（1）编制成本计划，确定成本控制的目标。工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制成本计划。为了便于管理，成本计划可分解为5个方面：①材料设备成本计划；②施工机械费用计划；③人工费成本计划；④临时工程成本计划；⑤管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。在工程施工中，应严格按照成本计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破成本计划的可能，应及时提出警告，并采取措施控制该项成本。
（2）审查施工组织设计和施工方案。施工组织设计和施工方案对工程成本支出影响很大。科学合理的施工组织设计和施工方案，能有效降低工程建设成本。
（3）控制工程款的动态结算。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。工程款结算方式的不同，对开发商工程成本支出数额也有较大影响。从开发商的角度，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因为自身垫资或融资能力有限而影响工程质量和进度。
（4）控制工程变更。在项目的实施过程中，由于多方面情况的变更（如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求），经常出现工程量变化、施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。
2）控制工程成本的做法和手段
（1）强化“成本”意识，加强全面管理。成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制订切实可行的成本计划。在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。
（2）确定成本控制的对象。工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些费用所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费用，有些则是固定费用。在制订成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。
（3）完善成本控制制度。完好的计划应当由完善的制度来保证实施。成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。例如，每日各项材料的消耗表、用工记录（派工单）、机械使用台班与动力消耗情况记录等。另外，还应规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。图98给出了项目管理人员通常要准备的现金流分析图的示例。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。
（4）制定有效的奖励措施。成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。
9·2·3开发项目实施目标控制的措施
为了取得目标控制的理想效果，应当从多方面采取措施实施控制，通常可以将这些措施归纳为组织措施、技术措施、经济措施、合同措施、信息管理和协调工作。
所谓组织措施，是从目标控制的组织管理方面采取的措施，如落实目标控制的组织机构和人员，明确各级目标控制人员的任务和职能分工、权力和责任，改善目标控制的工作流程等。组织措施是其他各类措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么费用，运用得当可以收到良好的效果。尤其是对由于业主原因所导致的目标偏差，这类措施可能成为首选措施，故应给予足够的重视。
技术措施不仅对解决开发项目建设实施过程中的技术问题是必不可少的，而且对纠正目标偏差也有相当重要的作用。任何一个技术方案都有基本确定的经济效果。不同的技术方案就有着不同的经济效果。因此，运用技术措施纠偏的关键，是要能提出多个不同的技术方案，以及对不同的技术方案进行技术经济分析。
经济措施是最易为人接受和采用的措施。需要注意的是，经济措施绝不仅仅是审核工程量及相应的付款和结算报告，还需要从一些全局性、总体性的问题上加以考虑，往往可以取得事半功倍的效果。另外，不要仅仅局限在已发生的费用上。通过偏差原因分析和未完工程投资预测，可发现一些现有和潜在的问题，将引起未完工程的投资增加，对这些问题应以主动控制为出发点，及时采取预防措施。由此可见，经济措施的运用绝不仅仅是财务人员的事情。
由于投资控制、进度控制和质量控制均要以合同为依据，因此合同措施或合同管理就显得尤为重要。对于合同措施，要从广义上理解，除了拟定合同条款、参加谈判、处理合同执行过程中的问题、防止和处理索赔等措施之外，还要协助业主确定对目标控制有利的开发项目建设组织管理模式和合同结构，分析不同合同之间的相互联系和影响，对每一个合同进行总体和具体分析等。这些合同措施对目标控制具有全局性的影响，其作用也较大。
如前所述，项目的实施管理是离不开信息的。在项目实施管理活动中对所需要的或产生的各种信息进行搜集、整理、处理、存储、传递、应用等一系列工作总称为信息管理。信息管理对项目的实施管理是至关重要的。在项目的实施过程中，管理者要不断预测或发现问题，不断进行规划、决策、执行和检查，做好这些工作都离不开相应的信息，进行目标控制同样是以信息为基础，任何控制只有在信息的支持下才能有效进行。
协调工作是指施工监理的组织协调。其具体工作内容是施工活动与政府有关部门之间的协调；业主与承包商之间的协调；工程施工生产要素（如劳务、材料、设备、资金供应等）方面的协调；项目各施工单位、各施工工序在时间和空间上的配合与协调等。工程项目内部关系与外部关系的协调一致是工程项目顺利进行的必要条件。
9·3房地产开发工程的监理
百年大计，质量第一。建设单位无不希望自己的投资获得最大的效益，建造出质量优、资金省的建筑。这就要求建设单位在施工单位进行施工建设的过程中，通过恰当的方式和途径，对工程质量、工程进度、工程造价、工程设计、竣工验收等重要环节实施必要的管理和监督。由于多数建设单位并不擅长工程建设的组织管理和技术监督，因此，建筑工程监理制度便应运而生，竣工验收作为质量控制的最后一环，其作用也显得更加重要和突出。
9·3·1工程监理概述
建筑工程的监理制度在国际上已有较长的发展历史，西方发达国家已经形成了一套完整的建筑工程监理制度，可以说，建筑工程监理已成为建筑领域中的一项国际惯例。我国建筑工程监理制度起步较晚，1988年才开始试行，但发展较快，到1996年底，全国绝大多数地方和行业已在不少的建设项目中不同程度地实施了建设工程监理制度。实践已经证明，实施建设工程的监理制度不仅有利于保证工程质量，节约工程投资，合理控制工期，还有利于帮助和支持施工单位采用新技术、新工艺，对于方便施工、文明施工、安全施工、节省劳力、降低成本等方面都有好处。因此，建设工程监理制度的广泛实行是大势所趋的。
1·建筑工程监理的基本含义
建筑工程监理是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专业的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。
2·监理工作的主体及其职能
从监理工作的主体来看，大致可分为政府监理和社会监理两类。在各自的主体里，还分为不同的层次，不同的层次有不同的职责。
1）政府监理
政府监理是指各级人民政府建设行政主管部门和国务院工业、交通部门对工程建设实施阶段建设行为实施的监理，以及对社会监理单位的监督管理。政府监理的主要内容包括制定并监督实施监理法规及相关的建设法规，审批建设监理单位资质，归口管理所辖区域的建设监理工作。对工程建设项目实施直接监理，如工程建设项目是否符合国家经济发展总体要求，是否符合环境保护要求等。
政府监理的主要机构是建设部和省、自治区、直辖市建设行政主管部门设置的专门的建设监理管理机构。市、地、州、盟、县建设行政主管部门根据需要设置或指定相应的机构，统一管理建设监理工作。国务院工业、交通部门根据需要设置或指定相应的机构，指导本部门建设监理工作。
各级政府监理部门职责各不相同。建设部的监理职责是起草或制定建设监理法规，并组织实施；审批全国性、多专业、跨省承担监理业务的监理单位的资质；制定社会监理单位和监理工程师的资质标准及审批管理办法，负责监理工程师资质考试、颁发证书并监督实施；参与大型工程项目建设的竣工验收；检查督促工程建设重大事故的处理；指导和管理全国工程建设监理工作。省、自治区、直辖市建设行政主管部门的监理职责是审批本地区大中型建设项目的开工报告、竣工验收、检查工程建设重大事故处理；审批全省性监理单位资质；指导和管理本地区工程建设监理工作。
2）社会监理
社会监理是指社会监理单位受建设单位的委托，对工程建设实施阶段建设行为实施的监理。社会监理单位可以是专门从事监理业务的工程建设监理公司或事务所，也可以是兼承建设监理业务的工程设计、科学研究、工程建设咨询单位等。
社会监理的内容非常广泛，从投资决策咨询的建设项目前期准备阶段到工程保修阶段，贯穿着整个工程的全过程。
这里需要指出的是，具体的建筑工程监理对建筑工程的监督，与政府有关主管部门依照国家有关规定对建筑工程进行的质量监督，两者在监督依据、监督性质，以及与建设单位和工程承包单位之间的关系等方面，都是不相同的，不能相互替代。工程监理单位对工程项目实施监督的依据，是建设单位的授权，以社会中介组织作为公证身份进行监督，工程监理单位与建设单位和工程承包单位之间是平等的民事主体之间的关系，没有行政处罚的权力。而政府主管部门监督的依据是法律、法规，属于强制性行政监督管理，与建设单位和工程承包单位属于行政管理与被管理的关系，政府主管部门有行政处罚权。
3·我国建设工程监理的制度化建设
我国试行工程监理制度，是从改革开放以来利用外资建设的项目和外贷项目开始的。过去，我国的工程建设活动基本上是由建设单位自己组织管理的。建设单位不仅负责组织设计施工，申请材料设备，还直接承担工程建设的监督和管理工作，而一批批筹建人员往往并不具备相关的专业知识，也不熟悉工程项目的管理业务，因此在管理过程中往往起不到应有的作用，无法真正保证投资的效益和工程质量。当筹建人员刚刚熟悉了工程项目的管理业务，工程也竣工了，而新的建设单位投资新的建设项目所启用的新的筹建人员又得从头学起，如此周而复始，低水平的重复，严重地阻碍了我国建设管理水平的提高。1988年，国家为了加强对工程建设的行业管理，在总结过去经验的基础上，在新组建的国家建设部中设立了建设监理司，使工程建设的监理工作从无到有，为工程监理的制度化、规范化奠定了组织基础。十多年来，工程监理制度在我国有了很大发展，先后颁布了一些有关工程监理的法规文件，对工程监理的规范化、制度化，起到了积极的推动作用。
我国的建设工程监理体系由3个层次构成：第一个层次是建设法律，是由全国人民代表大会及其常务委员会制定的有关建设方面的法律，其他层次的建设监理法规应根据这些法律制定，不能与之相悖；第二个层次是建设监理行政法规，是由国务院发布的建设监理方面的行政法规；第三层次是部门建设规章和地方建设监理法规、规章。目前，我国建设监理立法工作主要是在这个层次上展开的。1988年7月，建设部印发了《关于开展建设监理工作的通知》。该通知指出：争取用5年或稍多一点的时间，把我国建设监理工作的方针、政策法规和相应的监理组织建立起来，并形成体系。我国第一个建设监理的法规文件的颁布是在1989年7月，建设部连续颁发了5个有关建设监理文件。从1996年起，我国建设监理工作开始进入全面推行阶段，各地方、各部门的监理法规进一步健全和完善，新开工的大中型工程都逐步实行了建设工程监理，监理队伍也得到发展和壮大。
4·工程监理的总任务
结合我国的具体国情，工程监理有4项主要任务，即建设项目的三大目标控制和合同管理。三大目标是费用控制目标、总工期目标和质量目标。通过对这三大目标在项目实施过程中的动态控制，及时跟踪纠偏，有利于达到工程预期的目的。
9·3·2工程监理工作的程序
工程监理工作的程序可概括为以下4个步骤。
1·取得监理任务
取得监理任务是实施工程监理工作的前提条件。过去按照我国的有关管理体制，取得监理任务的方式有4种：①建设单位点名委托；②竞标择优委托；③商议委托；④建设单位自行监理。目前多采用竞标（招投标）方式择优委托，以体现公开、公正和公平的原则。
2·签订监理合同
工程监理作为一种制度，受国家有关法规、政策的保护和制约。以合同的形式约定委托方与受托方的权利和义务，能使责、权、利有机地统一，更有效地发挥工程监理的作用。
3·制定监理规划
