其中，工业用地最长年限为30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、医疗卫生用地50年。而且当初大部分土地的出让以行政划拨为主，20余年之后，部分用地单位的土地使用年限已经到期。
20余年来，在相关法规的执行过程中，由于登记时间不同，同一性质、同一作用的房地产的使用年限的登记出现了问题，同一栋住宅楼房产证年限却不一样，有的甚至多达10种土地使用期限。
深圳国土局一位官员指出，进入2000年后，深圳陆续有房地产的土地使用年限到期。“主要是房地产证登记的土地使用年限或土地出让合同规定的土地使用年限到期。”
“到期土地在罗湖区已经比较普遍，主要是一些商业、办公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。”深圳市国土局的一位专家说，其中比较典型的有：国商大厦的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地在2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日则为2001年2月25日。
2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称《规定》）。《规定》中指出，到期房地产申请续期的，可续展的期限是在国家法定的最高使用年限减去已使用年限的范围内确定。
如果续期，业主必须支付地价。有两种支付方式可供业主选择：一种是一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正；另一种是采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。
该《规定》中声明，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
至于目前市场上新出售的商品房的续期问题，国土部门有关人员解释说，按照国土部门与开发商之间的土地出让合同约定，土地使用期限届满，土地使用者或房地产权利人应将土地及地上建筑物无偿交回政府，如需继续使用，则应在期满前6个月内申请续期。
深圳市国土资源和房产管理直属分局副局长罗演广表示，“延期补地价低于出让的市场地价标准，业主可以承受。比如深圳寰宇大酒店若按照现时基准地价5452元/平方米收取，则其延期补地价款为1.65亿元，相信业主根本无法承受。而政府实际只收取35%，业主就少补了一亿多”。
“深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地，自2000年后，陆续有土地的年限到期，但是去政府办理延期手续的，却寥寥无几。原因何在？”一位业内人士对此发表自己的看法时如此表示：“续期所需补交的高昂地价，让很多业主感到担忧。”
事实上，消息公布之后，在具体负责执行这些过期房产续期手续的罗湖区国土资源与房产管理局，每天都有几十位业主前来咨询有关办理手续，但在这里，工作人员却无法给出准确的答复，需要申请续期的业主在这里甚至找不到一张标准的申请表。
国商大厦的业主被工作人员告之可补交地价至2051年，参照《规定》中补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。国土部门公布的该大厦所在地基准地价为2681元/平方米，则应补交地价为938元/平方米左右，100平方米的住宅需补交地价款近10万元。而《规定》中明确指出地价款应一次性付清，然后获得重新登记的房屋产权证。而如果不交，“（房产）可能会（随着土地使用权）被收回”。
对于不再办理续期的房产，根据《规定》，除了一次性补交地价外，业主似乎还有按期交纳土地年租金或者干脆不再续期等候补偿两种办法可供选择。
“年租金要付多少，目前还不知道，需要根据不同物业的情况专门计算，不再续期获得补偿的办法更加不知道，至少我们现在还没有收到相关规定。”罗湖区国土资源和房产管理局产权科的一位工作人员表示，具体计算办法以及如何办理目前都不知道，目前所能做的就是接受业主的续期申请，根据基准地价核算应补交的地价款，然后收款办理新的登记。
“情况将会非常复杂，并最终可能无法执行。”广东仁人律师事务所的兰天律师表示以上解决途径显然有些欠缺可操作性，一栋物业往往拥有多个业主，在这种多元产权的情况下，土地管理机关所要面对的是一块土地存在诸多需要办续期的土地使用权人。要求业主统一集中申请，基本不可行；而倘若部分业主申请补交地价，部分申请支付租金，部分申请国家收回并补偿地上附着物，其执行难度和行政成本恐怕难以负担。
“到期房屋的问题实际上是产权问题。”深圳市国土资源与房屋管理局一位专业人士表示，应尽快解决，并以法律形式确定下来，而不是以这种地方规定的形式。因为这种产权不清的状况确实将给产权所有人带来很大的不便，甚至直接影响产权人利益。
如今，国商大厦的产权已经不再是业主的困惑。国商大厦的裙楼已经出租给各种商家，主要业态是服装批发零售，人流量较大。由于交通方便，楼上的写字楼租售行情也较好。据中原工商铺写字楼部罗湖区经理骆志坤介绍，目前国商大厦的写字楼售价大约在1.2万元/平方米。
“大部分国商大厦的业主已经补交地价办理了续期，因为只有续期，才能进行转让、抵押等。但也有小部分原业主不愿补交地价的。”骆志坤说，因为一手业主当初购买的价格很低，留着物业收租很划算，不想卖，所以是否补交地价续期产权也就显得不那么迫切了。“毕竟政府也不可能因为一两家业主不办理续期手续，而将整栋大厦都拆掉。”
紧邻国商大厦、位于罗湖区人民南路上的单体建筑联华大厦，也同样是曾经产权只有20年的办公性物业。资料显示，联华大厦的土地权属性质为国家所有，来源为协议出让，土地用途为商业金融业，土地使用年限20年，从1981年1月7日至2001年1月6日，土地使用权年限已到期，业主需要补交地价才能续期或转让。
联华大厦附近的地产中介表示，目前联华大厦的售价大约为1.1万元/平方米。该大厦外墙已经翻新，一共26层，主要的经营业态是经济型酒店，包括如家酒店等，也有业主将空间分割装修成几平方米的单间房，内有仅能容纳一人的厨房和卫生间，每间租金1600元。80多平方米的空间，就能间隔出4间单房，每月租金收入超过6000元。
“产权到期好像现在还不太成为问题。”多位罗湖区资深地产中介人士均表示，由于深圳到期房产能够通过补交地价办理续期，因此，罗湖的老房子似乎并没有“寿终正寝”的担忧，反而日益显得“枯木逢春”。“罗湖口岸附近的房子，大部分都是深房集团在上世纪80年代开发的，由于城市更新，不少开发商纷纷进驻小区改造，现在罗湖区的老房子也似乎是越老越值钱。”世华地产罗湖火车站片区总监韩继雯介绍说。
产权之惑
在二手房交易中，各种历史原因导致的同一小区产权年限不一、老房子银行贷款成数较低等，会给买家带来一定的困扰。
广东中圳律师事务所刘子孺律师表示，关于土地使用权年限的房产法律咨询确实有不少，主要集中在一些使用年限较同一个小区其他房子短、价格较低的房源；另外，也有个别市民在买房过户后，土地使用年限发生了更改，产权时限发生“缩水”，计算的年限不知为何提前了几年。“一般这类纠纷很少上到法庭上，因为找不到很好的切入点。”刘子孺分析说。
对罗湖非常熟悉的美联物业营业部副总经理袁新有称，二手房市场上，像联华大厦、深圳国际商业大厦等仅20年产权并到期的物业，若要交易并不难，只要补交地价就能顺利过户，但由于《深圳到期房产续期若干规定》写明，只有“申请的土地年期已届满或将在1年内到期”才能申请续期，所以造成了个别产权只剩下五六年的房子，既续不了期，在二手房市场上又卖不起价、成交率较低的尴尬处境。
“现在最常见的现象是，有同一个小区的房子产权年限不统一，给购房者带来了一些困惑。”袁新有说，例如，罗湖区的云峰花园，就出现了50年产权和70年产权两种情况，虽然按照深圳目前的政策，到期后都能续期，但50年产权的房子还是会比70年产权的价格低大约500元/平方米。
“市民关于土地使用期的困惑还是有不少。我们经常能收到市民的相关咨询，诸如问房产所属的宗地使用期能否顺延、顺延多少年等等，我们都有专人负责回答。”深圳市国土资源与房屋管理局相关工作人员说。
据了解，目前到期的房产是一些特殊情况，通常是早前行政划拨用地性质土地上的房产，土地使用年期20年到50年不等，现在这批到期的物业虽然不是很多，但渐渐会有越来越多的此类问题出现，而70年土地使用期的大量商品房也将同样将面临到期问题。
被压缩的70年
张先生在武汉某大型超市附近发现一个山东威海海景房销售点挤满了人，于是也凑了上去。宣传单上的信息果然让人心动。“海景房首付只要3.8万元，均价还不到6000元／平方米。”销售人员也不失时机地凑过来滔滔不绝地进行推销，比如说70年产权、风景优美、空气清新等等。张先生于是参加了看房团，去威海实地看房。
看了房子后，张先生算了一笔账：房价不到50万元，离海边挺近，可把它当成旅游度假地。最终，他在楼盘所在地与房产开发商签订了购房意向书，并交付了5万元定金。
到了2010年5月，他发现开发商宣传的70年产权变成了60年产权，还提供不出预售许可证明。张先生非常懊恼，想退房，但销售人员对其不理不睬，拖了两个月也没个音信，张先生于是向工商部门投诉。
上海投资学会副会长陈湛匀教授就指出，目前社会上有很多因素会导致新房土地使用年限缩水。“如资金不到位，造成停建停售项目的；项目开发商分工期开发，首尾楼盘开发时间相差了10多年，导致最后楼盘寿命就缩水了10多年；此外，还有因为开发商捂盘惜售或因市政配套等原因导致新房土地使用年限缩水的”。
开发商故意拖延不给业主办产权证，以免这些房子上市交易，影响后面几期房产的销售。一位资深房产中介介绍说，现在的楼盘大都是分期开盘，时间战线拉得长，若前面交房的现房过多、过分活跃地流入二手房市场，碰上楼市低迷，就会影响后面期房的销售。所以开发商在办理产权证上热情都不太高，哪怕手续都齐全，一般也会拖到合同约定的最后期限才给业主办产权证。但大多数楼盘的合同中都规定，产权延缓登记，须按总房款的万分之几每日支付违约金。这个违约金比较高，所以一般开发商都会在最后期限前给业主办产权证。若只是一次性支付房价的1%，违约成本就很低，开发商很可能借故延缓产权证的办理。
70年产权VS房产税
随着重庆试点房产税消息落地，上海房产税征收方案也已上报中央，房产税也再度引发争议。
《商界评论》主编李彤认为，在业主不具有永久产权的情况下开征房产税很不合适，征房产税抑房价之说站不住脚。没有永久产权何谈房产税？房产税本质上是业主对房产的追加投资，但随着时间的延续，累积投入越来越多，剩余权力越来越少。
李彤称，没有永久产权何谈房产税？三代人交了70年税，用于公共设施、教育医疗配套、治安等。物业成熟了升值了：现在100万，69年后2000万，但您的后人绝对卖不到2000万这个价，因为“土地使用权”只剩一年了！他认为，由于居民住房来源千差万别，房产税的收取也是极大困难，最后只有房奴独挑房产税大梁。“老干部无偿取得、现任公仆低价取得、国营企事业人员廉价取得……还有房改房、两限房、经适房、回迁房……只有房奴从市场高价购得。地税人员不会到‘军队大院’评估收税，更不敢会去‘骚扰’中直机关和部委领导。”
令人哭笑不得的70年产权
据《羊城晚报》报道，“中国建筑平均寿命仅30年”。不管是房屋质量问题，抑或是建设规划问题，一个不可回避的事实是：我们买的拥有70年产权的房子很可能30年后就不复存在了。等不到70年住宅土地使用权大限来临，房屋就已提前宣告“报销”，这大概是耗尽一生积蓄，以为在二三十年后总算能还清一身债务，乐享私产的房奴们，所面临的最不堪的结局。
当一个国家的建筑寿命只能持续25—30年时，这不仅意味着无数指望在还清房贷后，能够安然享有房屋私权的公众，极可能又面临一场拆迁大战，甚至被迫辗转异地做起第二轮房奴；因建筑质量问题引致的房屋安全风险，同样也可能将公众生命安全置于危险的境地。
城市本是毫无生命的，因为百姓安家于此，有了归属感和人情温暖，才充满生机、富有活力。百姓是主，城市是宾；人性是本，城建是客。但现实却常常将二者关系弄反，有些城市管理者将城市当作主人，百姓当作客人。一切政策都是为了打扮好这个主人，城市的发展、城建的推进，所受的重视远高于百姓的利益是否受损。
当我们在担心70年之后的种种不测、70年产权缩水的同时，能不能到70年也成了一个“生死未卜”的事情。
（参考资料：中国房地产报、经济观察报、天下财经、凤凰网、新民网、中广网）
