巴菲特说：只有退潮了，才知道谁在裸泳。在房地产开发热潮中，裸泳者不乏其人，裸泳是省钱、省事、而且有的感觉还挺爽，但很多人未曾想到，不按规矩乱来也是要付出代价的。
在这场圈地运动中，最引人注目的除了我所在的珠江地产的激进扩张之外就要数卓达大学城的违规圈地事件了。
2000年11月16—19日在中国国际展览中心举办的迁喜房博会上，来自河北的卓达集团进入人们的视野，其超大规模、大手笔引起了各界人士注意。不久后，“卓达大学城”属违法项目的报道见诸报端，引起一片哗然。其宣传资料曾宣称：第一、占地面积最大，占有1122平方米的展览面积。第二、投入最大，斥千万巨资宣传，组织，筹划此次展会并提供包括别墅，公寓等大奖，总价值达到400余万元。第三、展示招商项目最多，卓达集团分别展现其北京卓达、三亚卓达、河北卓达、呼盟卓达的实业。项目群多达30余个，行业涉及房地产开发，教育投资，旅游，商贸，服装加工，文化诸多领域。第四、概念最新，首次推出跨区域性房地产概念，常规房地产具有很强的地域性，而卓达集团的项目群贯穿南北，销售遍及全国，提供异地置业，营造家园的机会。倡导生活，工作在北京，休闲度假在呼盟，在三亚。其次，推出21世纪“5＋2”的生活方式，推崇工作在城里，生活在郊区的生活新时尚。其三，提倡高尚的生活品质，在三亚，北京，河北卓达集团相继建造院士园，与院士共同生活，提高素质，发展事业，创造真正的高尚社区。第四、享受真正的完美生活。在三亚您将呼吸着负氧离子8倍于北京的新鲜空气，享受着阳光的沐浴和椰汁的营养，大海的波涛；在呼盟，您将感受草原绿色和冰雪的纯洁。第五、商业机会最多。在招商展示的30个项目群中，每个项目群都将延伸出无数的商业机会，把握先机，创造未来等等。
如此热闹确实很有吸引力，但热闹背后的现实令人大跌眼镜。
这个位于北京市昌平区马池口西南的一个万亩超大社区——“卓达大学城”，以其宏大场面，唱了一台招商、销售的“大戏”，着实吸引了不少参观者和买家。
与以往的商品房别墅卖法不同，该项目的销售人员称，其别墅、四合院可以拥有“私家超大花园”，其花园大小可以依购房人的意愿以“亩”为单位花钱购买，从一亩园到十亩园，甚至百亩园，虽名为学者、院士、将军之家，但买房人不需有相关专业资格、军籍等身份证明，给钱就卖。其园内可以建造豪华泳池、私家网球场、跑马场等。
在土地资源宝贵的北京，自1995年起，由于对开发高档别墅土地的限制规定，5年来已经严格限制批准新开别墅用地，当时能够有如此大土地面积的私家住宅实为少见。该项目一推出便吸引了不少有意要圆别墅梦的购房人。在既无规划，又没有国有土地出让手续的情况下，人们也向开发商提出，该项目是否得到政府的批准、是否有规划、是否能拿到北京市的产权等问题。在该项目的销售人员对外做出了种种动听的承诺之后房子卖得很火。
北京市房地产局征地处的有关人士曾评论说，那几年北京的房地产市场趋热，有不少开发企业纷纷在寻找新的土地资源，但还没有见到像卓达公司这样如此疯狂圈地的。
该项目试图采用先上车后补票的超常规的打法进行运作。此开发商当时的做法是，先把房子按国有土地的价格卖出去，把土地圈下来，等购房人都住进去时，各项手续也基本上办好了，自然会拿到市里的产权证。其销售处的人还说，尽管购房人要等三年拿到市产权，但在承担这份风险的同时也多住了三年房子，等于得到了73年产权，并不吃亏。其实这个项目当时所占的土地属于乡产权，土地征用手续还没办，便大规模地、堂而皇之地开始销售，而且房子已经盖起来卖出去了，还承诺给予市产权。其实当时这么搞的不止卓达一家，任何市场都有一个规范的过程，在北京周边郊区县这种违规开发在有的地方比较普遍。后来出现的所谓“小产权房”问题逐渐严峻之后就引起了国家的重视，政府的监管力度也不断加强。
卓达大学城项目后来被认定为非法项目，在市政府责令其停建期间，仍继续扩大建设规模，短时间内，从几百亩扩大到上万亩，已严重违反了国家的土地规划和城市规划，而且在项目准备期间，就大肆进行销售，给市场带来很坏的影响。
国务院和北京市为了加强土地管理，切实保护耕地，曾经在1995年和1997年，多次发文强调要严格控制征用耕地出让土地使用权。并明令禁止征用耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高级别墅区等高档房地产开发建设。卓达大学城事件也促使北京市政府做出决定，要对1999年以后的违法用地项目进行清查处理。对1999年1月1日以后出现的，占地不符合土地利用总体规划，在非建设区内的建设项目都要一律拆除；对总体规划建设区内的违法建筑，将由政府全部没收、拍卖，从根本上刹住这股圈地风。
通过这件事政府还警示消费者购买违法房地产政府将不再宽容。90年代初，在北京市房地产市场初起阶段曾经出现过一些违规项目，政府考虑到当时由于法律法规不够完善，刚刚走入市场化的购房人尚缺乏对违规项目的鉴别力，因此，在1997年以前曾将包括亚北15个项目在内的部分违规项目作为历史遗留问题做了清查和经济处罚，为保护购房人的利益将项目保留了下来。1997年以后，国家的各项法规已经逐步得到完善，市场已步入成熟期，有关购房的各种宣传也已深入人心，但仍有少数购房人明知道有的项目是违法项目，却抱着有朝一日政府能给补办手续的侥幸心理冒险买房。对此，政府将不再宽容，政府对买违法房的购房人将不再负任何责任。购房人由于购买非法项目或因政府没收、拍卖造成的经济损失只能与开发商讨还或通过司法渠道来解决。
当然，很多人还是心存侥幸，认为政府在这方面不会动真格，直到后来影响力更大的天涯名流别墅事件，很多人才开始警醒，开发商和消费者的法治意识也随之提升了一个高度。
“45幢总价值5000万元欧式别墅，一夜之间被夷为平地成为一片废墟”。当我还在日思夜想如何买到更好的地，如何盖出更漂亮的楼时，我被这样的一条新闻吓了一跳。事件发生在北京市海淀区上庄乡河北村稻香湖畔。据规划部门说，拆除别墅的原因一是占用耕地，二是没有审批手续，拆除后原别墅区将用于永久性绿地建设。
这一事件给当时的圈地热中的违规行为敲响了警钟，很多人至今仍记忆犹新。那块地方我后来还去过几次，每次去眼前都能浮现起那些别墅变成瓦砾堆的情景。
被拆除的这片别墅名为天涯名流别墅，资料上说其共45幢，占地面积40余亩。名流别墅的建筑现在看来可能并不十分先进，但其地处稻香湖畔的优越地理位置使其具有了独特性卖点，北京弥足珍贵的秀丽水乡风景让很多买主争着掏了腰包。
然而，就在业主们即将享受别墅的高品质生活时，却做梦也没有想到，一切美好的想象将在尘土飞扬中随着瓦砾一起破灭。2001年4月的一天，海淀区规划局以占用耕地和未办理审批手续为由申请法院动用了近20台建筑机器用了近三天时间强行拆除了这一片看上去挺美的别墅区。眼睁睁地看着多年的血汗钱眨眼间化为乌有，业主们欲哭无泪……
海淀区规划局把名流别墅认定为违章建筑，下达拆除通知后，业主们纷纷向有关部门申诉，但最终回天无力。他们觉得最大的委屈就是在买房时是相信政府才买的房，到头来却又被政府拆除，这样的结果不应由他们来承担。申诉无果，他们只好分别向海淀区法院提起民事诉讼，要求上庄乡政府和天涯天集团一并返还房款和相应的利息。其实在那个年代，大家早就习惯了认红章，认为只要是有政府的红章就一定万事大吉，就可以无视相关法律法规，就可以特事特办。
据媒体报道，上庄乡人民政府将这一别墅区作为招商引资的项目，于1998年6月18日委托给天涯天集团开发建设。而事实上天涯天集团的经营范围中根本就没有房地产项目。随后天涯天集团与西郊农场四分场、河北村农工商合作社签订了土地使用合同，双方约定使用期70年，甲方河北村农工商合作社根据乙方天涯天集团要求，分期分批办理由乡级人民政府主管部门核发的建设工程许可证、房屋产权证、土地使用证等相关合法有效证件及建房必备的有关手续。上庄乡人民政府土地规划科不仅在该合同的落款处盖章，还和上述两单位共同为天涯天集团开具了土地使用证明，明确天涯天集团有权将该土地、房屋出租、出售、抵押等。
后来，海淀区上庄乡人民政府土地规划科原科长被司法机关依法拘留了。
事件已经远去了，但很多人都难以忘怀。现在稻香湖以及上庄水库附近已经成了市民郊游的好去处，故地重游时人们还时常能回想起天涯名流别墅当年的气派。然而气派归气派，最终也能改变被拆除的命运。当年很多人都认为这别墅肯定拆不掉，认为有关部门的想法一定是想尽量减少损失，只要采取补救措施，惩罚有关的责任人就算完了。时过境迁，很多人都会感叹当时有关部门的果断，可能有关部门感觉到了事态的紧迫性，在愈演愈烈的圈地运动中，如果对此手软就是对违规占地的纵容，有媒体的话说就是，“不拆不足以整顿建筑市场秩序”。
这种方式产生的结果就是看起来拆除的处理方式可能会造成更大的直接损失，但就整个社会来说，这种威慑是必不可少的。这种损失也是一种合理的成本，不然就会使得很多人产生侥幸的心理，认为生米煮成熟饭别人就奈何不了。这样就是对社会规则的一种破坏和伤害。当时类似这样的违章建筑其实还有很多，也正是因为这样，政府才不得不动了真格下了猛药。
这一事件最终通过司法程序得以解决，法院判决天涯天集团和上庄乡政府承担连带赔偿责任，而对业主提出的赔偿其房款利息的请求，因法院认定业主方也存在过错，故未支持。
事件已经尘埃落定，但那些遗憾和闹心肯定要需要相当长的时间才能消除。从这件事也可以更加明确一点：市场经济要健康快速发展，法治意识和法制保障业必须跟上。这件事本是最近十多年楼市发展中的不和谐之音，但起到的作用确实很深刻。让人不得不再度回顾。
我另外还想起了冯仑的那本《野蛮生长》。这个书名取得有趣。其中就有一层含义是从细微处着手，从大历史的角度着眼，用案例式方法展现过去二、三十年的中国民营企业原生态，以及中国社会商业制度演进的轨迹。与成熟的西方资本主义文明比较，中国在破与立之间摸索前进。对于民营企业家，和同样也管理着重要社会资源的职业经理人，国内不够健全完善的制度以及公平性缺失的商业环境不仅提供了稍纵即逝的经济机会，也更是遍地荆棘，危机四伏，有一些野蛮味道的丛林和沼泽。
过去十余年前的中国，是一个商业价值回归过度的社会，人们拼命地“圈地”、“圈钱”，不放过每一个稍纵即逝的政策改革实验所带来的创造超额利润的“制度机会”。一百年前的美国，没有反垄断法，因而有了洛克菲勒，卡耐基，摩根和梅隆，他们也以冒险精神和商业远见而垄断了重要的行业，大赚特赚了一把，结果是千夫所指，“原罪”深重。中国这二十年来，政府控制着战略资源和行业，民间没有机会染指也没有这些“原罪”。而有些民营企业家选择了与作为第一生产资料的土地相关的产业，选择了关系社会稳定，事关国家民生的房地产行业，靠“开拓”蛮荒之地产而“野蛮生长”，一不留神却硕果累累，并且集中了相当可观的资本和社会资源，自然成为了中国式“原罪”的承担者。而且在社会上形成了一个扎实的“有恒产”的新阶层，城市居民有了自己的恒产——房子，“有恒产者有恒心”，也许这也是中国商界从野蛮走向文明的台阶吧。
我们有理由相信，在未来的岁月里，中国正在给更多的安分守己之辈，遵纪守法之人群提供着相对明晰、稳定和公平的商业制度和法律体系以及人身和财产的保障，也许新一代的地产商和其他行业的企业家们都可以少一点江湖味和赌徒心理，平心静气、心无旁骛地凭商业智慧和商战技能创业，累积光明正大的财富，建立长期稳定经营的预期，享受阳光下的“文明生长”。
冯仑创业时的“皮包公司”已经基本上绝迹了，王石的“不行贿”也将成为一种朴素而自然的道德观念，不必再被社会奉为商业伦理的范例。在那种不行贿办不成事，也就是不犯法做不了生意那样的环境下求生长，也许不野蛮不行。但野蛮生长的原罪和代价是不会那么轻易消失的，注定要有人去承担。很庆幸，在这一路走来，我没有违背一个文人的自持。我无愧于心，走得虽不算很轻松，但安心、踏实。
我相信，未来的中国，将会逐渐呈现出一个以人为本的大格局。正直，诚信和有才智的人将影响和主导中国发展的大趋势。在社会的演进中，中国会更加开明，开放，公平。我们的地产业也将更加阳光和健康，让安居乐业的人更幸福。
