重庆为何能做到这一点？实际上就是政府观念的一个改变。谁都知道，各地房价构成中，地价是很大一块。我在四年前就说过，为了给中低收入者提供住房，政府的地价应该倒算，即按照目标对象的平均收入，以及承担房租或还贷的合适比例，倒推地价。而不应该清一色地都是拍卖地块，造成一个个地王。地价高收入进了政府的口袋，再怎么要求房地产商拥有“道德的血液”也没用。而重庆的做法其实很简单，政府用来盖公租房的地是免费的，也就是说，政府没有从公租房的土地使用中赚大钱，政府自己先拥有“道德的血液”，如此，才能给社会做出榜样。
那么，重庆的公租房对于政府来说，是亏本的吗？也未必。我国现在城镇住宅的土地使用权一般是70年，拍卖土地使用权是什么概念？就是把70年的地租一次性收缴，并且用掉了。这种方式看起来经济增长很快，但是，它也是寅吃卯粮，还会承担物价上涨的风险。而重庆市免费提供土地建设公租房，每年收取租金，这就好比不把70年的土地使用费一次性收进，而是分摊到每个年头，公租房的租金则成为政府每年的固定收入。它避免了一次性卖地的突击性高收入，而这种高收入除非有更多的地支撑，否则，在土地使用权卖完之后，收入便进入低谷。
重庆的做法是细水长流。因此，大规模的公租房建设，虽然在建设之初，政府没有多少收入，反而要投入，但是，长远来看，它把公租房变成了年年都能结果收获的财源。老百姓省下的买房子的钱，还可以用于其他消费，以帮助实现扩大内需。政府的收入则没有大起大落，也减少了通胀的压力。从这个角度说，我倒情愿看到农产品涨点价，让农民的日子好过点，城里人把买房的钱省下来，多花点钱在农副产品上，让农民也能改善生活。
当然，重庆的政策真正要看到效果，还需要一段时间。但我认为，北京等城市的限购令，仿佛是抢先获得一个控制房价资格的比赛。用李稻葵的话说，这是退烧针，也许一针下去，烧真的退了。但是，病根未除，未来还有可能发作。而重庆的做法是表里兼治，既要实现退烧的目标，也要实现拔除病根的目标。
投机性购房是房价上涨的根本原因吗？
针对《限购令是一剂猛药》一文，有读者提出不同意见，认为限购并非是限制购买第一套住房，而是限制二套以上，甚至十套、几十套住房。这个意见正是限购令的核心，也就是说，要限制投机性购房。不可否认，的确有不少人在一个城市或多个城市拥有多套住房，我身边的朋友中就有这样的人，限购令对其进行限制，也的确能抑制部分有钱人投机性购房的泡沫化需求，这也是人们认为限购令有可能会使房价下降的原因。但是，我们应该问一个问题：投机性购房是不是房价上涨的根本原因？
关于投机性购房，前几年时常听到“温州购房团”、“山西购房团”等炒房消息，但是，投机性购房所占的比例究竟多大，并没有明确的数据。能够看到的一些数据，也是模模糊糊。有业内人士说，投机性购房约占30%左右。还有人说，北京的外地人购房约占30%左右，还有说占40%的。一家商业机构的统计数据显示：2008年，外地人在北京购房仅占26%，2009年，这个数据为38%，2010年，上升到45%。虽然我们缺乏权威机构的数据，但商业机构的数据可以作一个参考。
从外地人在北京购房比例逐年提高的情况来看，2008年以前，外地人在北京购房的比例可能更低，而房价早在2008年以前就开始飞快上涨，那么，外地人购房是否就是推高房价的主要原因呢？答案只能是不确定。因为，即便2010年外地人在北京购房达到45%，我们也不能说都是投机性购房。常住北京的外地人越来越多，举家搬迁的也不少，大多数在北京购房的外地人是自己需要住房，外地人的投机性购房，只占其中一小部分。当然，北京本地人也有投机性购房的，因此，投机性购房的真正比例，实际上很模糊，30%的说法，只是一个猜测。
如果投机性购房占购房比例的30%，那么，抑制这部分需求，的确会对房价上涨产生制约作用，这也是我认为限购令有可能使房价上涨减速或房价下跌的原因。这一政策的副作用是什么？如果说2010年外地人在北京购房达到45%，说明外地人购房的需求很大，其中相当一部分应该不是投机性购房，而是真实的需求，大多只是第一套房。因此，限购令出台后，想到北京生活的外地人的正当购房需求都被速冻。即使有些外地人满足了纳税五年的条件，首付比例的大幅度提高也让他们望房兴叹，如果要买房，啃老现象将更加严重。因此，如果限购令降低了房价，能够实现住房梦的，还只是少数人，大多数人被迫将购房需求延后。它造成的结果是，一旦限购令松动，大量被抑制的需求将同时释放，房价将继续上涨。
有人说，中国人有拥有自己住房的传统，所以才造成人人买房、房价上涨的局面。其实，这种说法同铺天盖地的“购房团”消息一样，只是给房价上涨找一个理由，而不愿触及房价上涨的根本原因。
所谓“传统”就要说到古代。中国古代的确有买房置地的强烈心态。但是，中国古代社会一方面是小农经济大量存在，这就好比现在房地产市场里应该多有小户型、中低档房，而不是高档房居多；另一方面，中国古代虽然人人都想拥有自己的土地，但也不排除一部分人只是佃户，租种别人的土地，等到条件合适了再自己买土地。这就好比现在的房地产，也应该让一部分人能够租到便宜的房子，而不应该逼着人人都去买房。把很多人都逼上买房、做房奴的绝路，是因为中国的房地产市场学了美国金融化的手段，只有人人买房做房奴，才能扩大金融市场。与此同时，美国的房地产金融化与中国地方政府的土地GDP结合在一起，房价就控制不住了。
投机性购房之所以产生，房地产金融化是重要的原因。在金融化的政策下，房子不只具有居住功能，更拥有了保值、升值功能。如果人们把钱存在银行里有较高的利息，那么，资产的保值升值压力就在银行。如果银行实行低利率，让房子来保值，等于银行把保值的压力推给别人，自己光靠手续费就能赚钱。当中国老百姓发现钱放在银行不能保值的时候，到处寻找，发现金融化的房子可以保值和升值，自然就把钱投向房子。当房产升值的速度很高时，很多原先在生产领域的资金也涌入房地产。因此，金融化房产的升值需求是投机性购房的主要原因。
有住房需求是必然的，尤其在城市化进程中，大量离开农村进入城市的打工者，都想在城市里获得合适的住房。人员流动的加快，也使很多外地人有合理的住房需求。限购令抑制了这部分需求，显然是一种误伤。如果政府通过抑制想象中的外地人投机性购房，把房价弄得好看了，但同时也把相当多的外地人对于住房的正当需求抑制了，这不能不说，限购令即使真的抑制了投机性购房，也误伤了很多正当需求。
所以，事情应该全面地看。对于政府来说，还应该对那些有正当住房需求的人制订相关政策。现实生活中，各地也有经济适用房、廉租房等保障性住房。但是，由于它们会抑制房价的上涨，使房地产商的利益受损，因此，在很多地方，房地产商已经同政府联手，不让经济适用房或廉租房发展得太大，甚至把经济适用房也纳入到商品房的行列中，使得经济适用房和廉租房在很长时间里只是一个摆设，没起到真正的作用。其本质就在于，这种方式会影响金融化的房地产商的利益。
因此，政府应该摆正自己的位置，像重庆那样大手笔地投入公租房。如果在全国早一点动真格，而不是摆花架子，房地产市场早就不是现在的样子了，也无需限购令这样的猛药，要冒产生副作用的风险。
“三代积蓄一套房”与高房价怪圈
房价太高了，相信大家都能接受这样的结论。房地产商说房价不高，有一套非人性的数据做基础，还有很多套非人性的经济学理论做后盾，冷冰冰的数字推来算去，房价不这样还能怎样？甚至房价越高数字越好看。但是，站在人性的立场，有良心的统计局官员说，在北京买一套住房需要祖孙三代的积蓄。这个结论怎么看，都离人性化有距离，不像是以人为本的样子。显然，这是以经济为本，把人变成经济的奴隶、数字的奴隶的结果。那么，面对高房价，究竟怎么办呢？
龙永图先生说，现在房价高，主要高在土地供应上。龙永图先生的话，让很多人叫好，先不管他对不对，听着开心就行。由于我国的土地供应主要由政府掌控，因此，龙永图的话显然是说政府的地价太贵了。于是，一群房地产商人顺着龙永图的话锋说，政府少从土地上挣钱，房价就能降下来。听着有道理吧。按照房地产商人非人性的数字计算，政府地价降到零，不要钱白送，房价降了，他们更能赚大钱。按照房地产商的逻辑，房价太高的责任完全在政府。因此，解决房价过高，就要让政府大出血，房地产商还是毫发无伤，减去一块别人的成本，房地产商顺水推舟减去一块房价，而自己的利润嘛，外甥打灯笼——照旧，也许还有更大的搬挪余地，这样最好了。
政府当然不会把地价降到白送的地步，于是，“农地入市”成为热闹的话题。所谓“农地入市”，简单来说，就是把农村集体所有土地变成工业和建设用地。一些经济学家又用非人性的经济学理论解释说，扩大土地供应量，按照市场经济原则，地价就会降低，房价就会降低。反正，他们不把矛头对着房地产商，不把矛头对着资本。
扩大土地供应以降低地价，符合经济学书本理论。但是，从中国现实来说有问题。中国人口近14亿，18亿亩红线是保证粮食安全的底线，在这个底线面前，可供入市的农村土地所剩无几。中国不像美国地多人少，可以拿出更多的土地来盖房子。所以，“农地入市”对于解决房价其实作用不大。于是，茅于轼先生反复说，看不出粮食危机，18亿亩红线没必要。破了这条红线，就可以放手扩大土地供应，既不伤害房地产商人，又能降低房价。这叫“替富人说话，为穷人办事”。
然而，18亿亩红线真的可以不顾吗？全世界人口近70亿，未来30年，如果没有巨大的天灾人祸，世界人口可能达到100亿。到那个时候，粮食安全将成为最重要的政治。当18亿亩红线被不可逆转地大规模突破，未来几十年后，中国人很可能不得不向国外买粮食吃。到了买不到、买不起粮食的时候，今天的房价倒是降了，儿孙辈的粮价则涨了。儿孙辈粮食不够吃了，“为穷人办事”的经济学家，难道让儿孙辈的穷人拆了房子当饼干吃？
有点头脑的经济分析人士指出，就算大大提高土地供应，地价也未必能降。为什么？因为中国很特殊，土地供应者独此一家，就是政府。没有土地市场竞争，土地供应再扩大，地价也未必能降。而且，国土资源部已经澄清，“农地入市”只是误读，换句话说，18亿亩红线还是要保。于是，有限的土地供应，如何让房价降下来？合理的状况是，政府不以土地为重要的财政来源，把土地变成公益性资源，主动降低地价。这个观点理论上很好，如何实施？政府把地价降了，土地给谁，如何给？房地产商人大多是私营企业家，对此，政府如果对所有房地产商采取统一低地价的政策，那么，不同地段、不同区域的地价差异又怎么办？于是，只好按照市场规律来拍卖。拍卖说起来是符合市场经济的，只要没有猫腻，谁都能接受。然而，一旦实行土地拍卖，地价就不可能低，天价地王一个个出现，破纪录比奥运会还快。
天价地王的出现，还有一个重要的幕后推手就是金融。很多房地产商都上市了，土地拍卖的天价地王，按照非人性的数字计算，就是资产增值。资产一增值，股价就上升，融资就有了更大的空间，地产商的钱就更多了。于是，我们看到，即便政府想降低地价，也做不到。股市及金融都是非人性的数字游戏，一旦政府拿出一块地，就被他们的血盆大口吞没。
对此，龙永图先生也是知道的。于是，龙永图先生说，政府应该自己盖房子，2/3的住宅建设应该由政府亲自干。先不管2/3的划分有什么依据，龙永图先生的话立即让房地产商又不爽了——那不是回到计划经济时代吗？龙永图先生前半段话帮着资本家批评政府，后半段怎么又让资本家出局了？
这是高房价的怪圈，批评政府地价高，似乎有道理。但是，除非回到计划经济，全部由政府大包大揽，否则，在房地产市场、股票市场、金融市场虎视眈眈的夹击下，政府即便想降低地价也做不到。大规模扩大土地供应不可能，放弃土地财政，政府主动牺牲土地利益，实惠也不会落到老百姓头上，而是立即转化为资本家的饕餮盛宴。怎么办？如果不考虑计划经济的选择，只剩下一条夹缝：重新认识市场经济，破除对市场经济的迷信，重新规范房地产、股市、金融等领域在市场经济中的定位。
