（2）排水。居住区内的排水主要是雨水和生活污水的排除。排水系统有分流制和合流制两种：雨水和污水分别由两套管线汇集排放的称为分流制；合在一个管网内排放的称为合流制。采用何种方式排水取决于城市排水规划的要求及原有的排水方式等，新建的排水系统一般多采用分流制，管网的布置一般采用枝状管网，由于排水一般是靠重力自流的，故须有一定的坡度。
（3）供电。居住区内用电的电压一般是220V，故必须将城市送来的高压电通过变压所变为低压电，配电线路的布置方式有架空和地下电缆两种，一般采用架空线路方式敷设。
（4）〖JP2〗煤气。城市煤气靠压力通过管道输送液化石油气用气瓶供应用户。居住区内采用中、低两级系统，将煤气通过调压站将中压调至低压，然后供应各户使用。煤气管网布置有树状或环状两种，一般两种方式同时采用。煤气管线可架空或埋设地下。因煤气有毒和有爆炸危险，故多采用地下埋设，并与其他管线保持一定距离，以保证安全和施工方便。
（5）〖JP2〗集中供热。集中供热有两种方式，即热电厂供热和区域锅炉房供热。居住区内供热管道一般为地下敷设，根据不同的情况可采用通行地沟、半通行地沟、不通行地沟或无沟敷设。管道布置要考虑用户使用特点，如公共建筑需要白天供热，而住宅主要是晚上供热。
2）管线综合
管线综合是将各单项管线工程的规划设计进行综合安排，以解决它们之间在平面、空间和建设时间的先后及施工维修等方面的矛盾，其基本要求如下。
（1）尽量使管线线路短捷，以节约投资，但应注意避免片面缩短长度而任意穿越，切割可用之地。
（2）应尽量将管线埋设在道路红线内，但也避免过分集中在交通频繁的城市干道下面，以免施工检修时，开挖路面影响交通。
（3）地下管线的排列次序一般以建筑物外墙向外排起，最近的是煤气管，然后依次为给水、污水及雨水管等。在道路下面布置管线时，首先应考虑在人行道和非机动车下面，其次将检修次数少的一些管线布置在车行道下面，自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的次序，要根据管线的性质、埋深等确定，一般次序是电力电缆、电信电缆、煤气、热力、给水、雨水和污水管道。
（4）应尽量减少管线转弯和分叉，避免平行重叠，并尽可能与房屋、道路平行或垂直。
（5）当管线布置发生矛盾时，一般采取尚未修建的管线让建成的管线，临时的管线让永久性的管线，小管线让大管线，压力管让重力自流管，可弯曲的管线让不易弯曲的管线。
（6）应充分利用原有管线，基础施工的临时管线尽可能与永久性管线相结合，同时还要考虑为今后建设的管线预留用地。
（7）管线工程要与人防地下工程相结合。
（8）架空线应不影响交通运输，避免与绿化种植发生矛盾，同时还需考虑环境美观。
2·道路工程
房地产开发项目的道路工程是指在项目建设过程中和工程完成后居住小区内使用的道路及与之配套的其他工程。其由下列几个部分组成。
（1）车行道。车行道供各种车辆行驶。机动车行驶的部分称机动车道；非机动车辆行驶的部分称非机动车道。
（2）人行道。人行道包括地下过街道和架空天桥，供行人步行。
（3）分车带和方向岛。分车带和方向岛的功能是把不同行驶方向和速度的车辆划分在不同车道上行驶，以及在岔口处用以引导不同方向车辆驶入不同车道。
（4）街道绿化。街道绿化包括行道树、路侧小片绿地、林荫带等，起着卫生防护、减少噪声和美化街景等作用。
（5）道路的排水设备。道路的排水设备包括地面雨水进水口、窖井和地下纵横向管道等。
（6）道路的地上设备和辅助性交通设备。地上设备，如照明灯柱、架空电杆、消防栓、邮筒和清洁箱等。辅助性交通设备，如交通信号灯、交通标志杆柱和护栏等。
（7）路下的各种管线。
此外，还有道路交叉口、交通广场、停车场和公共交通车辆的停靠站台等。它们的功能还包括通风、日照、战备、防震和建筑艺术等。
8·7房地产开发项目招标与投标
8·7·1招标与投标的基本概念
招标与投标是一种市场交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招、投标则是指房地产发展商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。
发展商通过招标方式发包工程，其目的是选择“适当”的承建单位。因此发展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定的标准，如技术先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建设工程发包给中标者。
为了真正选择到合适的单位承包建设项目，发展商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，按照规定的招标文件投标，以便发展商进行对比分析，作出公平合理的评价。
最后需要说明的是，招标与投标是发展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。
在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供应均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包，亦即所谓“交钥匙工程”。
8·7·2开发项目招标方式
在国际市场上，招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》规定，招标的方式只有两种，即公开招标和邀请招标。发展商可结合项目的建设规模、复杂程度等具体情况选择其中某种方式。
1·公开招标
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。进行公开招标时，发展商或其委托的招标代理机构，可通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，如全市、全国，大项目甚至可在全世界公开发布招标公告，或者直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。
公开招标使发展商有较大的选择范围，发展商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同其签订承包合同，将工程委托其负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本造价。
公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时发展商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承包单位。
发展商在公开招标时，应在招标文件中规定开标日期、时间和地点，并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布，并由发展商或委托招标单位负责人在承包商的每份标书上的报价总表上签字，直到授标前任何人都不得修改报价。
公开招标应遵循规定的程序，这个程序将在8·7·4节中详细叙述。发展商的评标准则应当公开合理。在评标期间，发展商与评标组织可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，但不能要求投标者调整报价。发展商若希望调整价格，只能在评选出中标者后，在议标和签订合同时，通过双方协商，适当调整最后的合同价。
按照常规，发展商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。
总之，公开招标是目前建筑市场应大力推行的招投标方式。发展商应尽量采用该方式发包开发项目的建设任务。尽管公开招标可以在较大范围内选择最有竞争力的承包商，需要说明的是，由于申请投标人较多、开发商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。
2·邀请招标
邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。进行邀请招标时，可由发展商或其委托的招标代理机构向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在3～10个。
发展商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者在一定范围发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。
采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，发展商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率、节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了发展商的选择余地。
邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以发展商较少采用“邀请招标”方式。
3·议标
议标也称谈判招标或指定招标，是由业主直接选定一家或几家承包商进行协商谈判，确定承包条件与标价的方式。它的特点是节约时间，容易达成协议，迅速开展工作，但无法获得有竞争力的报价。该方式适用于工期紧、工程总价较低、专业性强的工程，或者业主与某些承包商是长期合作伙伴关系，有良好的合作基础。我国《招标投标法》排除了议标的方式，对房地产这类涉及公共利益、公众安全的项目必须采用公开或邀请招标的方式选择承包商。
8·7·3招标机构
当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，无论是公开招标、邀请招标，都需要组织一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关行政监督部门备案；不具备自行招标能力时，也可以委托招标代理机构提供招标代理服务，并与代理机构成立联合招标工作小组。整个招标过程的活动均由招标工作小组负责组织。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
1·招标过程中的决策活动
（1）确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程是全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用建设全过程统包方式发包。
（2）确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。对这些承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择全部包工包料的总价合同方式，因为通常情况下，开发项目建设中建筑材料是就地取材的，但对于有些高档房地产开发项目，如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、室内设备则可能需要由国外进口，此时，由承包商包工包料是不太可能的，开发商可在签订合同时与承包商商议。
（3）确定标底。
（4）决标并签订合同或协议。
2·招标中的日常事务工作
招标中的日常事务工作主要包括下列内容：①发布招标公告或邀请招标函；②编制和发送招标文件；③编制标底；④审查投标者资格；⑤组织勘察现场和解答投标人提出的问题；⑥接受并妥善保管投标人的标函，负责为其保密；⑦开标、审核标书并组织评标；⑧谈判签订协议或合同。
3·招标工作小组组成人员
1）决策人员
决策人员即开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务。
2）专业技术与经济方面的专家
专业技术与经济方面的专家包括建筑师，结构、设备等专业工程师，经济师和造价工程师等。由他们负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理。
3）助理人员
助理人员即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。
上述人员可以是开发商自身的工作人员，也可以是开发商聘请的人员。开发商可以按照上述人员组成，自己组织一个招标工作小组，即招标委员会。但更好的办法是委托招标代理机构，由招标代理机构组织招标委员会，承办招标的技术性和事务性工作，而最终决策仍需由开发商作出。这种做法可以节省开发商的大量工作人员，同时又可利用招标代理机构的信息和业务联系，提高招投标工作的效率。
8·7·4招标程序
招标是开发商选择建筑商（承包商）并与其签订合同的过程，而投标则是投标人力争获得实施合同的竞争过程，招标人和投标人均需遵循招投标法律和法规的规定进行招标与投标活动。按照招标人和投标人的参与程度，可将招标过程粗略划分为招标准备阶段、资格预审阶段、招标投标阶段和决标成交阶段。
1·招标准备
招标准备阶段的工作由招标人单独完成，投标人不参与。其主要工作包括以下几个方面。
1）申请招标
如果房地产开发建设项目列入了城市年度开工计划，开发商获得了土地使用权，领取了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或“七通一平”的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的《建设工程开工审批表》和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。
2）编制招标文件
当开发商的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，包括工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标工程图纸和工程量清单等招标文件附件。
