谢国忠喊出中国房地产泡沫的第一声之前，2004年2月月底，我应邀到顺驰长三角集团的四个城市（南京、无锡、苏州、上海）进行考察。此前的2月19日，顺驰与汇丰银行在天津签订海外融资财务顾问（上市保荐人）协议，正式启动上市进程。很快，顺驰上市主荐人由汇丰更换为摩根士丹利，再后来，顺驰上市被搁置。这且不提。
2004年是长三角地区自1998年房改以来房价涨势最为凶猛的一年，也是顺驰人激情澎湃达至顶峰的一年。
我到达顺驰南京公司时，已是晚上9点。销售部的墙上有一幅纸做的倒计时牌：离ⅹ月ⅹ日还有ⅹ天。会议室里坐满了人，我被告知，那是公司新职员在培训。透过玻璃可以清楚地看见，黑板上写的是：“核心价值观”、“企业文化”、“行动纲领”等字样。那一年，顺驰员工嘴里说出来的差不多都是这些相同的词语。
我去参观了顺驰南京的项目“滨江奥城”，建筑面积约30万平方米。对工地本身已没有什么印象了，但我记得，一路之隔，还有万达、万科、中海的项目，面积都不小。据说，当地政府为了筹集资金举办全运会，就大规模卖地，以至于南京河西区域麇集了一批大盘。后来的情况表明，该区域楼盘的竞争十分惨烈。
顺驰在苏州工业园区有两个项目，规划建筑面积分别为156万平方米和30万平方米，其中前者的土地出让金达27亿元。在无锡太湖新城的项目，建筑面积101万平方米，临近江南大学城，该项目控股权曾于2006年转给顺驰的合作伙伴，后被转让给融创中国。
2月27日傍晚，在太湖边上的一个小饭馆里，主人请我们吃当地有名的“太湖三白”（白鱼、白虾、银鱼）。雾气慢慢洇染开来，远处的小岛和青山已然迷蒙一片，天空的星星并没有想象的那么明亮。江南的春天虽然到得早，但身上仍有些凉意。他们在桌上继续争论并期许着顺驰的未来。
长三角是顺驰实施全国化战略的重点区域，约占顺驰全国销售计划额度的一半。根据当时制定的内部目标，2005年长三角地区回款额（比业内常提的销售额更硬气）要达到100亿元以上，2006年是200亿～300亿元，2007年是300亿元以上。据此可以推算顺驰的全国目标，想不做NO1都不行。
如你所知，长三角这些目标没能完成。顺驰的全国计划同样没能完成。
两个月以后，也即2004年4月月底，国务院决定对包括房地产投资在内的固定资产投资实施宏观调控。当年12月，顺驰总裁张伟宣布辞职，汪浩接任。2005年1月，顺驰董事局主席张桂宗辞职，汪浩任董事局主席兼总裁。两个月后的3月26日，“国八条”出台。
2005年9～10月，孙宏斌与摩根士丹利谈判出让顺驰股权，后者出价比后来的路劲基建要高。但当年11月谈判停止。2006年2月，复出后任顺驰董事长的孙宏斌在昆仑饭店对我说：“他们（摩根士丹利）太过分了，居然要我以融创的股权作担保。”熟稔西方前沿商业管理规则的孙宏斌应该想到，这便是强者的王道逻辑。2006年9月，新的收购者亦提出了同样的要求，但此时的顺驰更加贬值了。
2006年9月月初，顺驰以128亿元出让55%控股权给香港路劲基建。2007年1月23日，路劲以3184亿元增持顺驰股权至9474%。老孙只保留象征性的526%股份。按照单伟豹后来对我的说法，路劲购并顺驰，一分钱也没有进孙宏斌的口袋。不过，据融创内部人士说，其实是付了1亿元现金的。
不瞒你说，当我写下这些文字时，内心一阵阵撕裂般的疼痛。
王石2006年9月11日在博客中重提他与老孙在2004年博鳌房地产论坛的言语交锋，然后说：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”我想，老孙早就有“付出代价”的心理准备，只是不知道这个代价竟然高到要交出整个顺驰。
老孙2006年2月跟我回顾顺驰前两年的发展道路时说，顺驰扩张得急了一些，如果不是16个城市，而是6个城市，甚至10个城市，就不会有今天这么困难。2008年和2009年我们私下会面聊天时，孙宏斌都一再表示自己从未后悔过。
当2007年1月老孙将顺驰拱手交给路劲基建之后的三年时间，孙宏斌在媒体面前消失了。2008年，孙宏斌与路劲相互把对方告上法庭。
路劲起诉老孙不肯交出顺驰天津的公章、财务资料，而老孙则跟我说：“他们怎么可以这么做呢，只挑好的项目，差的项目就扔下不管了！”
孙宏斌所说的“差的项目”，就是指历史遗留问题多、股权比较复杂的项目（顺驰B）。作为香港上市公司，将股权复杂的项目剔除，也是正常的商业行为。路劲基建收购顺驰时，顺驰旗下55个项目共600多万平方米土地储备，除了退回部分项目给政府外，路劲用3年多时间，梳理重组出400多万平方米的土地。这些土地今天已全部大幅升值。加上后来的投资，路劲花了约20亿元，新增了400多万平方米的项目，应该是值得的，虽然当初路劲董事会对此有过争论。
双方最后还是达成了和解。2008年老孙正筹谋融创中国的上市。
融创中国是孙宏斌创建的与顺驰并行的另一家地产公司。2004年也曾经疯狂扩张过，好在及时收手。
孙宏斌个人命运的戏剧性基因，也传导给了他的企业。2009年12月，正在路演中的融创，听到了中国政府再次调控房地产的消息，首次公开募股戛然而止。2010年9月29日，重启上市的融创正在纽约确定挂牌价格，中国政府的第二波调控消息传来，我忍不住给孙宏斌发去一个短信，想安慰他一下。幸好一切准备就绪，10月7日，融创中国如期在香港挂牌。当晚，孙宏斌在香港大醉一场。
顺驰的故事，就是老孙性格的必然演绎。他曾对我说，商业的本质就是冒险，“商业时代，应该鼓励冒险，否则这个社会就没有发展”。孙宏斌全身流淌着狂放不羁的激情，集梦想家和赌徒的气质于一体，顺驰的疯狂扩张，便是老孙冒险激进的产物。
事后冷静反省，顺驰在战略层面并无太大问题，假如宏观调控推迟半年，也许老孙的意图就实现了，但是，顺驰恰恰是第一家倒在调控路上的房地产企业。因此，孙宏斌式的冒险，你也可以称之为赌博。
孙宏斌2006年曾在融创内部说过这么一段话：“人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲求成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重，因为这个世界就是靠这些有梦想的人去推动的。”
后来他又说，“做人做企业都一样，该什么年纪干什么事，你不能在年轻的时候像老头一样，把风险控制得一点余地都没有，你也不能在年纪大的时候像年轻人那样激进。”我不知道老孙到多大年纪才会磨得浑圆一些，但现在他身上仍笼罩着一层浓郁的梦幻气质。
2010年10月，融创中国上市后，很多媒体朋友见面就对老孙说：孙总，你基本没啥变化。这主要是指外形，而老孙的内心其实更坚固。“有些东西是没法改变的，比如性格、基因”，孙宏斌如是对我说。即使是2005年顺驰身处险恶的困境时，老孙也总是说“会好起来的，会好起来的”。
回想当年，顺驰曾经有过怎样的锐利和朝气。多年来，在话语喧嚣之下的内核，整个中国房地产界其实了无生气。2004年的顺驰，上下燃烧的激情，生气勃勃的团队，光芒四射的梦想，我们还能到哪里去找寻？
中国房地产是对企业商业模式和管理模式贡献最微薄的行业之一。虽然顺驰资金紧绷而狂放突进，轻易援信而管理混乱，过于战略前瞻而藐视现实风险（尤其是政策波动带来的风险），但顺驰至少曾经勇敢地探索过地产界的另一种商业模式。顺驰的倒下，为后起的新锐签发了一张商业模式的通行证。
中新地产倒在2008年的调控路上。
如果说顺驰是第一轮房地产调控的牺牲品，那么，中新地产则是倒在第二轮调控上的房地产企业。
2010年10月27日，代码00563、前称“中新地产集团”的香港上市公司，英文股份简称将由“NEO-CHINALAND”，改为“SHINDURBAN”，中文股份简称改为“上实城市开发”。这标志着中新地产从此消失于香港资本市场。
该公司曾于2008年1月22日停牌，2010年6月25日恢复交易。其间，是当事人看来惊心动魄、外界听来却死水微澜的兴衰故事。
2009年春节过后，中新地产资金链断裂的传闻从香港传到了内地。
起因是，中新地产未能在约定付款日（2009年1月23日，即春节前两天），偿付其2014年到期的一笔4亿美元债券人民币15亿元票息。春节后中新地产集团发表声明称，受春节长假等技术性因素的影响，其15亿元债券利息没有支付，但债权双方在协议中约定的付息日最后期限为2月22日前，中新地产并无任何违法或违约行为，“目前中新公司账面上仍存有20多亿元现金，所欠债息将在最后期限之前如约支付至债权人手中”。
中新地产的全面危机至此掀开。
