成功的理财讲求理财规划，家庭理财也不例外。我们做房地产投资，第一步就是要搞好家庭理财规划。理财规划可以帮我们更好的实现财务安全、资产增值和财务自由的境界。
购房投资决策要点
投资房地产，是一项决策，必须要把握决策要点。投资房地产关键是看房价的波动和利率水平的波动，利用3大指标来计算购买房子成本。
（1）房地产成本和售价和供求关系比例。房价就是房子的价格，而不是房子的实际价值，房价代表房屋实际价值的时间往往很少，大多数情况，房价总是高于房子实际价值。房价要围绕房合理价值波动，一旦房子供应紧张，房屋价格势必上涨，脱离实际价值，一旦房屋出现供应大于求，出现大量卖出房的，引起房价暴跌。
我们总是说房地产，其中最值钱的是地而不是房。同事聊天，经常会问：你住在那里？我住在通州，你住在望京。根据住地，我们就可以了解当地地房价。所以，房地产最值钱地是地，而不是房屋本身建造成本。对开发用地地需求程度，开发土地地集中程度，都会决定未来房价。
房地产售价高于成本100％，甚至更高，说明投资已经很热。但是可能不到离谱程度，还可以买房子。但是如果市场建造100套房子，需求是200套，供需比例是200%，说明房子还可以购买。相反，如果建造100套房子，需求只有10套，供需比例是10％，则房价存在下跌风险。
（2）出租回报率。房价怎么算高，怎么算低，如何判断自己买的房子房价是否过高，是否有投资价值，用出租回报率这个指标就可以判断。
出租回报率是每年租金和房子价格的比率。这个指标如果同时比较一个国家不同城市的房价，准确率更高。一般如果出租回报率在每年5%-7％基本是合理水平。如果出租回报率过低，则说明房地产已经泡沫，随时房地产价格可能暴跌。我们这个时刻买房可能资不抵债。如果买房之后，出租回报率高于7%，说明房地产价格处于低潮，房价有上涨空间。
例如：投资某地房产，2001年买一套房子100平米房子需要30万元，2001年出租房子，每年收取房租15600元，2007年房子价值100万元，每年收取房租3万元。
2001年出租回报率＝15600÷300000＝5.2％
2007年出租回报率=30000÷1000000=3%。
2001年出租回报率是5.2%，按照这样出租19.24年基本可以收回买房成本。
2007年出租回报率是3％，说明房价上涨已经高过物价水平，33.33年才能收回成本。已经存在风险。
（3）房价走势曲线。在经济学中，有经济周期理论，房屋地价格走势也要随着经济周期地发展而同向运动，房地产价格走势是随着经济周期运行。我们在观察房价时，可以通过观察近期10年房地产走势价格图表来分析。通过这个指标图形，可以判断房价是否过高或者过低。
综合上面这3个指标，如果买房子时刻看到购买之后出租可以获利10％，则说明长期房子有投资价值，房价处于低谷，我们可以把房地产当作投资。
通过这三个指标运行，我们可以发现投资机会。
例如：上个世纪90年代末，香港楼房出现了令疯狂地炒作阶段，平均房价10多年上涨10倍，也就是说1年多点时间上涨一倍。这样地年收益率吸引很多人投资，于是类似荷兰地郁金香事件发生了。
当时出租率不足1％，市场风险很大。但是很多人还是趋之若骛。其中不乏很多名人，很多人投资香港楼花中破产。而当时中国内地正经历了房地产地低潮期，当时4000多每平米就可以在上海卖一个不错的房子。当时北京3000多每平米就可以买一个价格合理的房子。
2007年之后，北京上海房子成倍上涨。从10年香港的房价走势也可以看到，房价的风险已经随时象从山顶垂直滚下石头。而当时上海和北京的房价还在底。
如果当时大部分人懂得者三个指标，花费不多时间就可以看到风险和机会。
人生的几个置业理财阶段
生活在人的一生中分成几个阶段，任何人也无法超越这些阶段，掌握了人生的理财几个阶段，在根据这些阶段做不同的理财规划和实施，理财会变得简单。
（1）幼稚期置业策略。刚出生到5岁，这是人生的第一个阶段，幼稚期。不需要买房，没有理财能力，你的衣食住行，包括所有的所需都是父母给你的。
（2）单身期置业策略。这个时期最大的问题就是要买房子，或者租房。尤其是单身男士。这个时期收入不多，工作不稳定，但是面临成家立业。所以必须为买房子或者租房子强制储蓄一笔资金。
（3）新婚期置业策略。结婚之后，第一次远离开父母，需要独自生活，需要有自己的房子，或者承租一套房子。这个时期承租住房要求房价便宜，不求奢华和面积过大，只求适当的舒适的居住，也许一室一厅的楼房就足够了，住房的维修尽可能少。买房不用一次到位，尽量可以安排2人世界的居住要求即可，简单装修，做到量力而行。
（4）没有子女期置业策略。这个时期需重新考虑房子投资，为有小宝宝而做准备。如果这个时期是承租房子，需要换一个更大的适合三口之家的房子，住房要求较高，需要留出孩子的空间，还要有保姆的居住空间。可能一室一厅的住房就拥挤不堪了，这时本着要承租两室一厅的房子才够用，最好和房东签订2-3年的承租协议，防止在孩子出生后，因为房价上涨被迫在找房子。
买房的年轻父母这个时刻可能您原有的住房不能符合养宝宝的要求了，需要换一个更大的房子来满足家庭居住和抚养下一代需要。所以需要卖掉旧房子换一个更大的新房子，就会涉及旧房子卖出，新房子采购弥补差价，还涉及新房子装修等事情。
（5）子女期置业策略。当有了孩子之后，成了三口之家，承租房子需要给子女提供一定的空间，比如做功课空间，游戏空间，这样对孩子未来成长有好处。这个时期如果已经完成购房需要合理完善理财计划，最好尽快还清房贷，以便满足子女教育投资需求。
（6）家庭成熟期置业策略。如果这个时期承租住房，一定租赁住房在各种需求和理财环境变化时提供一定的安全性，防止大起大落，因为这个年龄段实在不适合搬家等折腾。理财重点要放在为退休理财做打算。如果购买房子房子质量要好，简单适用的装修，千万不要因为装修太多日后加大维修费用和负担。家庭成熟后，人的性格也日趋成熟，建议买符合生活方式需求的住房。
（7）退休期置业策略。人生的夕阳红的阶段，这个时期老年的生活质量最重要，需要平和的心态，买房和承租房子基本应该结束，房贷一定要还清。生活主要是尽享受天伦之乐。人生这个阶段禁不起任何风浪，所以任何风险大的投资都不适合您。
买房要考虑的几个问题
如果我们决定买房，买房也有很多技巧需要熟知，否则会出现买房陷阱。买自己承受的不起的房子，出现类似的次级债危机。我们要按照自己的收入水平确定买房子的层次，我们都想买别墅，但是很少有人能买的起，所以要根据自己的收入水平来确定买房的档次。确定承受得起的总房价。
（1）以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价。目前能够一次性付款购房的人还是很少一部分，大多数购房者还是采用贷款买房、每月还款的方式买房。因此，房屋的总价应该包括两个部分，一是首付款，二是房贷款。所以，我们以储蓄及我们的每月收入估就可以计算买房子情况。
可负担首付款= 目前储蓄总数×负担首付的比率上限可负担房贷=目前年收入×负担房贷比率上限×年金现值（n=贷款年限，i=房贷利率）年金：每隔相同的时期付等额的款。年金现值，实质就是＝年金额×期数－年金的利息累计，计算到期初的金。
可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
例如：赵先生年收入为10万元，刚参加工作4年，目前储蓄10万，70%为储蓄首付款为负担房贷的上限，贷款年限30年，利率以5%计。赵先生的年收入中负担房贷的比率上限为50%。
分析：
赵先生是可以负担的房屋首付上限为：10万×70%=7万赵先生可以负担的房贷大致为：10万元×50% ×15.3725=76.8625万元赵先生可以负担的房价=7＋76.8625＝83.8625元也就是说现在赵先生25岁，可以贷款30年，55岁还清贷款，不计算房贷利率增长，等因素，可以买83万的房子是可以承受的。
（2）买哪里的房子，买多大的房子。买房人的投资偏好，房子的不可替代性质这里发挥决策作用，一般人喜欢买距离亲朋好友近的房子，距离单位方便的房子等，这些都成为买房的偏好理由。
知道自己买房的承担比例，用家庭居住人口和日后规划就可以测算买房面积和地点。
比如：赵先生的家人、朋友都在北京海淀区，赵先生买房子就希望买这些地方附近的。 赵先生准备结婚，家庭人口是2人，考虑日后要孩子，所以2居室比较合适。综合考虑海淀区的房价，每平米1万元，则可以买83平米左右的房子；考虑到房子的一些其他成本，装修费用、房屋装修、家具、搬家费、保险费、律师费、契税等费用也得在考虑之例。所以买80平米的房子是比较合适的，在大就是超过承受负担，除非这些费用家里老人赞助。
