第12章第4节黑色的小产权房——利益相关方的博弈
从小区出发，步行不到10分钟，就可走到公交车站。11层，框架结构，停车场，绿地。一套80余平方米的住房，不到30万元，看似难得的购房机会，陈先生却下不了决心。
让陈先生举棋不定的，正是近来备受关注的小产权房。房子对外销售价3600元/平方米，与近在咫尺的商品房相比，便宜了一半多。
无独有偶。周女士手里也捏着一份小产权房协议。经“消息灵通人士”牵线，她在郊区花20万元订下了一套100平方米的小产权房。
与城区动辄八九千元的商品房价格相比，小产权房的价格优势迎合了不少人的需求。这让很多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到农村去”。
什么是小产权房？
这是与大产权相对应的一个说法。所谓大产权是指由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。说得直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
1小产权房的法律地位
按照《土地管理法》第六十三条规定：“宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”因此小产权就是没有产权。
2小产权房的优势
首先，价格低廉的小产权房参与到市场竞争中，会起到拉低房价的作用。以它的价格为参考，加上土地成本后，便能算出商品房的利润空间有多大。如果给小产权房一定空间，利用它刺破大产权房价的坚冰，没准比国家一系列房价政策还有效。
其次，对农民来说，作为集体土地主人，小产权房将使他们成为土地增值最大的受益者。农民在搞小产权房租赁和出售的同时，自己也逐步走向了城市化。农民是否出卖自己的住宅，直接的驱动力是城市经济的发展。因为我国的人均耕地很少，如果农民在土地上都“安分守己”，创造的经济价值就是有限的，甚至是迟缓的。所以随着城市经济的繁荣，农民的工资提高，社会保障不断完善，必将有一部分农民进入城市，在城市创造更多的价值。其在农村的住宅如果能利用起来，更能以财生财。
农民将自己的住宅出售给城市居民，农民获得相应的房屋价款，当然房屋价款不能被个别农民据为己有，应当上交给集体组织，用于集体经济的发展。可见，无论是房屋还是土地的价值在动态的过程中都体现出来了。
3小产权房与利益攸关的各方
第一，小产权房伤害了国家的利益。大家普遍认为小产权房之所以不被承认是因为侵犯了国家利益。的确，小产权房是集体土地，不能上市交易，由乡政府直接开发，这就省掉了土地出让金，即购地成本。土地出让金通常指国有土地使用权出让的收益，即“地价”。这些乡镇政府违规开发土地使集体土地非法入市，造成国家土地出让金大量流失，严重损害了国家利益。
第二，小产权房也伤害了一部分农民的利益。某些乡镇卖出小产权房后所获资金直接划入了乡镇府财政收入，却没有落到农民口袋里。为了增加财政收入，某些地区的村委会强占土地，或是只给农民微薄的补贴。这导致了这些失地农民的贫困，与此同时也加深了他们对政府、国家的不信任感。
第三，小产权房业主也是受害者。很多人会产生这样的疑问：那些小产权房业主花上十几二十万就能有一套大房子，他们应该受益最大，又怎会有利益受损之说？表面上，那些无力购买大产权房子的低收入者确实享受到了小产权房的好处。但是这一切都没有法律的保障、国家的承认，而他们手中所有的同村委会签订的合同在法律上也是无效的。村委会不属于国家机关，不是行政组织，只是村民自治组织，他们无权开发集体所有的土地。因此，与村委会签订的合同根本无法保护小产权房业主的合法权益，一旦发生纠纷，法律将很难保护购买小产权房的业主。
第四，被小产权“伤害”最深的，应该是开发商。小产权房的出现暴露了房地产业开发成本，大产权房虽然多了土地成本和一些税费，但价格也不至于是小产权房价格的两倍以上。小产权房将大产权房的暴利披露得淋漓尽致，被揭了短的房地产商坐不住了，终于喊出了“买小产权房如同偷东西”。而这并不是矛盾的全部，小产权房热销导致了正常的商品房有价无市的局面，这就切切实实地触到了商品房开发商的利益了。农民抢了他们的蛋糕，合法化后他们更加“岌岌可危”。
4小产权房能否“转正”
主管部门不欢迎，购房者却极力追捧，如何地解决小产权房尴尬的处境，我们是不是该给小产权房“转正”呢？
房产商孟晓苏认为禁止并不是最好的做法。他认为，虽然目前小产权房仍处于法律的灰色地带，但历史证明，推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中，土地承包制与农民集体进城，最初都是违法的，而事实证明，这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面，未来的方向便应该是打破政府的独家垄断，实现多元经营，以实现土地价值的真正回归。
知名学者易宪容也明确表示，将小产权变为大产权，将不合法变为合法，制定法律出来保护是一个必然。小产权房和我们现行法律是不相容的，但还如此盛行的背后是小产权的合理性。如果商品房的价格在一个较低的水平上，小产权房就不会有生存的空间。如果小产权房对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。政府应该维护民众的利益，妥善处理小产权房。
法律界人士也提出了不同的观点。有律师认为，只要城乡土地二元制管理制度没有消除，乡镇集体土地转为城市用地，就没有相应法律依据，也就是说，小产权房“转正”不是一件容易的事情。
