房地产市场的促销手段一直是层出不穷，花样翻新，到如今大家都已司空见惯，而在02、03年之际很多人还觉得新鲜，为楼盘注入文化内涵的各类公关活动在北京地产圈也开始盛行，很多楼盘搞起了“艺术节”，还有面向客户的“运动会”，也有很多歌舞升平的文艺晚会，有的费些心思搞什么“艺术品茗会”、“烛光晚会”、“热带风情水果节”，还有风靡一时的人体彩绘，为了吸引有能力买单的潜在消费者，还有些楼盘和一些奢侈品联合搞活动，诸如“宝马奔驰车主联谊会”等，社会资源随楼市的繁荣而互动，在一定程度上也为房地产营销提供了新的途径。
富力进北京还不久，很多人对富力还一无所知，所以推广活动是必不可少的。结合富力的品牌形象及富力城的产品定位，我想我们的起点应该高些，仅靠一般性的市场推广是不够的，我们的活动层次要高，社会关注度才能大。从富力32亿拿地始，富力就开始成为一个热点话题，为了让热度延续，或者说让热点更热，我萌生了“请各路英雄聚富力，论地产风云”的念头。
武侠中有华山论剑，各路英豪集聚一堂，论剑比武，共商武林大事，是为武林盛会。我进入富力不久就想，何不把地产圈里这些大腕们请来，也论一论，一则聚敛人气，二来为富力城的发展把脉、献策。而且，我感觉到在发展商、业主和社会之间需要一个交流的平台，大家需要这么一个平台，能够在这个平台上各抒己见，也可以争论。房子属于大宗商品，寄托着人们的许多情结，居住的舒适度应当是发展商追求的方向，但具体表现在细节上就需要融合业主、专家、同行等各方面的意见。我于是就想搞一个论坛，目的就在于促进项目推广的同时弘扬城市居住文化、探索城市居住文明发展新方向。
有此动议之后我就付诸实施，活动被我命名为“富力新论坛”，并手书了一扁，在历次的活动中悬挂。2002年11月活动得以启动，邀请了冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟，共同探讨北京未来楼市发展的趋势、地产品牌的塑造等问题。
我们特意将首次亮相的地点选在了颇有历史韵味的乐家四合院内，几位老总身着唐装，指点楼市，谈笑风生。
主持人称，把几位老总请来，讲一讲房地产操作，为富力城项目号号脉。
潘石屹说，富力给我们每人发了一件衣服，让我们来讲讲……
其实“富力新论坛”这种形式只是项目推广方案里面的一项工作。一个房地产项目从买地、设计、推出、卖房子到把钱收回来，有一个重要的推广方案，方案有一条大的主线，富力新论坛只是这个大纲里面活动的一项。但活动本身旨在弘扬城市居住文化、探索城市居住文明，一系列专题活动将邀请业内外知名人士，以中国楼市风云和北京楼市文化为背景，对每次论坛提出的主题做较深层次的探讨，致力于打造北京楼市文化的先锋阵地。这将是一个全新的楼市研究阵地：没有权威，只有实践；没有武断，只有探讨。
第一次探讨的话题有以下四个方面：１．北京地产市场明年的发展形势；２．地产开发与品牌文化塑造有无必然联系；３．土地拍卖对地产开发的利弊影响；４．ＣＢＤ与泛ＣＢＤ住宅发展趋势。
我一向热衷企业的文化建设和品牌打造，这也算是我进入富力以后的文化首役吧。在11月30日这样一个暖阳的日子，邀请SOHO中国有限公司联席董事长潘石屹、万通集团董事局主席冯仑、今典集团董事长张宝全、北京世纪朝阳房地产开发有限公司董事长曾伟，一起开讲。
由于这五个人都在海南工作过，冯和潘在海南万通，曾伟曾和我在海南省人民政府办公厅第一秘书处，张宝全在海南船务，这次会面就媒体评论说，决然不同于在各种官方和媒体组办的活动中“赶场子”，而是借“争鸣居住文化”的幌子，行“海南五兄弟”趁机叙旧之实。
在论坛中我介绍了富力城的一些基本情况，谈到地块时，我跟老潘开玩笑说，由于招投标的各项指标规定，容积率不可能提高。如果容积率提高的话，潘总早把这块地拿走了。拍这块地的时候，潘总志在必得。
大家对我从珠江到富力之后的感受也很关心，我认为珠江和富力最大的区别，主要在分层次管理上不太一样。珠江内部管理是项目公司制，每一个项目成立一个项目公司，上面成立一个投资委员会，投资委员会下设四个中心：财务中心、规划工程中心、销售推广中心、物资供应中心，管得比较细，用人成本上可能稍微高一点。富力是中央集权，不管几个项目，富力在北京有四个项目，比如工程部、销售策划部各个职能部门直接管到底。
在论坛上我们没有做一些固定题目的讨论，大家思维都比较开放，但也常常会妙语连珠，迸出些思想火花。
“万科是培养经理人的企业，万通是培养老板的企业。”冯仑称，这句话像天上掉下来流星雨。
万通在北京地产界出了好几位有名气的老板，企业界的员工都出去当老板了，是万通管理体制刻意安排的企业文化？既然大家关心，冯主席的答案是，万通有三种可能，制度不好人跑了，提供太大的空间，老谋深算蓄意安排。
潘石屹笑言，万通最早的根源跟企业文化有关系，岁数比较大的冯仑在六个人里面是天然的领袖，他跟着冯主席前一两年时间在后面拎包。赚钱不赚钱基本上不要紧，走不走好中国知识青年报国道路是大问题。
冯仑还有一套人事哲学：外面诱惑多的时候，人出去容易见到钱；如果外面没有诱惑，市场填满了空当，必须排队才有成果，心就定了，出去排队还不如在这儿排队。在中国市场转型时，有很多企业员工陆陆续续出去折腾，这是市场经济天然的选择。中国10年前没有专门的MBA教育，国有企业10年前不研究生意，洋人企业、土人的民营企业变成自学MBA的课堂，学完了以后就出去折腾。根子都是改革开放，长出来的杈子都是企业，杈子在一起是偶然性，分开是必然性。
论坛上有记者提出城市规划的话题，老潘说打小就做过总规划师的梦，他建议二环里面干脆别建住宅了，越到中心拆迁的密度也很大，成本就很高，离中南海和故宫又很近，整个高度是有一个限制，学者和专家认为破坏古都风貌。潘的想法是二环内按照现有的水平停下来，在周围区域之间开发，防止一个城市机体病变。城市规划非常人为，有一个很强的意志建一个什么东西，这个意志越强，对城市带来的越是灾难。
潘石屹在1998年跟一个记者发生了一次强烈的辩论，说1998年房地产市场有好日子，至少还有４年，结果记者死活不相信。北京房地产市场是繁华了４年时间。当时，潘的根据是1997年底中央银行出了一个鼓励房地产按揭贷款的信贷政策，把整个需求量放大了。原来有20万根本不想购买房子，因为有中国银行鼓励按揭政策，可以买100万的房子。到今天，房地产按揭政策对北京房地产市场需求的影响，已经非常小了。
到了这个点上，有人说有泡沫，有人说没有泡沫，潘认为在中国没有完全市场化情况下，还得有一项政策，这项政策要配合四年的时间，富力这１４７万平方米就能够消化得了。如果是这个政策不配套，成交量大幅度往下跌，就是持平也有好多房地产公司破产。这项政策是什么政策呢？就是二手房政策，真正把二手房市场建立起来。
北京的存量房是2亿平方米，如果把这2亿平方米的房子投入到市场里，有好多今天住50平方米，只有20万存款的人，从来不想着购买房子，因为有了二手房市场，他的二手房是在西边，在东边上班，可以马上转让出去，二手房转让的钱，和口袋里面的存款可以在东边买上一个面积更大的房子，可能就成为富力的客户。如果北京２亿平方米存量，每年是10%进入二手房市场，意味着有2000万平数量非常大方米。
最后，潘石屹断言，二手房市场和交易配套场所迟迟不建立，北京房地产已经发展到一个平稳点上。跟在座的房地产商的贪婪、预期来比，会出现泡沫。
张宝全认为，从CBD总的状况来看，是泛CBD包围CBD。在三环沿线供应量非常大，竞争态势应非常明显，随着市场的成熟，北京在建房过程当中，无论从资源环境、、实际水平、材料，同质化迅速到来，竞争核心还是性价比。
产品之间针对的人群有所不同，老潘针对的人群、富力城的客户和张宝全的“苹果”有所差异。从户型面积上有所不同，每一家可能都会在自己长处上做文章，以前有人问张总，又做经典花园，又做经济适用房，又做一个黑乎乎的空间蒙太奇，到底擅长做什么，品牌是什么？张觉得我们的品牌是性价比，这是我们在市场生存和发展最重要的一点，这一点也是我们所有发展商关注的。
游戏时代已经快基本结束了，剩下就是一个很真实的市场，一个很真实的消费者，所面对的也必须是很真实的产品和真实的发展商。
张宝全还认为富力城在这方面也有一定的优势，我们的开发方式，就是集团作战，基本把开发、建设、装饰等，甚至于把设计和监理都归在这里面，在北京像这样很好。
随着市场的发展，或者深化，成熟，它的重要标准就是分工越来越细。针对市场初期，市场环境不是很好，保障最关键就在于把时间成本和集成成本做了非常有效的降低。这种有效的降低给你带来的结果就是性价比。
大家后来讨论到房地产，曾伟重点谈了谈到底是买期房好，还是买现房好，坦率地说从香港和南方来说，主要以现房为好，而北方以期房为好。
当然，爱期房与爱现房一样难。简单来说，作为期房一个好处是价格比较低，发展商低价入市，留了一个比较大的空间。第二期房选择余地比较大。今天是一个信息时代，速度是神，时间是鬼。每天随着科技进步，都有新产品出来，房子从征地到推出最快要两年时间，正常要三年时间，产品已经到时了。但期房只有品牌商能做。今天的香港的地产商五大品牌占了市场的８０％，而中国房地产企业实际上是春秋战国，还没有形成三国演义，谁都没有形成一个品牌效应。品牌就是信息的保证。在没有形成的时候，老百姓投诉发展商比较多。一个是质量问题，第二个就是延期交货。买期房面临很大的风险。
买现房第一价格肯定会上去，发展商财务成本也好，市场预期的利润也好，肯定不属于你，是属于其他人或者是发展商的。第二选择的余地很小。
在这种情况下如何应对市场，曾伟还是赞成期房。期房对于加快资金流转速度，对整个房地产业有好处，但是怎样用期房的价格，或者期房的优势来锁定现房的风险，最主要的就是入住。曾总他们采用入住购楼，“买得没有卖得精”，不管你找多少律师来，最后肯定开发商站在有利的位置。
买楼都不愿意打官司，推出入住供楼是一把双刃剑，发展商背负很大的责任和压力，就是一天不交房，业主的按揭一天帮他供下去，把发展商推到相对公平的游戏规则。这样可以加快购房人决策，提高成交率。
潘石屹比较幽默，在论坛上也不忘调侃一下张宝全，他半开玩笑地说，“张总花两百万征集社区的案名，最后起了一个苹果，张总说我的主要竞争对手是富力，苹果只有北方产，在广州这边不产苹果，所以他起苹果案名主要是针对富力的。”
张宝全辟谣，说这次征名，确实影响比较大，参加的人太多，有人把电话给摔了，觉得叫苹果很土，让他想起来苹果园。但是广告的全文中，第一段讲天堂亚当和夏娃的故事。第二是树上和树下的智慧，有一个苹果掉在牛顿的脑袋上，他发现了地球的引力。第三个是不动声色的浪漫，对目标人群的隐喻，中国现在很矛盾的，多种价值观并存，生意人上午可能是小资，晚上就是小市民了。第四个是生长在ＣＢＤ的苹果。第五个标题是觉悟人群的价值观。
花这么大的动作，取这么一个简单的名字，他个人觉得是非常满意。在中国哲学里面讲得很清楚，越是简单的东西实际上越难。苹果看起来很简单，但是固然就是说我们不是从物质的层面看待它，比如说西方人看待它，为什么叫苹果牛仔裤，是从性感角度看的，觉得苹果长得像屁股，所以卖牛仔裤的时候为了强调性感，所以叫苹果牌。
宝全还讲道，10年以后也许公司会改名，但是苹果社区不会改，因为这个名字很简单，也很普通，任何人都可以接受，而且有助于形成这个小区所独有的文化。这也是他们性能价格比的一部分，宝全认为做项目除了物质层面以外，文化也是我们要关注的一点。
我当时接茬说，潘总的意思是张总这个苹果送给富力吃，和富力进行竞争。现在是信息社会，广东虽然不产苹果，但是已经到了北京，所以认为苹果很好。
记者拿我们三个进行比较，推到ＣＢＤ三国演义的这种境地，这个问话比较毒。但是也说明了一个问题，在东三环和东四环之间确实项目很多，开车走一圈到处都是工地。但是有一点，潘总的建外SOHO已经20亿了，这块市场已经消化很多，张总的受众人群是不一样的，产品也是不一样的。最终，我想我们的房子都能卖出去。
张宝全认为富力和苹果是在这个地区是强有力的竞争对手，这是事实。品牌也好，性价比也好，富力公司跟他们确实有一定的相似。另外，从规划角度来看，产品定位应该也有一定的相似。这么大一个社区，完全不发生共融，或者不针对主流群体是不可能的。越是这样，我们越要认真对待。富力跟苹果发生竞争是一件好事情，无论媒体还是买房人，一个是可以推动房地产市场快速往前走，肯定好房子越来越多。性价比高，你会卖得快。
竞争是一个客观的事实，发展商不能回避。尤其是卖大盘的，面对的人群是主流人群，画一小块不现实。如果盘很小，搞得很另类，在社会阶层当中，可以发展觉悟类人群。
很多人已经习惯拿富力城和苹果来比较，他们还认为在这条街上会唱两台非常好的戏。
有记者放言，北京房地产出现个人的魅力和个人的时代应该到来了，从南德集团出来的人太厉害了。
冯仑作答，语言的力量是非常强大的，怎么讲就会有什么东西。他说他在南德集团待过两年，一个唯一秘诀就是学好才能活下去，受用一生。通过看到很多人和事，包括遇到一些挫折，印象最深就是做企业得务实，另外得学好。
冯仑还说他觉得南派、北派没有什么差别。为什么呢？所有的生意人是全世界跑的，世界上有两种人发疯一样跑，第一种是为精神，传教士。第二种是为物质，商人，犄角旮旯到处都有。比如珠江在北京做事，也在广东做事，万科在全国都做。所以地域文化在万科内部并不特别被研究，而他们是相信共同的东西。按照一个共同的东西规划，做产品和销售，也很成功。
有人问了我南派开发商和北派开发商，在经营理念上有什么不同？我认为，南北开发商实际上是一回事。如果有不同的话，大概有两点：第一是区域不同，第二是观念不同。过去在南方做项目，楼体、间距、采光、通风、外立面，跟北京设计规范、施工规范不一样，可能是区域所造成的。到北京以后，一定把南方和北方结合起来做，才有生命力。
论坛活动一经报道获得了很高的关注度。外界还把这次论坛叫做“海南五兄弟论道”。
后来我把“富力新论坛”办成了我们的一个品牌活动，并经常性地举办下去。这一次我们探讨了北京未来楼市发展的趋势、地产品牌的塑造等问题。
第二次是2003年3月，我们的售楼中心建起来了，我们的房子开始正常销售。我们邀请舒乙、陈忠实、周国平、刘恒、周明等著名作家举办了第二次论坛，主要是从文化层面探讨房地产的发展趋势。记得后来还出了个插曲，《北京晚报》用大幅跨版对此次活动作了详细报道，本拟题目是“大儒谈地产文化”，可能是校对时出了问题，大标题的“大儒”误写成了“大懦”，后来晚报还为此专门致歉。
第三次是2003年6月13日，我们的房子已经进入封顶期。我们邀请了几位有代表性的业主举办了论坛，让大家给我们提提意见，当时来的人有王喆、张羽冲、林海、方元、郑国臣，他们提出了许多问题，我们基本上当场就给出了答案，有些问题我们已经交到相关部门落实。
第四次是2003年6月20日，我们邀请了北京电视台、晚报、晨报、信报、京华时报、安家杂志、新地产杂志等几十家媒体的著名地产记者，大家探讨的话题非常广泛，大家也为富力城出了许多好的点子。
第五次是2003年6月27日，我们举办了专家论坛，这时非典刚过去，人们的生活又回到正常轨道上。我们邀请了中国建筑设计大师、北京清华大学教授、博导、高级规划师、北京市城市规划设计研究院副院长马良伟，教授级高级建筑师、国家住宅与居住环境工程中心副总建筑师开彦，高级风景园林师、中国风景园林规划设计研究中心总工程师端木山，《北京规划建设》杂志副总编辑李洵，北京东易和广告艺术有限公司策划总监孙海威，当时讨论的问题是健康住宅的概念。
第六次我们和《北京青年报·广厦时代》联合举办了地产高层论坛，邀请了北京青年报副社长李世恒、首创集团董事长刘晓光、天鸿集团常务副总田占雄、华远集团董事长任志强、建外SOHO董事长潘石屹、金地北京公司董事长陈长春、蓝堡国际公寓副总经理姚军。这时国家新贷款政策刚出台，大家讨论得也非常激烈。
后来还有一次我们邀请了京城五大报刊的主编在一个寺庙里探讨地产新形势，还曾邀请SOHO中国董事长潘石屹、银信投资董事长张民耕、加拿大LVC国际投资集团总裁魏建军、北京世纪华侨城实业有限公司总经理丁新等地产大腕一起走进清华大学，与清华学子零距离接触，亲口揭开房地产业的诸多谜底。
其实我们举办富力新论坛最简单的一个目的也是希望大家能够更多地了解富力城。如果大家能在完全知情的情况下选择了富力城，这才说明富力城的房子是真正符合需求的。
在每次论坛上，我都会说两句话，一是希望大家畅所欲言，把问题提得尖锐些；二是大家不要只说富力城，要把思维扩大，说说其他楼盘，说说京城楼市。我这样做的目的就是希望富力城真正能成为北京楼市的品牌，我们追求的并不是暂时的销售业绩，而是长久的发展趋势，也就是品牌的延续力。
后来这个活动还被延续到了富力业务所达的其他城市，都取得了显著的效果。我认为这不仅是一种营销方法，更是一种企业文化和商业文化的表现，毕竟商业是需要以文化为载体进行沟通的，房地产尤其如此。
