为了实现项目控制目标，必须加强合同管理和信息管理工作，因为工程承包项目本身就是一个合同，项目目标就是合同目标，项目的所有要求都由合同来约定，因此只有通过有效的合同管理，才能最终实现项目目标。同时，工程建设过程中会产生大量的信息，这些信息是项目实施管理的产物，也是项目实施管理的依据，没有有效的信息管理，就不会有有效的项目管理。因此，可以说合同管理、信息管理是贯穿于项目管理全过程、实现项目目标必不可少的内容。此外，一个房地产开发项目是不可能独立于社会而孤立存在的，项目实施过程中必须与有关各方（如水、电、煤气、道路、当地政府、居民等）不断协调，否则内部管理再好，项目也很难顺利完成。因此，开发项目实施管理的主要内容概括为：“三控”、“两管”、“一协调”。
9·2·1房地产开发项目实施控制目标之间的关系
开发项目建设投资、进度（或工期）、质量三大目标两两之间存在既对立又统一的关系。对此，首先要弄清在什么情况下表现为对立的关系，在什么情况下表现为统一的关系。从开发商的角度出发，往往希望该工程的投资少、工期短（或进度快）、质量好。如果采取某种措施可以同时实现其中两个要求（如既投资少，又工期短），则这两个目标之间就是统一的关系；如果只能实现其中一个要求（如工期短），而另一个要求不能实现（如质量差），则这两个目标（即工期和质量）之间就是对立的关系。下面具体分析开发项目建设三大目标之间的关系。
1·开发项目建设三大目标之间的对立关系
开发项目建设三大目标之间的对立关系比较直观，易于理解。一般来说，如果对开发项目建设的功能和质量要求较高，就需要采用较好的工程设备和建筑材料，需要投入较多的资金；同时，还需要精工细作，严格管理，不仅增加人力的投入（人工费相应增加），而且需要较长的建设时间。如果要加快进度，缩短工期，则需要加班加点或适当增加施工机械和人力，这将直接导致施工效率下降，单位产品的费用上升，从而使整个工程的总投资增加；另外，加快进度往往会打乱原有的计划，使开发项目建设实施的各个环节之间产生脱节现象，增加控制和协调的难度，不仅有可能“欲速则不达”，而且会对工程质量带来不利的影响或留下工程质量隐患。如果要降低投资，就需要考虑降低功能和质量要求，采用较差或普通的工程设备和建筑材料；同时，只能按费用最低的原则安排进度计划，整个工程需要的建设时间就较长。应当说明的是，在这种情况下的工期其实是合理工期，只是相对于加快进度情况下的工期而言，显得工期较长。
以上分析表明，开发项目建设三大目标之间存在着对立关系。因此，不能奢望投资、进度、质量三大目标同时达到“最优”，即：既要投资少，又要工期短，还要质量好。在确定开发项目建设目标时，不能将投资、进度、质量三大目标割裂开来，分别孤立地分析和论证，更不能片面强调某一目标而忽略其对另外两个目标的不利影响，而必须将投资、进度、质量三大目标作为一个系统统筹考虑，反复协调和平衡，力求实现整个目标系统最优。
2·开发项目建设三大目标之间的统一关系
对开发项目建设三大目标之间的统一关系，需要从不同的角度分析和理解。例如，加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出。如果提早发挥的投资效益超过因加快进度所增加的投资额度，则从经济角度来说，加快进度就是可行的。如果提高功能和质量要求，虽然需要增加一次性投资，但是可能降低工程交付使用后的运行费用和维修费用，从全寿命费用分析的角度看则是节约投资的。另外，在不少情况下，功能好、质量优的工程（如宾馆、商用办公楼）投入使用后的收益往往较高。此外，如果在实施过程中进行严格的质量控制，保证实现工程预定的功能和质量要求（相对于由于质量控制不严而出现质量问题而言，可认为是“质量好”），则不仅可减少实施过程中的返工费用，而且可以大大减少投入使用后的维修费用。另外，严格控制质量还能起到保证进度的作用。如果在工程实施过程中发现质量问题并及时进行返工处理，虽然需要耗费时间，但可能只影响局部工作的进度，不影响整个工程的进度；或者虽然影响整个工程的进度，但是比不及时返工而酿成重大工程质量事故对整个工程进度的影响要小，也比留下工程质量隐患到使用阶段才发现而不得不停止使用进行修理所造成的时间损失要小。
9·2·2房地产开发项目实施控制的内容
1·质量控制
质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标，以国家标准、规范为依据所进行的监督与管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个过程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。
工程质量控制工作主要包括以下几个方面。
（1）对原材料的检验。材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或者进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。
（2）对工程中的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度，对主要设备的检查与试验，可考虑到制造厂进行监督和检查。
（3）确立施工中控制质量的具体措施，主要包括以下几个方面。
①对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器、仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
②控制混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇注质量。应当有控制混凝土中水泥、砂、石和水配比的严格计量手段，应当制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专人监督执行；验块应妥善保存，以便将来的强度检验。在浇灌混凝土之前，应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。
③对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查与评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。
（4）确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面应提交的文件。
按照我国政府倡导推行建设监理制的要求，建设监理机构现已成为房地产开发项目“三大控制”实施的主要力量。在质量控制中监理机构委派的监理工程师应按合同要求协助房地产发展商做好施工现场准备工作，为施工单位提交质量合理的施工现场；确认施工单位资质；审查确认施工分包单位；做好材料和设备检查工作，确认其质量；检查施工机械和机具，保证施工质量；审查施工组织设计；检查并协助搞好各项生产环境、劳动环境、管理环境条件；进行质量监督，行使质量监督权，认真做好质量签证工作，行使质量否决权；协助做好付款控制；组织质量协调会，做好中间质量验收准备工作；做好项目竣工验收工作；审核项目竣工图等。
2·工程进度与工期控制
工程项目的进度控制是施工现场管理最为重要的工作。工程进度控制包括对项目建设总周期目标进行具体的论证与分析，编制项目的进度计划，编制其他配套进度计划；监督建设项目进度计划的执行，施工现场的调研与分析。
建设项目总周期的论证与分析，就是对整个项目进行通盘考虑、全面规划，用以指导人力、物力的运用，以及时间、空间的安排，最终确定经济合理的施工方案。
1）工程进度计划的编制
（1）将全部工程内容分解和归纳为工程单项或工序。单项或工序分解的细致程度，可以根据工程的规模大小和复杂程度确定。一个建设项目首先可分为房屋建设工程、室外道路工程、各种室外管道工程等较大的子项工程，而后每一子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。
（2）统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量。例如，土方工程和混凝土工程用立方米表示，管道工程用延米表示，钢筋加工用吨表示。另外，工程进度也可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。
（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。
（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序。从每项施工工序的最早可能开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。
根据上述内容，即可绘制一份保证竣工日期的工程进度计划。
2）进度管理及计划调整
进度计划管理通常采用横道图法和网络图法，下面作一简单分析。
（1）横道图法。这是一种用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用，对一些并不十分复杂的工程，采用这种图表是比较合适的（见图96）。
以图96为进度计划，在工程实际进行中，可以把进度用虚线表示在图中，与计划进度作一对比，以便调整工程进度。
横道图法的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些是关键工作。
（2）网络图法（见图97）。网络图法是20世纪50年代末出现的管理方法，这种方法的机理是，首先，应用网络形式来表达计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次，通过计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力完成目标任务。利用网络图管理进度，首先要求编制出紧急线路网络图一览表，并将各项工作内容，如挖土、垫层、基础、结构、装修等所需工作日，即最早开始日期、最早完成日期、最迟开始日期、最迟完成日期、自由时差、独立时差、总时差等指标计算出来，按其作业顺序，凡机动时间合计为零的关键线路上的作业，应安排高级管理人员进行管理，搞好协作，保证如期完成。凡机动时间合计在工程工期10％以内的作业，中层管理人员应作为重点管理，对整个项目及各项工作时差的数量界限，包括自由时差、总时差、独立时差等都应使各级管理者有准确的了解，做到心中有数。
说明：①该工程分为两段施工，即Ⅰ段、Ⅱ段；
②施工为4个工序：土方工程、基础工程、结构工程、装修工程。
（3）其他配套进度计划。除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划。例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等，这些进度计划的实施情况影响着整个工程的进度。
①材料供应计划。材料供应计划是根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制订供应计划。
②设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转、起重机械、土方工程机械的使用等。
③临时工程计划。临时工程包括工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。在制订了工程进度计划后也应制订相应的临时工程计划。
3）进度控制中应关注的因素
影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面。
（1）材料、设备的供应情况。这包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。
（2）设计变更对进度的影响。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。
（3）劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也会完不成任务，所以要适当安排工人。
（4）气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好（如下雨、下雪）时，安排室内施工（如装修）；天气晴朗时，加快室外施工进度。
在施工过程中，监理机构委派的监理工程师对进度控制的主要任务是通过完善项目控制进度计划、审查施工单位施工进度计划、做好各项动态控制工作、协调各单位关系、预防并处理好工期索赔，以求实际施工进度达到计划施工进度的要求。
为完成施工阶段的进度控制任务，监理工程师应当做好以下工作。根据施工招标和施工准备阶段的工程信息，进一步完善项目控制性进度计划，并据此进行施工阶段进度控制；审查施工单位施工进度计划，确认其可行性并满足项目控制性进度计划要求；制订开发商材料和设备供应进度计划并进行控制，审查施工单位进度控制报告，督促施工单位做好进度控制；掌握施工动态，研究制定预防工期索赔的措施并及时处理索赔；做好对人力、材料、机具、设备等的投入控制及转换控制工作，做好信息反馈和对比纠错工作，做好进度协调工作，及时协调有关各方关系，使工程顺利进行。
3·成本控制
工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发利润。
1）成本控制的主要工作内容
除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括以下方面的工作。
