健康的资本市场是一个国家享有经济自主、经济安全的基本保障。没有资本市场发挥交易平台作用，实体经济再强大也不过是产生一些分散的财富，难以转化为一个经济体的整体力量。1840年清朝被英国打得满地找牙时，GDP还是世界第一。都说中国是输在落后上，那不仅是军事和科技的落后，还有很重要的一点就是以资本市场为代表的交易环境的落后。
投资公司与权证：英国国企改革的起死回生
英国首相撒切尔夫人于1980年代初推动英国国有企业私有化，规模大、员工多、盈利前景好的国有煤矿首当其冲，它们的私有化能否成功受到各方的高度关注。撒切尔政府为争取煤矿工人的支持，特意制订了非常优惠的内部股权认购计划，让工人们可以用明显低于市场估价的价位购买煤矿的部分股票。但出乎各方意料之外的是，工人们的认购热情并不高，不但预想中的蜂拥抢购需要抽签的情况没有出现，原定预留份额内的股票都没有售出几张。这导致外部市场对煤矿的盈利前景产生了各种怀疑，使撒切尔政府推动英国国企全面私有化改革的设想遭遇严重挑战。
此时一家投资公司深入到煤矿工人中去，详细了解工人不热衷认购股票的原因。他们发现工人们其实并不怀疑煤矿的盈利前景，但工人们难以承受股价万一下降带来的损失，毕竟工薪家庭抗风险的能力薄弱。了解到这些情况后，这家投资公司决定向工人们发行认沽权证，工人们购买此权证后就拥有一项出售权，即在煤矿股票上市后的一定时间段内，他们可以在一个约定价位上向该投资公司出售煤矿股票，而不用管股市上到底是什么价格。这家公司设定的股票回购价位高于政府为工人们准备的认购价，工人们的后顾之忧随即解除。于是工人蜂拥抢购煤矿股票的热潮终于出现，外部市场也对煤矿前景恢复了信心，高价消化了政府售出的股票。最终工人得到了有回报底线的煤矿股权；政府得到了煤矿私有化的成功范例和大笔资金；由于煤矿股票的市场价格持续高于认沽权证约定的回购价位，投资公司在约定时段内根本没有履行回购义务的机会，这次出售认沽权证让他们净赚了一大笔。
其实投资公司为工人们提供的权证保障，英国政府也不是不能提供。但是如果由政府提供这种近乎担保的保障，那么私有化改革从一开始就发出不能彻底进行的信号。政府不愿对工人们的未来做出太多承诺，减少这方面的义务与负担正是私有化改革的主要意图之一。而家底薄的工人们不愿意冒险，他们希望未来得到更多保障。双方关注的收益点相去甚远，交易意愿自然难以交聚融合。
因此必须引入第三方交易主体的交易意愿，以此来丰富交易安排，提供更能兼顾双方意愿的交易方案。这才有可能弥合双方的期望，促成交易的实现。所以能否发现合适的第三方往往对实现高难度的交易极为重要，也对改善交易环境、推动交易活动愈加活跃有着关键作用，而成为出色的第三方也是从交易中获益的重要方法。
产业园区变身地产商：土地价值“曲线”催生产业价值
投资公司、认沽权证，新的交易主体与交易客体的出现让英国政府与煤矿工人间的交易起死回生。类似的事例在我们身边还有很多。比如我们从1990年代开始，上上下下推出了大批工业园、科技园、开发区、高新区等以招商和扶植企业为核心任务的各类园区。其中大量园区缺乏招商的吸引力，也无力扶植初创期的企业，在毁了几块耕地后就不死不活地拖着，最后被取消。有少部分园区靠着政府从资源到政策的强力支持，很快成长了起来。最值得注意的是，有一些园区虽然最初也没有什么吸引力，但靠着顽强坚持和合适的策略最后也取得了成功，策略中很关键的一点就是引入新的交易主体与交易客体。
我们知道一般园区招商的策略就只有一招：廉价。首先是各种税费的减免，然后是平价提供各种资源，如土地、水电、供热等，如果还是没有吸引力就增加配套，强化交通、通讯等基础设施，甚至还要为招商对象提供低成本的信贷保障。虽然“开门笑脸迎客、关门大棒打狗”的事情屡见不鲜，但大多数时候园区的运营状态还是近乎赔本赚吆喝，转让工业用地的收益并不足以弥补征地拆迁和基本建设的投入，更难以支持园区规模的进一步扩张。而且不少招来的企业并没打算在园区长期坚持，等优惠期一结束，如果当地政府、园区不同意延长优惠政策，他们很可能拔腿就走。反正当初的厂区、厂房也没花几个钱，大头都是政府和园区掏的，他们只要把设备和库存拉走就好了，至多在园区留一个空壳，还能倒倒账、避避税什么的，当然留下的还可能有大批失业工人和被污染的环境。我们前面说到的大批半死不活甚至被取消的园区，多数就是被这种局面拖死的，而一些不想沦落到这个地步的园区则把眼光投放到了别处……
1994年，西安高新区管委会在高新区内投资2000万元，按国家示范学校的标准配置修建了一座民办完全中学——高新一中。这所学校实行高新区董事会领导下的校长负责制和教职工聘任制，自负盈亏，很快成为西安市最好的学校之一，现在每年高考成绩超过北大清华提档线的学生约有百人。兴办没多久，就有很多人认为孩子上了高新一中就等于已经步入大学，想尽办法要把孩子送进来。而当时孩子上高新一中的前提条件是要有高新区的户口，要有高新区的户口就必须在高新区买房子。西安高新区1991年成立时内外部环境都不太理想。陕西省和西安市当时的财政状况都属于吃饭财政，拿不出多少资金支持高新区。西安地处内陆，不沿海、不沿边、不沿江，没什么区位优势，也没什么国家政策倾斜，对外招商的吸引力很有限。高新区手里就是一点财政划拨资金和一片城乡结合部土地的开发使用权，很不被人看好。银行不愿意给他们贷款，外地企业也没什么进驻的意愿，就连去西安本地的国家级研究所和大型国有企业“拜码头”的时候也碰了一鼻子灰，这些厅局级的单位根本没有把高新区放在眼里。
高新区一期的每亩开发成本是37万元，而当时西安城区的工业用地转让价格也就每亩27万元左右。怎么办？只能考虑住宅和商业了，能卖土地就直接卖土地，卖不出去就只能自己开发房产卖，先把人气集聚起来吧。于是在1994年和高新一中一起开工的还有高新花园小区，此后紫薇花园小区、紫薇大厦、电子商城……一个个精心打造的项目像一枚枚重磅炸弹一样在古城西安引起了轰动，一次次地刷新了西安的房价纪录，也带火了项目周边的土地交易。一个项目回收的资金立刻被投入到下一个项目的建设中去，快速的滚动发展使原来划定的开发区范围五六年间就差不多建设完了。搞房地产的利润被高新区用来提高产业用地的配套水平、压低企业的入住成本。高新区还推行了一项很重要的产业扶植举措：直接借款给园区内的高新技术企业，利息按照银行的利息支付，不追求超额回报，只是借钱的总量控制在企业在高新区购买的土地及地上建筑物的价值内，万一还不上，把这些收回来就行。
园区原来只是和入驻企业交易，用马上兑现的低价土地和政策优惠换取不确定性很强的产业投资与未来回报，而且还处于捉襟见肘的不利境地。当具备条件的园区将城市居民、住宅和商业地产纳入自己的目光后，局面豁然开朗，不但财务困境解决了，具备了更强的招商实力，而且优良的居民构成和产业环境也让成长起来的企业不会轻易离开，实现产业聚集升级的核心目标终究得以实现。当西安高新区的地产广告整版整版地出现在报纸上、路牌上的时候，高新区内的企业却显得很沉默，于是有人质疑：“高新技术产业区”是不是应该更名为“高新住宅区”？高新区给出的数字是：当高新区全年的GDP达到104亿元人民币时，房地产只有10亿元。园区内高新技术产业中，有不少二三百人的小公司一年创造的GDP也能达到1亿元。产生这种质疑只是因为房地产的广告声势太大，而高新技术企业由于大多面向行业，根本不会大量打广告，所以它们的发展难以被社会关注到。其实只有高新企业不断壮大，高新区的房地产才能持续热销，高新区才能得到长期支持不断壮大。
2000年，西安高新区扩大规模，准备建设长安科技园。这次的设想很是大手笔，一次拿下5平方公里同时开发，同时预留5平方公里的拓展空间；一次解决农民问题，四个村子一起拆迁，避免产生乱搭乱建、地价越滚越高的情况。但问题是，资金依然短缺，高新区管委会只给了500万元，剩余的只能是靠外部资源解决。
此时西安地方政府和高新区的财力依旧很有限，没有足够资产可供抵押，还是难以满足银行的贷款要求。但高新区之前地产经营的成绩为其赢得了新的交易条件，银行允许高新区用园区土地未来出售、出租的收益作为质押品和还款保障。这使高新区获得了两笔7年期贷款，合计13亿元，是其启动资金的260倍。此举不但解决了财政担保资金不足的问题，还缓解了集中还款的压力。
地产经营的成绩让地产商们也成为高新区可以借力的交易对手。长安科技园将5000亩划为产业用地，2000亩划为住宅用地，用于营建“紫薇田园都市”。高新区这次自己不做住宅开发，而是把紫薇品牌的价值打入地价，和土地一起卖给了地产商们，让他们在紫薇的品牌下开发建设。高新区只做统一的设计、策划、销售和物业管理，然后用所得的钱完善配套设施，提高招商吸引力。“紫薇田园都市”如果完全由高新区自己进行开发，2000亩的住宅至少需要5年才能完成，而分散出去两年内就可完工。更重要的是，高新区要求土地购买者必须在1个月内把钱付清，结果2000亩住宅用地以均价每亩55万元的价格热销一空，一次就回笼了11亿元。
最后整个长安科技园的征地，加上包括广场、歌剧院、学校、商城、各种管道路网等配套设施全部做成花了10.7亿元，而单是住宅用地就收回了11亿元，剩下的产业用地就算白给厂商，高新区也能持平。长安科技园每亩的开发成本约在16.7万元左右，按产业用地每亩实际15万元的转让价算，要亏1.7万元，但住宅用地却卖到了每亩55万元，每亩赚回了38万元，高新区就这样用住宅用地价格的提升压低了产业用地的价格。从2000年4月8日长安科技园奠基到2002年4月3日天然气点火，政府仅投入了500万元，就在不到两年的时间里获得了一个包括歌剧院、广场、污水处理厂等各项配套设施齐全的5平方公里高科技园区。
关于如何振兴西安经济，曾有这么一个说法：不靠老外不靠老乡只能靠老九。意思是以西安的条件，启动经济火车头既不指望跨国企业进驻带动，也不能指望本地乡镇企业快速发展，只能寄希望于本地的科研力量能将第一生产力释放出来。但西安的科技厂商、科研院所和各类科研人才也都囊中羞涩，难以大量投资快速推动经济成长。
于是西安高新区通过引入购房者这个新交易者，缔造了成功的交易，继而吸引了更多的交易主体。原本看不上开发区的银行、从未涉足过西安的外地房地产商，他们纷纷围绕着土地收益加入了高新区建设。高新区则通过调度这些交易对手的巨大资源，强化了高新区投资的杠杆效应，既为高新技术企业提供了低成本的发展环境，又为高新技术人才提供了富于吸引力的生活环境。一连串借力其他交易者的操作最终把老九们请上了前台，让原本很可能东南飞的孔雀留在西北起了高楼。善用新交易主体来“曲线”促成自己的交易意愿，这正是西安高新技术经济发展远超最初期盼的关键。
证交所的竞争：专业第三方的生意经比拼
准备公募资本的公司与投资者之间的交易，和入园企业与园区的交易很相像，也都是用未来的、不确定的回报来换取真金白银的支持。这种风险很大的交易自然不太好实现，毕竟直到今天企业不卖业绩卖故事的情形依旧层出不穷，所以需要有合适的第三方才能促成这些投资。
