3）编制招标工程标底
编制标底是开发商招标的一项重要准备工作。标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效。
当前，编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为以施工图预算为基础编制；以概算额或扩大综合定额为基础编制；以平方米造价包干为基础编制等。
4）确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。开发商根据所批准的形式，发出投标公告或邀请投标函。
采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。开发商可视工程性质和规模，通过国家指定的报刊、信息网络，或者其他媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采用邀请招标方式时，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。
2·对投标人进行资格预审
对投标人进行资格预审是工程招标过程中的第一个重要步骤，其目的是了解投标人的技术和财务实力，以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，减少评标阶段的工作时间和评审费用，排除将合同授予不合格投标者的风险，以使招标能获得比较理想的结果，同时也为不合格的投标者节约购买招标文件、现场考察和投标等费用。在公开招标时，投标人资格审查通常放在发售招标文件之前进行，审查合格者才准许购买招标文件，故称之为资格预审。在邀请招标情况下，在评标的同时进行资格审查。
资格预审的程序包括业主方编制资格预审文件，通过刊登广告等方式邀请承包商参加资格预审，向承包商出售资格预审文件，承包商填写资格预审文件并送交业主方，由业主方对所有的资格预审文件进行审查，最后确定通过资格预审的公司，并通知所有的申请人。
1）资格预审的程序
（1）编制资格预审文件。一般由业主委托咨询公司或设计单位编制，或者由业主直接组织有关专业人员编制。资格预审文件的主要内容有工程项目简介、对投标者的要求、各种附表等。
（2）刊登资格预审公告。在有关媒体上发布资格预审公告，邀请有意参加投标的承包商申请资格审查。资格预审通知一般应包括以下内容：业主和工程师的名称；工程所在位置、概况和合同包含的工作范围；资金来源；资格预审文件的发售日期、时间、地点和价格；预期的计划（授予合同的日期、竣工日期及其他关键日期）；招标文件颁发和提交投标文件的计划日期；申请资格预审须知；提交资格预审文件的地点和截止日期、时间；最低资格要求等。
（3）出售资格预审文件。在指定的时间、地点出售资格预审文件。
（4）对资格预审文件的答疑。在资格预审文件发售后，购买文件的投标者可能由于各种原因，对资格预审文件提出各种疑问，投标者应将这些疑问以书面形式提交业主；业主应以书面形式回答，并同时通知所有购买资格预审文件者。
（5）报送资格预审文件。投标者应在规定的截止日期之前报送资格预审文件，已报送的文件在规定的截止日期后不得修改。
（6）资格预审文件澄清。业主可就报送的资格预审文件中的疑点要求投标者进行澄清，投标者应按实际情况回答，但不允许投标者修改资格预审文件中的实质内容。
（7）资格预审文件评审。业主方组成资格预审评审委员会，对资格预审文件进行评审。
（8）向参加者通知评审结果。业主以书面形式向所有参加资格预审的投标者通知评审结果，在规定的时间、地点向通过资格预审的投标者出售招标文件。
2）资格预审的主要审查内容
业主进行资格预审的根本目的是寻找有资格、有能力的投标人，以顺利实现自己的项目目标。开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下几个方面：①企业注册证明和技术等级；②主要施工经历；③技术人员简况；④施工机械设备简况；⑤在施工的承建项目；⑥资金和财务状况。
（1）企业注册证明和技术等级。
（2）主要施工经历。投标者应提供在过去几年中，所完成的相似类型和规模，以及复杂程度相当的工程项目的施工情况；此外，资格预审时还要考虑投标者过去的履约情况。
（3）技术人员简况。投标者应认真填写拟选派的主要工地管理人员、技术人员，以及监督人员的姓名及有关资料供审查。投标者不能派出有足够经验的人员将导致其资格审查不合格。
（4）施工机械设备简况。参加资格预审的投标者应清楚地填写拟用于该项目的主要施工设备，设备的类型应适合工程项目的具体情况，数量和能力应满足工程项目施工的需要。
（5）在施工的承建项目。
（6）资金和财务状况。投标者的资金和财务状况将依据资格预审申请文件中提交的财务报表，以及银行开具的资金情况报告来判断。其中，特别需要考虑的是承担新工程所需财务能力，未完工程合同的数量及其目前的进度，投标者必须有足够的资金承担新的工程。
如果采用邀请招标方式，投标人还须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。外地建筑企业参加投标，还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。
3·招标阶段的主要工作内容
1）招标文件的发售
招标人根据招标项目特点和需要编制招标文件。招标文件是投标人编制投标文件和报价的依据，因此应当包括招标项目的所有实质性要求和条件。招标文件应对有资格的投标人进行发售活动。招标文件通常分为投标须知、合同条件、技术规范、图纸和技术资料、工程量清单几大部分内容。
2）现场考察
招标人在投标须知规定的时间组织投标人自费进行现场考察。设置此程序的目的，一方面让投标人了解工程项目的现场情况、自然条件、施工条件和周围环境条件，以便于编制投标书；另一方面也是要求投标人通过自己的实地考察确定投标的原则和策略，避免合同履行过程中投标人以不了解现场情况为理由推卸应承担的合同责任。
3）解答投标人的质疑
投标人研究招标文件和现场考察后会以书面形式提出某些质疑，招标人应及时给予书面解答。招标人对任何一位投标人所提问题的回答，必须发送给每一位投标人，以保证招标的公开和公平，但不必说明问题的来源。回答函件作为招标文件的组成部分，如果书面解答的问题与招标文件中的规定不一致，以函件的解答为准。
4·决标成交阶段的主要工作内容
从开标日到签订合同这一期间称为决标成交阶段，是对各投标书进行评审比较，最终确定中标人的过程。
1）开标
公开招标和邀请招标均应举行开标会议，体现招标的公平、公正和公开原则。投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构及招标管理部门参加。开标时，由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，所有在投标致函中提出的附加条件、补充声明、优惠条件、替代方案等均应宣读，如果有标底也应公布，并在预先准备好的表册上逐项登记。开标过程应当记录，并存档备查。开标后，任何投标人都不允许更改投标书的内容和报价，也不允许再增加优惠条件。投标书经启封后不得再更改招标文件中说明的评标、定标办法。开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，开发商可宣布本次投标无效，另组织招标。
2）评标
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。开标后首先应排除无效标书，并经公证人员检查确认。然后，由评标委员会从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理。评标委员会在评审各有效投标后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评估报告，推荐前三名候选的中标单位，交给开发商作最后抉择。
（1）评标委员会。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人以外的专家不得少于成员总数的2/3。专家人选应来自于国务院有关部门或省、自治区、直辖市政府有关部门提供的专家名册，或者从招标代理机构的专家库中以随机抽取方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换，以保证评标的公平和公正。
（2）评标工作程序。大型工程项目的评标通常分成初评和详评两个阶段进行。
①初评。评标委员会以招标文件为依据，审查各投标书是否为响应性投标，确定投标书的有效性。检查内容包括投标人的资格、投标保证有效性、报送资料的完整性、投标书与招标文件的要求有无实质性背离、报价计算的正确性等。
②详评。评标委员会对各投标书实施方案和计划进行实质性评价与比较。评审时不应再采用招标文件中要求投标人考虑因素以外的任何条件作为标准。设有标底的，评标时应参考标底。
详评通常分为两个步骤进行。首先，对各投标书进行技术和商务方面的审查，评定其合理性，以及若将合同授予该投标人在履行过程中可能给招标人带来的风险。评标委员会认为必要时可以单独约请投标人对标书中含义不明确的内容作必要的澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。澄清内容也要整理成文字材料，作为投标书的组成部分。其次，在对标书审查的基础上，评标委员会依据评标规则量化比较各投标书的优劣，并编写评标报告。
由于工程项目的规模不同、各类招标的标的不同，评审方法可以分为定性评审和定量评审两大类。对于标的额较小的中小型工程评标可以采用定性比较的专家评议法，评标委员对各标书共同分项进行认真分析比较后，以协商和投票的方式确定候选中标人。这种方法评标过程简单，在较短时间内即可完成，但科学性较差。大型工程应采用“综合评分法”或“评标价法”对各投标书进行科学的量化比较。综合评分法是指将评审内容分类后分别赋予不同权重，评标委员依据评分标准对各类内容细分的小项进行相应的打分，最后计算的累计分值反映投标人的综合水平，以得分最高的投标书为最优。评标价法是指评审过程中以该标书的报价为基础，将报价之外需要评定的要素按预先规定的折算办法换算为货币价值，根据对招标人有利或不利的原则在投标报价上增加或扣减一定金额，最终构成评标价格。因此“评标价”既不是投标价，也不是中标价，只是用价格指标作为评审标书优劣的衡量方法，评标价最低的投标书为最优。定标签订合同时，仍以报价作为中标的合同价。
（3）定标程序。确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人应该根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人并退还他们的投标保证金或保函。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，招标人改变中标结果或中标人拒绝签订合同的应承担相应的法律责任。
中标通知书发出后的30天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。招标人不得向中标人提出任何不合理要求作为订立合同的条件，双方也不得私下订立背离合同实质性内容的协议。
招标人确定中标人后15天内，应向有关行政监督部门提交招投标情况的书面报告。
8·8开工申请与审批
建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，原建设部于1999年发布了《建筑工程施工许可管理办法》并于2001年7月4日进行了修订。根据该办法的有关规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取《建设工程施工许可证》。
1·申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件
（1）已经办理该建筑工程用地批准手续，获得了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》。
（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。
（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
（4）已经确定施工企业，但按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
（6）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
（8）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或其他第三方担保。
（9）法律、行政法规规定的其他条件。
2·申请办理《建设工程施工许可证》的程序
（1）建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
