9.3.2 南京商务产业未来发展分析
从20多年来南京商务产业的发展来看，总体速度是比较快的，同时呈现出明显的波动增长。从商务产业的发展矩阵来看，总体趋势是各产业按不同的先后次序在矩阵纵轴线附近创造出不同的产业发展高峰曲线，由最初的弱势产业经历成长产业、强势产业而进入成熟产业；同时，在高速城市化和经济高速增长的大背景下，已进入成熟产业群之列的商务产业也随着宏观经济环境的促进不断产生新的发展动力，在新的产业增长点推动下创造新的产业发展高峰，整体发展出现波浪形生长趋势，这一轮的成熟也许酝酿着下一轮的成长，从更高层次上进入未来城市强势产业。这种产业发展的波动性增长了未来南京商务产业发展的不确定性，因此我们从商务产业总体发展趋势和单个产业发展趋势两个方面来判断未来一段时间内南京商务产业的发展。
1）总体发展趋势的推断
从南京商务产业的总体发展历程来看，20世纪80年代以来的规模发展呈稳定的快速发展态势，上升曲线近似指数函数抛物线，这表明商务产业的规模值在迅速增加。从规模的增长率来看，则出现剧烈的波动，1993年宏观经济高热时期南京商务产业增长率达52.2%，而在1998年、1999年，又跌至12%左右的低谷，在2001年，又上升至24.2%，最近5年内平均增长率为17.7%，以此速度推算5年后即2007年南京商务产业规模将达到1348.1亿元，是2002年的2.2倍。
2）单个产业发展趋势的推断
从各个产业自身发展来看，它们在未来的发展趋势存在着相当大的差异：金融、国内贸易、国际贸易业为城市成熟产业群，且发展平稳，金融业近5年的平均规模年增幅为7.1%，以此速度推算，5年后国内贸易产业规模为185.9亿元；国际贸易业刚刚经历发展顶峰期，而进入成熟产业近两年的规模增长率为5.3%，以此速度推算，5年后国际贸易产业规模为170.1亿元；保险、房地产、邮电、技术服务为城市成长产业群，规模增长较快，如保险产业近5年规模年平均增幅为29.5%，以此速度推算，5年后保险产业规模为94.7亿元，以此方法按单项产业分别计算，得出未来5年各项商务产业的发展规模预计。计算结果显示，5年后也即2007年后，南京商务产业规模将达到1144.2亿元，是2002年的1.9倍。
因此，综合两种推断方法，我们认为：按照目前的速度继续发展下去，5年后南京商务产业的规模将要扩大一倍左右，届时证券业、房地产业、旅游业很有可能成为新一轮商务产业发展的主导力量。这个速度低于深圳、广州、大连等经济发达城市，这也是由于21世纪初南京商务产业缺少主导发展的强势产业群所致，当新的强势产业群培育出来以后，南京商务产业又将迎来新一轮的发展高峰。
9.4 综合评价
9.4.1 国内新建CBD城市情况分析
目前，在国内15个CBD城市中，已有8个提出或已实施跳出原CBD，异地新建CBD的计划，它们是：上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、武汉和重庆。
从CBD活力角度分析，我们认为这种新建CBD动因可以分为两类。
第一类是原CBD饱和而进行新CBD的开发建设，这类有上海、深圳、重庆、北京4个城市。从CBD已建用地、在建用地和可建用地比重曲线来分析，它们均已呈现滑梯形或折椅形，即CBD用地存量无法满足在建项目的开发速度，CBD已经饱和或趋向饱和；同时周围地区由于山地、河道的限制已没有拓展的余地。因此，我们认为这种CBD的兴建是城市发展自身推动的结果，属于市场推动型的发展。
第二类是原CBD未饱和而进行新CBD的开发建设，如广州、南京、杭州、武汉4个城市。从CBD用地结构分析来看，它们都呈明显的月牙形，即CBD内用地能满足较长时期的建设需求，同时，广州天河、南京新街口、杭州中河路、武汉建设大道周边可建用地有相当数量，CBD周边拓展的余地很大，新CBD的兴建与其说是原CBD饱和不如说是为了配合新城建设而提出的“概念”，以进一步刺激土地价格，吸引房地产开发商和各类机构、居民的入驻，属于政策主导型的发展。
再深入分析下去，我们发现一个有趣的现象：这4个新建CBD的城市其CBD选址都并不是总体规划长期明确的CBD位置，而是在短期内提出并进入土地挂牌出让的实施阶段；新建CBD都位于未经历城市开发的地段，用地范围内或为农田或为工厂，土地原始价格相当低廉；而这四个城市提出CBD建设并着手土地转让挂牌的时机，又都处在城市面临大规模基础建设，急需大量资金的时期。
2003年，广州规划局的《珠江新城规划检讨》详细分析了这种为城市大型基建筹资而进行CBD开发典型模式及其后果。1993年，广州在经济并不宽裕的情况下开始建设地铁，政府要为地铁建设筹集资金，只有依靠土地收益，因此市政府当年提出了开发建设广州新CBD——珠江新城的计划。珠江新城用地面积为6.2平方公里，分15个功能区，402个地块，除农民留用地123个地块456万平方米和配套用地99个地块约556万平方米外，可供出让的建设用地共180个地块，按土地市场价格计算，珠江新城预计可收取土地出让金220亿元，扣除征地、开发成本后，将为地铁建设提供100亿元以上的土地收益。正是在这种“城市经营政策”而不是城市发展规律的引导下，珠江新城开始了10年的开发建设，累计投入资金44.2亿元，但除了抬高土地价格，“很好地支持了地铁建设”以外，新城还只是一个地图上的概念，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建设建成。
无独有偶，南京河西CBD、杭州钱塘CBD、武汉王家墩CBD的建设，无论从建设时期还是从区位选址、规划论证都与广州珠江新城的建设相似。21世纪以来，南京和杭州同样面临修建地铁的大规模资金投入，武汉则要建设72.7km的城市轨道交通。在巨额资金筹集过程中，通过CBD规划抬高土地转让价格无疑是实现经营城市理念的最佳方式。在2000-2002年的3年间，3个城市先后做出了实施CBD建设的计划。
在各城市兴建CBD的建设决策中，这种经济因素起到多大影响力我们无从得知，但是，如果在兴建新的CBD时机尚未到来的时候，出于城市土地经营与炒作的需求而决定提前进入CBD建设，这对CBD在城市中的培育是没有好处的，从长远来看，对城市发展和政府的公信力也有很大的损害。
