2010年12月8日，中国社会科学院、社会科学文献出版社联合出版的2010年《经济蓝皮书》（下简称《蓝皮书》）正式发布。《蓝皮书》认为，目前我国房价收入比超出合理承受范围，2010年房价不会快速上涨。
在租住的出租屋里，吴伟杰在电脑前持续关注着关于房产的一切信息。为了工作方便，他在单位附近的一个老破旧的小区里租了一个大约60平的两室无厅的房子，这个房子是建于00年以前的，房子里面没有什么设施。一个卧室有一张看起来随时会塌掉的木质双人床，双人床是老式的两个箱体的结构，其中一个箱体表面破了一个洞，房东找来一块木板钉了上去，这导致床体的一半比另一半高出了一小截，吴伟杰睡觉的时候总是觉得硌得慌。另一个卧室是一张单人的铁床，上面搭的木板也是高低不等，起伏不定。卧室里，银灰色的铁质暖气片上已经生出了褐黄色的铁锈。厨房里面到处是油腻的积油。每到周末，晓娣就会从单位宿舍来到这个出租屋，为他打扫打扫卫生，手洗衣服，做一顿饭。
时间很快就进入了2010年的12月，这天早上，他在网上看到了这样一篇文章。
谢国忠（经济学家）：中国房地产泡沫很可能在2012年破裂
“未来10年将充满挑战。由于低成本和不断扩大的外需，中国经济增长的引擎一直是出口和外资。未来10年，中国不再是低成本的生产者，不大可能继续扩大其全球市场份额。另外，外需也不会像过去那样快速增长。即使政策得当，经济增速也只会有过去的三分之二。
出于三个原因，高出口增长的阶段已经结束。首先，中国在国际贸易中的份额是中国经济在世界经济份额的2倍。中国继续增加市场份额的可能比较低。第二，增长势头不像以前那样快。在格林斯潘时代，西方消费是由借贷泡沫支持的。这个泡沫已经破裂。未来贸易增长的速度可能是过去的一半。第三，美国和其他西方国家的就业危机，不可避免地导致贸易保护主义。当贸易保护主义的措施针对中国时，其他发展中国家可能抢占中国现有的市场份额。
在出口拉动经济增长达到高峰后，消费是取代出口成为增长引擎的选择。虽然起点低，但它具有可持续性。这一转变要求政治经济的全面变革。其关键是增加中产阶级可支配资金，降低消费成本。到目前为止，没有任何东亚国家成功地完成这一转变。中国还尚未开始这一转变。
但是目前的趋势看起来不乐观。
过去10年来，中国一直努力提高居民消费。然而，中国消费在总体GDP的比例年复一年地下降，因为新兴的中产阶级受到政策环境的挤压。房地产价格、汽车价格和收入税率都居高不下。中国的政策，而不是中国消费者或家庭的特质，导致了对出口的过度依赖和消费的萎缩。
目前，中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化，而房地产并非生产型资产。房地产行业通过牺牲长期经济增长来支持短期增长，其资本平均生产率随着时间推移而下降。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现。房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长，房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫，而且这个泡沫已经很大。”
这些观点往往都是直接写出结论，而看不到背后的数据，所以对于普通人而言，只能是看个热闹。其结论背后是否有数据支撑，得出的结论又是否严谨，对普通人而言，那是不重要的。到这里为止，吴伟杰都能看懂个七七八八，他表情严峻地点了点头，心里想着，果然跟我想的一样！
“中国的房地产市场有赢家和输家。但胜负主要不是由教育、经历、工作态度来决定，而是谁先进入房地产市场。从根本上说，中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。越来越多的人们意识到这一点，于是投资者越来越多，努力工作的人越来越少。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场。”
看到这，吴伟杰叹口气摇了摇头，这样下去，国家危矣！
“我担心，中国在未来10年里会重蹈西方的覆辙。在未来两年中，泡沫将越变越大。流动性将很快对资产泡沫不利。置身于泡沫中的多数人总会想：可能是有泡沫，但似乎没什么会导致泡沫破裂，因此它可以继续。过度供给和利率上调都会使其破裂。过分供应是美国泡沫破裂的原因，中国香港的则是利率上调。中国内地的银行似乎永远在市场低迷时拒绝向开发商提供资金。因此，在市场低迷时，供应将减少，价格调整无法进行。这一人为操控制造了投机心理：政府将永远不会让价格下跌。当投资者认为价格不会下跌时，且银行有足够的流动性来支持，投机的需求是无限的。中国的泡沫将在流动性短缺和利率上调中破裂。”
到了此处，就是根据美国与日本的经验进行的推理，以及可能的结果，吴伟杰就不是那么懂了，他只记住了一句话，中国的泡沫将在流动性短缺和利率上调中破裂，中国的泡沫将破裂，泡沫将破裂……..
“在全球化的时代，通胀也是全球性的。美国的通胀开始抬头。在未来两年，这一趋势将加速。到2012年，美国可能面临通胀危机。美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率的话，资金会从中国外流，银行发生流动性危机，利率最终还会上升。很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”
哦，中国的房地产泡沫将在2012年破裂，看来破裂已经在路上了！
继续搜索关于房价的评论文章，一个叫牛刀的中国房地产独立评论家的评论文章出现在了吴伟杰的视野里。
“看一个城市房价的高低，除了房价收入比、住房空置率以外，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，利率为1.5%，正常经济状态下CPI为1%，住房的租金率一般为7%，投资回报率一般可以达到4.5%，除掉契税大约有3%以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7%的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，就没有投资的价值，房价就存在泡沫。对中国一线城市来说，100万的房子，一年的正常租金应该达到7万。
举一个例子，金山中心现在售价10万一平方米，132平米是1320万元，年租金合理状况应该为90万，平均每月不低于7.5万，但实际的租金仅为1.8万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80%。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌去80%。这一天会很快到来。”
吴伟杰根据这个这个推算了一下他之前看中的二环以外，三环附近的“美丽新城”的租金收益率。由于“美丽新城”附近生活圈尚不成熟、交通也不是十分便利，周围只有几个大型工厂。而这里的主要人口也是这几个工厂的工人。这样的位置，一个三室的房子，也就只能租个3.6万元/年左右，据此计算得出租金收益率只有4.3%。
算到这里，吴伟杰立刻把忙碌的晓娣招呼过来，晓娣正坐在一个小马扎上给吴俊杰洗袜子，看到吴伟杰叫她，她以为他看到了什么心仪的房产，也想叫她去看看，她立刻放下正在搓的袜子，开心地跑了过去。
“你看，我计算的租金收益率，才4.3%，这太不划算了，看来Z市的房子也有严重的泡沫，跌50%的空间是有的。”吴伟杰把自己的自学成才的“房产经济”和“专业计算”讲给了姚晓娣。
“贵是贵了点。但是，咱们是刚需，不买的话，结婚住哪里呢。”晓娣有点不开心地说道。
“现在这个情况，从政策上来看，房价在一两年内肯定会跌的。我们可以等，等到2012年房价跌了，再买房结婚。”吴伟杰信誓旦旦地承诺。
听到结婚的事情被推到了两年后，晓娣有点着急了，但是她又不能明确地说自己想要着急结婚，刚毕业的女孩子还是矜持的，当务之急还是要催他买婚房。
“第一套房子，也不是投资。管它是涨是跌呢。涨了也不会卖，跌了还可以接着住。”晓娣急切地说。
“毕竟买房子是人生中的一件大事。而且投资费用这么大，一平跌500块钱，100平就跌了5万。这可是我妈一年的工资啊，不吃不喝一年才挣5万！”
“你不还是还有爹。”晓娣不满地说。“你爸爸还是公务员呢。”
“你怎么能这么说呢，感情不是你家里出钱，你就不考虑我父母自己也要生活的吗？！”
“那现在怎么办？”晓娣质问道。
“租房子呗。”
“我是说结婚怎么办？”晓娣厉声问道。
“不是说了等买了就结婚么。”吴伟杰试图安抚住晓娣。
“那要等到猴年马月！”晓娣厉声质问中带着一丝颤抖，似乎有要哭泣的节奏。
“那，那，那，不然我们先租房结婚？”吴伟杰感受到了暴风雨前的低气压和阴暗天气。
“租房怎么结婚啊！”晓娣委屈地喊道。“你看数学系的李远，一毕业就给他对象买了房，还说好要写他对象的名字，人家也没有算计什么涨啊跌啊的。”
“我又没有人家有钱，你要看上他，那你就找他去吧！”作为一个刚毕业的男生，吴伟杰还是心浮气躁，最烦人家拿钱啊、权啊的来说事，尤其他又是独生子女，作为他父母唯一的儿子，他从小没有听到过什么指责和批评，这种对比他尤其受不了。
“你要是买不了房，也别找我处对象！”晓娣见吴伟杰不仅不安慰他，还这么说，她心里愈加气愤不已。好像她找对象就是图房子和钱一样。她不过是想早点有个家，能稳定下来而已。
“行，行行，那别处了!”吴伟杰也气极了。“天下就差你这一个女的了?”
听到这里，晓娣已经气不打一处来，战火愈燃愈烈。他们在吴伟杰的出租屋里爆发了毕业后的第一次争吵。
“我真是多余来找你！”晓娣哭着说，“我周末就休息这么一天，还要来给你打扫卫生，既然你不差我这一个人，你把我当成什么？免费保姆吗？”
听到这里，吴伟杰感觉话题越扯越远，他只好住嘴不说话了。
但是晓娣越说越委屈了，“你手里是不是还有好几个候选人！等到把我拖老了，好再去找别人啊！”
这时候，吴伟杰稍微冷静了下来，他似乎也在多年的争吵中磨练出了经验，所以他迅速抓住了争吵主旨，那就是“女人的安全感”。他从小就知道，女人永远缺乏安全感，她们必须抓住很多东西，比如男人的胃、男人的钱，如今看来，男人的房子也是她们想快速抓住的一个物品。
“好了，好了，怎么可能呢，我就你一个老婆，我买了房也会写你的名字的。”吴伟杰安慰道。
“我怎么知道你背后有没有找什么小三小四的。”听见如此说，晓娣也稍微冷静了下来。
“我忙工作都忙不过来，怎么可能呢。”吴伟杰又耐心哄到。
“现在不可能，两年有可能啊。”晓娣仍然不依不饶。
“那就再等几个月看看，好不好，说不定要跌也就是这几个月的事情，你看国家的调控多严格啊。”吴伟杰试图把话题拉回到房子本身。
“好吧，那就再等六个月。”得到满意的结果后，晓娣总于破涕而笑。
在这个出租屋里，两个人在对结婚的美好期盼中，等待着房价的下跌。
哪知进入岁末，降价潮爽约，抢房潮抢滩，又现“日光盘”、“二手房源遭遇抢购”等标题纷纷见诸报端。临近岁末，Z市一座大规模城市综合体项目——盛华·亿美广场千余套公寓一日售罄，上演销售奇迹。
就在Z市市民感慨，在北京、上海、深圳等一线城市购买一套房产动辄就要上百万元时，Z市也出现了单价突破万元大关的住宅项目，就在12月底，三个单价破万的项目接连宣布面世。新闻报道，国际城四期项目63号楼均价达10500元/平米，其中一楼均价12500元/平米。
听到这样的消息，吴伟杰被惊得目瞪口呆。Z市房价破万，这在吴伟杰听来，简直就是天方夜谭的真实上演。
随着“日光盘”、“万元房”的新闻，标志着跌宕起伏的2010年Z市楼市落下了帷幕！对于地产商来说，这是瑞雪兆丰年，预示着充满希望的2011年即将露出温暖和煦的曙光。而对于出租屋里的吴伟杰和姚晓娣来说，等待她们的只有更加焦虑和迷茫！2010年楼市，就这样戏剧性地过去了。新的一年，我们翘首以待。
