商圈调查
商圈调查是连锁企业发展之前应该首先完成的一项重要任务，因为它直接关系到连锁店能否开发成功。开一家连锁经营店，要对店铺周围人口数量、消费习性、消费水平、市场状况等情况有一个详细的了解，其基本方法就是进行商圈调查。
一、何为商圈
所谓商圈，是指以店铺所在地为中心，沿着一定方向向外延伸到某一距离，并以此距离为半径，形成不同层次来吸引顾客的区域，或者简单地说，就是来自顾客所居住的地理范围。任何一家店铺虽然都有自己特定的商圈，但其构成是相同的，即由核心商业圈、次级商业圈、边缘商业圈三个部分构成，核心商业圈的顾客占到店铺顾客总数的50%～70%，是离店铺最近的。美国一个折扣店的核心商业圈半径为6.4公里，这是顾客密度最高的区域，市场占有率在30%以上，占本店销售额的70%左右；次级商业圈半径为6.4～12.8公里的环形，它的顾客占到店铺顾客的15%～25%，因为它位于核心商业圈的外围，顾客比较分散，市场占有率一般在10%以上，占本店销售额的25%左右；边缘商业圈半径为12.8～25.6公里的环形，它包括了所有余下来的顾客，顾客最为分散，市场占有率仅在5%以上，占销售额的5%左右。
二、商圈的分类
因为它是由多种复杂的综合因素决定的，商圈的大小有很大的差别，如店铺可经销的商品的品种、规格、价格；到购物地点的交通状况；地理环境条件；周围店铺的竞争与互补性；人口及收入状况等等。因此，商圈的具体形态可以分为以下几类：
1.住宅区：住户应比较集中，而且比较多，至少须在1000户以上。住宅区的消费习性为消费群稳定；具有便利性、亲切性；家庭用品，包括衣食住行等物品的购买率较高。
2.办公区：办公场所多而集中。其消费习性为：便利性、外来人口多、消费水平较高。
3.商业区：商业行为集中，其特点是商圈大，流动人口多，商店多，其消费习性具有快速、流行、消费水平高等特点。
4.文教区：附近有大、中、小学校。文教区的消费习性为：
消费群以学生居多；消费水平普遍较低；休闲食品和文化用品购买率较高。
三、确定商圈范围的四种要素
1.地理因素。因店铺所在地的特性而影响商圈范围的地理因素有下列六项：道路虽然宽阔，如果车辆太多，也会造成顾客不愿光顾；铁路的阻隔；单行道的影响；立交桥和地下通道的影响；河道或水沟的阻隔；占地商圈人潮走向的影响。
2.场地大小。商店的场地愈大，其店内所摆设的商品就愈多，选择的范围就愈广，品种愈丰富，其所涵盖的消费群就愈广，所以商圈的影响就愈大。
3.日常作用频率。也就是指消费者对该店所销售的商品或服务的日常消费频率。消费频率愈高，商圈范围愈小；消费频率愈低，商圈范围则就扩大。
4.购买特性。购买特性的差别在于计划性购买和冲动性引发购买两种，当消费者购买该店的商品或服务偏向冲动性购买时，商圈范围较小；偏向计划性购买时，商圈范围则应扩大。
商圈调查的要点和方法
一、商圈调查的要点
1.商圈人口数、职业、年龄层人口数的调查是相当重要的。
通过调查可以大概测算出该商圈是否有该店铺立足的基本顾客数。
2.商圈的基础设施和竞争状况。基础设施的调查，如商圈内的百货公司、学校、工厂、车站、公园、企业等。竞争状况的调查，如产品线、价格线、经营方向、来客数、单价等资料，这类的资料搜集得越多越有利，因为只有知己知彼，才能百战百胜。
3.流动人口。店铺的地理位置、流动人口的多少，直接影响店铺的经营成功与否，不同时段的流动人口乘以入店率，可以推算出顾客数以及每天的营业额。
4.商圈消费习性、生活习惯通过消费习性和生活习惯的调查，可以得知某一形态商业行为所具有的市场量的大小。
5.商圈未来的发展。包括商圈人口增加，学校、公园、车站的设立，公路的拓宽，百货公司、大型商场、住宅楼的兴建计划等。
二、商圈调查的四大方法
商圈调查的方法很多，连锁企业可以根据实际情况进行合理选择，以下几种调查方法可以作为参考。
1.抽样调查法。在确定商圈内，设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估。抽样的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
2.单纯划分法：这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在，简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。
这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用，它最大的缺憾是，设定出来的商圈是有界限的。
3.类推法。这是指通过现存分店的商圈状况来类推拟开设分店的商圈范围。具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯进行统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。
4.询问调查法。这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行。这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
三、商圈调查的基本流程
阶段一：从宏观上进行把握，通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布（包括增减倾向、零散分布、人口密度等）、生活行动圈（交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等）、中心地区功能分布（行政区划、商业概况）等总体情况，然后根据自己的开店政策确定目标区域，主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。
阶段二：实施对该特定区域的市场调查。包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性调查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是：确定问题—拟定计划与方法—制作表格—进行调查—资料整理—资料分析—市场评估。市场调查的目的就是要获得准确的店铺经营的相关资料，它关系到连锁企业能否顺利发展。
因此，必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。
阶段三：通过市场调查，筛选出具体的目标地点，主要考察以下几个方面的内容。可以确保必要的家庭（人口）数的具体位置。如从道路、交通条件等考虑，何处较为有利？何处易受铁路、河川等自然性阻碍？何处较有希望成为生活区和工业区的发展地？
何处会成为人口聚集地？何处从商业环境上讲较为有利？确认有无竞争店？能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差别比？何处是将来具有良好发展前景的地区？人口增长率、城市规划政策是怎样的？对销售额做出预测，粗略地确定商圈范围。
阶段四：对具体的地址进行详细调查，做出优劣、适宜性的具体评价。
主要内容有：
土地房产的适用性。如土地面积是否合适？是否符合国家指定用途？道路的标志及该道路的价值判断（交通量、透视性等）？
对周围环境状况进行确认，包括对公共设施、游乐设施的确认；对将来发展余地的确认；对感觉上的明暗性做出判断。
确认排水的可能性，是否有公共下水道。
阶段五：根据土地房产的优劣顺序，对该房产的每个必要条件做出确认。经过对房产所有者、用途、面积的确认，经所有者的认可，制定出设店计划书，经房产公司批准后，签订合同。
案例苏宁连锁店市场调查与分析
苏宁连锁店是近年来在我国发展起来的著名家电连锁店之一，现介绍它的经验如下：
承担职责部门：连锁店开发工作的承担者是集团总部分销中心连锁管理部和地区分支公司连锁发展部。
市场调查的主要内容：集团总部连锁管理部会同地区分支公司连锁发展部对当地商圈、消费者行为、电器需求、同行业态进行分析，编写市场可行性分析报告。
当地商圈分析的内容包括：确定商圈范围；商圈分析因素。
具体包括以下几个方面。
1.人口统计资料
人口数量、人口结构、适婚年龄人口比例。
家庭状况、家庭结构。
文化教育水平。
2.收入状况
户均收入水平、人均收入水平、收入差异分析。
购买力分析：恩格尔指数。
3.住房状况
当地房改政策、购房贷款政策、已购房户数或人数。
主要房屋结构、供暖系统。
供电情况。
4.气候状况
最高气温、最低气温、平均气温、每天的温差平均数。
每年33℃以上的高温天气的平均天数。
每年-3℃以下低温天气的平均天数。
每年雨季平均天数。
5.消费者行为分析的内容
（1）当地消费者的生活及休闲方式。
（2）消费者的购买习惯：理智型、冲动型。
（3）消费者的购买方式：大商场、批发店、超市、大市场。
（4）消费者的购买愿望：强烈程度。
（5）当地消费者对广告的反应程度。
6.电器需求分析的内容
（1）平均每个家庭拥有电器状况：品种、数量。
（2）主要电器未来需求情况：空调、冰箱、洗衣机、彩电、音响。
7.同行业态分析的内容
（1）电器主要经营者前5名的经济实力和经营状况分析。
（2）经营方式：进货方式、定价策略、广告促销策略、售后服务策略。
（3）主要经营者相互间竞争及合作情况分析。
8.市场可行性研究报告的编制
（1）当地市场需求容量预测。
（2）预计连锁店的销售量及市场占有率。
（3）进入该市场的时机研究：条件、时间。
（4）进入该市场的方式研究：直营店、加盟连锁店的投资方式。
（5）地区分支公司的设立计划。
（6）地区中转库的设立计划。
（7）地区可供选择的政策、策略建议。
9.上报分销中心及决策机构审批
（1）决定当地开发政策和策略。
（2）当地连锁店开发计划。
挑选品牌的四大原则
要成功的加盟连锁经营，首先要注意特许连锁加盟四大准则，加盟特许连锁创业并非易事，千万别以为找个总部投资就万事大吉，一切还是得靠自己精打细算才不会吃亏！
如果你对加盟创业跃跃欲试，但又听说特许连锁纠纷不断，你是该义无反顾地投入，还是再思考一下？
一、评估自己的财务
很多加盟总部都喜欢已婚的加盟者，如果是和有点钱又不是很有钱的夫妇一起来更好。“因为具有这种特质的人，一方面有经济压力，另一方面有工作经验，是因为真正想做这行而来，不会因为不能吃苦而轻易放弃。”台湾的一位业内人士是这样评价对于加盟者的选择。
选择总部虽不要贪小便宜、因小失大，也不能因为投资金额不大，经营的心态上就放牛吃草。台湾某连锁干洗公司董事长表示：如果加盟金只有一二十万元，很多加盟主容易存有“亏了就算了”的想法；如果加盟金提高到一两百万元，经营者反而会比较用心。这样也就对经营双方加盟店和总部都能得到应有的利益。
二、选择正确的行业
行业的选择当然是从事连锁行业的首要问题。虽然近年来热门加盟业种每年都几乎重新洗牌，流行性高的业种“发烧快，退烧更快”，往往使得晚一步的加盟者，犹如“最后一只老鼠”一般，刚开业就遇到热潮减退的风险，所投资金血本无归。
因此，选择加盟行业的第一准则，即是所选行业须经的起市场的考验。这是一个最简单的基准，即是企业发展连锁经营体系至少已经有两年以上。
其次，要选择大众化、普及性高的商品，这样比较不会发生流行热潮一过就成为泡沫的问题。有些总部在招募加盟者时，常会强调产品的独特性，然而名店一连锁就丧失了其最重要的独特性，这句话一针见血地指出了名店难以连锁化经营的要害。
此外，商圈的普遍性也很重要。像台湾统一超商、柯达照片冲洗等这些分居连锁店数一二名的企业，不论在商业、办公、住宅区或混合区都能生存，店主一方面容易找到合适的店面，对总部而言，店数多也才能发展快。因为合适开店的地点有限，倘使加盟总部一再强调地点的重要性，加盟者就应该三思，很可能因为选错地点而血本无归。所以选择具有普遍性的商圈也是极为重要的。
三、亲自到总部去咨询
很多加盟者只听总部的书面或说明等一些资料，就草率的签约加盟，等到有纠纷时到总部一看，才发现总部比自己的店面还小，根本没有解决门店问题的能力和经验。因此，亲自走一趟总部与其加盟店，搜集第一手现场资料，是必要的。
在筛选加盟连锁企业时，准加盟主可以要求总部提供相关信息，如果总部不能提供的话，最好再三考虑。另外，可要求总部提供现有加盟店的家数与地点，请总部推荐三家与预期商圈类似的加盟店，准加盟主经过挑选后花点时间去拜访洽谈，了解加盟店的实际经营情况是否真的如总部所说一般，以及门店在正常营运中容易发生什么样的问题和应当怎么应对和总部的支持程度。
有许多加盟主表示，有些总部会将成本说得比较低，待签约后，发现实际数字比当初总部说的高。所以想加盟的业者要多多请教先前的加盟者，问个明白。这样就会避免一些不必要的麻烦。
四、好的总部一定是严格的
加盟，对想创业的人而言，的确是一条成功的快捷方式。根据日本零售业的资料统计，有80%的独立开店者第一年就关门大吉，能撑到第五年者只有8%；而连锁店第一年就结束营业者仅有20%，有77%的连锁店能存活到第五年，这个调查就证明“加盟一定比自行创业划算”。
但同样值得注意的是，在日本，连锁总部设立后五年内即倒闭者将近八成，因此，选择总部时一定要要格外谨慎。
找具有一定开店经验丰富，且连锁店数达一定规模或发展至少两年以上的总部，比较有经营保障。有些新兴加盟体系，本身在市场上发展的时间就不够长，还没有经过市场的检验，顾客的消费习惯尚未养成，容易造成暂时生意兴隆的假象。
此外，连锁品牌的竞争力也是成败关键。观察美、日零售服务业的发展，连锁经营的未来必然从单店的竞争迈向品牌之争，也就是连锁体系之间的竞争，“有财团背景的连锁体系，在财力与开发团队能力较强的情况下，一定会占优势”。因此，选择弱势品牌的加盟主，虽然可以少缴加盟金与权利金，但相对之下，所能享有的总部的资源和帮助也较少；许多事情都是要靠加盟店自己打理，竞争力自然也就较弱。
事实上，加盟条件越严格的总部往往有较完整的加盟制度以及较强大的财力与实力，反而较有能力保证加盟者获利。
正因为如此，越有信誉的连锁企业，挑选加盟主时也是把关得越紧。在填申请表格前，不否认加盟者是有选择加盟总部的自由，可是一旦填完表格，就轮到总公司挑选加盟者了。
挑选加盟品牌的六大标准
