（２）作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
（３）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用为出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为租赁期开始日。
（４）自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，将土地使用权相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
（二）房地产转换的会计处理
１．成本模式下的转换
（１）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产。企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
例６７ ２００８年７月末，甲公司将出租在外的厂房收回，８月１日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至２００８年７月３１日，账面价值为３７６５００００元，其中，原价５０００００００元，累计已提折旧１２３５００００元。
甲企业２００８年８月１日的账务处理如下：
借：固定资产５０００００００
投资性房地产累计折旧（摊销）１２３５００００
贷：投资性房地产——厂房５０００００００
累计折旧１２３５００００
（２）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
例６８ 宝吉房地产开发公司是从事房地产开发业务的企业，２００８年３月１０日，宝吉房地产开发公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为２００８年４月１５日，该写字楼的账面余额为４５０００００００元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。
宝吉公司２００８年４月１５日的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼４５０００００００
贷：开发产品４５０００００００
（３）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”
科目，贷记“投资源共享性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
例６９ 宝吉房地产开发公司拥有一栋办公楼，用于本公司总部办公。２００９年３月１０日，宝吉房地产开发公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为２００９年４月１５日，为期５年。２００９年４月１５日，这栋办公楼的账面余额４５０００００００元，已计提折旧３００００００元。假设宝吉公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。
宝吉房地产开发公司２００９年４月１５日的账务处理如下：
借：投资性房地产——办公楼４５０００００００
累计折旧３００００００
贷：固定资产４５０００００００
投资性房地产累计折旧（摊销）３００００００
２．公允价值模式下的转换
（１）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损溢。转换日，按该项投资性房地产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产（成本）”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损溢”科目。
例６１０ ２０××年１０月１５日，宝吉房地产开发公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本公司的行政管理。２０××年１２月１日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为４８００００００元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为４７５０００００元，成本为４５００００００元，公允价值变动为增值２５０００００元。
宝吉房地产开发公司的账务处理如下：
借：固定资产４８００００００
贷：投资性房地产——写字楼（成本）４５００００００
——写字楼（公允价值变动）２５０００００
公允价值变动损溢５０００００
（２）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损溢”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
例６１１ 沿用［例６８］，假设转换后采用公允价值模式计量，４月１５日该写字楼的公允价值为４１０００００００元，２００８年１２月３１日，该项投资性房地产的公允价值为４３０００００００元。２００９年４月租赁期届满，宝吉公司收回该项投资性房地产，并于２００９年６月以４６０００００００元出售，出售款项已收讫。
宝吉公司的账务处理如下：
（１）２００８年４月１５日：
借：投资性房地产——写字楼（成本）４１０００００００
公允价值变动损溢５０００００００
贷：开发产品４６０００００００
（２）２００８年１２月３１日：
借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）２０００００００
贷：公允价值变动损溢２０００００００
（３）２００９年６月，出售时：
借：银行存款４６０００００００
贷：其他业务收入４６０００００００
借：其他业务成本４３０００００００
贷：投资性房地产——写字楼（成本）４１０００００００
——写字楼（公允价值变动）２０００００００
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。
公允价值变动减值４０００００００元－公允价值变动增值２０００００００元＝公允价值变动减值２０００００００元。
借：其他业务收入２０００００００
贷：公允价值变动损溢２０００００００
例６１２ 沿用［例６８］，假设转换后采用公允价值模式计量，４月１５日该写字楼的公允价值为４７０００００００元。２００８年１２月３１日，该项投资性房地产的公允价值为４８０００００００元。２００９年４月租赁期届满，宝吉房地产开发公司收回该项投资性房地产，并于２００９年６月以５５０００００００元出售，出售款项已收讫。
宝吉房地产开发公司的账务处理如下：
（１）２００８年４月１５日：
借：投资性房地产——写字楼（成本）４７０００００００
贷：开发产品４５０００００００
资本公积——其他资本公积２０００００００
（２）２００８年１２月３１日：
借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）１０００００００
贷：公允价值变动损溢１０００００００
（３）２００９年６月，出售时：
借：银行存款５５０００００００
贷：其他业务收入５５０００００００
借：其他业务成本４８０００００００
贷：投资性房地产——写字楼（成本）４７０００００００
——写字楼（公允价值变动）１０００００００
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。
借：公允价值变动损溢１０００００００
贷：其他业务收入１０００００００
同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入。
借：资本公积——其他资本公积（积压物资）２０００００００
贷：其他业务收入２０００００００
