是一个充满机遇的新兴行业。虽然隐隐发觉前方充满光明，但路途中的黑暗与迷茫，却还没有找到办法消除。
摸着石头过河，是现在商业地产从业者的现状。失败的概率远在成功之上，相对于处在爆发期的住宅地产来说，盈利水平并不高。
但熟知后世情况的李修杰却明白，未来的华夏首富，正是靠着商业地产这条路，才走上了人生的巅峰。
思考片刻后，李修杰对乔安说道：“虽然目前看来，商业地产的投资回报率比不上住宅地产，风险性也较大，但在未来，我却更看好商业地产的发展。”
“哦？为什么？”如果说这句话的人，只是个普通的大学生，乔安也就是一笑而过，并不会放在心上。
但此时坐在他面前的，却是个年纪轻轻就创建一家月流水多达千万资金公司的老板！在这重身份的衬托下，便不由他不重视对方的想法。
“住宅地产，虽然暴利却不稳定！有项目就有资金，项目做完，资金链也就断裂分化，极不稳定。而且，房子对华夏百姓来说尽管是刚性需求，潜在购买人数极多。但任何国家的城市化进程都有一定的限度，以目前华夏的发展速度来看，三十年甚至更短的时间，住宅地产市场便可能将陷入萎缩状态。”
“或许，不用到那时候，以目前的房价上涨速度，五六年之后，它便会成为绝大多数人可望而不可即的存在。房价虚高，买不到房的百姓一旦形成怨念，政府必定会出手治理，颁布政策打压房价的过快上涨！”
对于李修杰的分析，乔安皱了皱眉，“可能会那样吗？政府直接颁布政策，用这么强的手段来打压房价？”
“你就是搞这一行的，房价的上涨速度你应该比我更清楚才对。房子对华夏人来说，早已经超出了普通商品的范畴，成为了一种糅合投资品和必需品的复杂存在。除了用疯狂来形容它的上涨速度外，我根本找不出第二个词语来。”
身处这一领域，乔安对此深有体会。一个新楼盘开发前和开发后，房价便可能会差上三成甚至更高的水平！
而且，房价的这种上涨速度远不到尽头，以目前的形势来看，提速的可能性要远在降温之上。
房价上涨对他们这种地产开发商来说，自然是好事情。但这种超乎常理的上涨，却带给乔安一种隐隐的担忧。物极必反，房价疯狂上涨的未来，或许真就可能隐藏着李修杰所说的担忧！
一番考虑之后，乔安已经对李修杰的话产生了大半认同感，“可目前的商业地产，并没有实践出一条成熟有效的盈利模式，现在投身其中，可是要背负不小风险的！”
“风险越大，利润也就越高！如果等别人将路探索出来，那我们连跟在身后喝汤的机会就都没有了！而且……”李修杰看了看乔安，嘴角扬起，“而且，别人没有成熟有效的盈利模式，我们就不能有吗？”
