近几年，中国几乎人人都在谈房子。房地产，是国民经济事实上的支柱产业，但也“大而不能倒”地绑架了中国经济。它让一部分人暴富，也让一部分人返贫；让很多学者声名鹊起，也让很多官员颜面扫地；没有房子的人，盼着房价能尽快降下来以安家立业；有房子的人，希望房价能节节攀升而从中套利。未来中国经济如果真有“黑天鹅”出现，很可能是房地产泡沫的破灭。因此，一定要争取房地产市场的软着陆。可以借鉴政府治理通货膨胀的办法，建立城市基本房价指数和年度房价调控目标两个核心指数，对房地产进行宏观层面的调整。这样一来，既可保证房价不会大涨，也不会大跌，让房地产的投资保证一定规模与速度，从而最终实现软着陆。这个结果，无论对开发商、政府还是刚需买房者，算得上一个“多赢”的结果。
一、什么是房地产的软着陆
房价上涨过快是社会近年来持续关注的焦点。早在2010年，美国《新闻周刊》就认为当年世界十大危险之一，便是中国房地产市场崩盘，造成经济危机，从而引发全世界的经济危机。这种说法虽然有点哗众取宠，但如果没有随后中国政府一系列的调控政策出台，而任由房地产市场像两年前那样盲目走下去，甚至再涨一倍的话，到今天房地产市场恐怕早就崩盘了，中国经济也很可能已经“硬着陆”了。
到2012年，房价快速上涨的势头可以说基本得到控制，但是，房地产问题仍然是一个焦点问题。因为大家都知道，像全国大部分地区实行的限购令，以及陕西推出的限价令，这样最严格的调控措施，只是暂时冻结了房价，房地产市场要回归常态，要让大多数真正需要房子的人能够买得起房子，还有很长的路要走。
房地产如何才能软着陆？首先要回答什么是软着陆。当然，这是一个见仁见智的问题。我所定义的房地产软着陆有三条：第一，房价不再涨，最好一年内跌5%～10%左右，但不超过20%；第二，银行不出现大规模的房地产坏账；第三，房地产业投资还保持一定规模。以此观之，到2012年10月份为止，房地产尚未软着陆，因为虽然有些地方，比如鄂尔多斯、温州等地的房地产泡沫在事实上已经破裂了，但是全国范围内的房价涨跌尚未达到软着陆的要求。
房地产在中国经济中的作用太重要了。加上建材、装修等直接与间接的行业，房地产在我国GDP中占了很大的比例。现在，全国房地产开发投资占固定资产投资总额的20%左右，占国内生产总值的10%左右。就增量来看，从房地产所拉动的其他行业来看，从其带给地方政府的收入来看，房地产已成为拉动国内需求的最重要组成部分之一。这么大规模产业的崩盘对整个经济的影响之大，不可低估。
在中国房地产市场上，已经形成了强大的既得利益群体，按照他们的获益多少，至少包括地方政府（土地财政）、中央政府（房地产业对整个国民经济的拉动作用）、房地产商、投机和投资者。这样的利益博弈之下，任何调控房价的措施都不能，也不敢把房价大跌作为目标；另一方面，高房价下的房地产对实体经济的挤出效应，高房价带来的经营和生活成本上升，高房价对民众消费的抑制，高房价对投机、对地方政府土地财政的变相鼓励，高房价对公平正义等科学发展观与和谐社会的挑战，都注定了中央政府必须要对高房价进行调控，调控的底线就是房价不能大涨，更不能暴涨。因此，一定要通过宏观调控避免房地产的硬着陆。
房地产软着陆，当然首先需要政府对房地产进行调控，这本身也是宏观调控的一种。现在的问题不是是否要调控的问题，而是如何调控的问题。房地产调控的“基本功”，包括两项内容：一是“周期性调整”，房地产的泡沫要一点一点挤出；二是“结构性调整”，要提供适合各个阶层的人购买的房屋，不能长期脱离内需市场购买力的基准点。
为此，要采取“紧需求，增供给，严信贷，宽并购”的应对措施。紧需求，就是要控制投机性包括投资性的需求。这里关键的抓手就是严格执行二套房的信贷制度。从国际经验来看，房地产泡沫与破裂对整个经济社会的破坏，主要反映在对银行体系的冲击上。在泡沫形成时，会吸引大量的银行贷款，挤压了银行对其他实体经济的融资能力。特别是在泡沫破裂时，大量的坏账集中在银行，银行的破产或极度困难，又通过大幅减少贷款把整个经济社会拖下水。因此，建立一个银行与房地产大起大落的防火墙是房地产调控的最核心部分。有必要时甚至可以再略为提高二套房的门槛，向市场送出清晰的信号。当前的问题不是没有二套房贷款制度，而是有制度不能严格执行。银监会还应该多派督查小组下去抽查，对那些没有严格执行二套房规定的银行与工作人员，对那些骗贷的要严肃处理。只要严格执行了二套房制度，对于银行来说，发放住房抵押的风险就不大。
增供给，指的是要采取措施，不但要防止开发商圈地，还要防止地方政府捂地。房地产调控之所以如此之难，如此低效，根本的问题在于目前房地产收益的分配机制使得地方政府成了房地产泡沫的最大受益者。他们会用手中的公权力不断地与中央政府、房地产商、购房者博弈。在不断有“地王”出现的情况下，地方政府供地越少，收入反而越高。住房问题不仅是一个经济问题，更是一个社会问题。因此要做分类管理，在政策上要坚持“高端有市场，低端有保障”的方针，各地要严格执行廉租房、低价房的开发规划，对没有完成规划的地方政府要问责。对开发低价房不断出现流标的城市，应鼓励国有房地产商入场。各地政府应该制定大规模的应急计划，一旦房地产投资出现大幅下降的征兆，低价房的开发规模要能够迅速扩大。在房地产价格下降，商品房开发商不愿投资时，加大政府的低价房投资就可以增加房地产投资，创造建筑工人的就业，支持建材市场，保证经济增长，从而达到房地产软着陆的第三条标准。
严信贷，指的是在房地产市场出现逆转时，要严防出现大规模银行坏账。如上文所说，只要银行保持健康状态，即使出现房地产危机，影响也不会太大，时间也不会太长。严信贷首先要严格对房地产商的信贷。当前特别是要防止直接或变相利用银行贷款高价买地的现象。也要防止开发商用银行贷款来捂房不卖。同时，要防止出现房价下跌时，一些人恶意逃避住房抵押贷款，即曾经出现过的“退房潮”现象。要趁着现在房价还没下跌时，赶紧设计出一套机制来，使银行有权力冻结恶意逃避住房抵押贷款的人在中国银行系统中的资金，让那些恶意逃债的人付出很高成本，使他们知难而退。
宽并购，指的是一旦房地产价格下降，就会有一批开发商，特别是小开发商资金撑不住了。所以要尽快建立一套灵活的机制，让有问题的开发商能够迅速重组，让那些有资金的大开发商并购小开发商。这样即使是个别开发商出了问题，也不会影响到整个市场，影响到开发项目本身的进度。
当然房地产能否软着陆，要由很多很多的因素来决定，而且让房地产恰到好处地软着陆十分不易。美国的小布什与奥巴马政府、迪拜政府、希腊政府、日本政府当时也不是没有试过软着陆的方式，但都失败了，都成了硬着陆。我们这次能不能让房地产软着陆，关系到中国会不会出现经济危机，关系到未来中国能不能保持一个长期可持续增长的大问题。因此，不管有多难，一定要努力去做。改革30年来，我们经过了无数的急流险滩。相信这一次也能逢凶化吉，使中国经济更上一层楼。
二、用调控通胀的方式，间接调控房价指数
中国房地产未来的走向如何？现在谁也说不准。在一些城市，房地产，特别是二手房交易活跃，价格也在缓慢上涨。过去几年房地产调控的历史显示，由于房地产与房地产相关产业在GDP增长中的重要作用，特别是地方政府的财政收入与房地产高度挂钩，房地产业的紧缩会对经济增长产生较大的影响。而一旦GDP有下滑的趋势，利益相关的部门与地方政府就会重新动用各种政策，把房价再推上去。几次的反复，老百姓都已经成了惊弓之鸟，一旦房价又有上涨的可能，新一轮的抢购又会开始了。从过去几年的历史来看，这种反弹往往会把房价抬上一个新的台阶。
房地产问题关系到千家万户，是民生中最重要的问题。20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，至今还未缓解的国际金融危机，究其根本原因，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。要防止未来中国经济陷入严重危机，保证国家长治久安，就应该探索一套根本的机制来防止房地产泡沫与崩盘的出现。
我认为，可以考虑用调控通胀的机制建立一套对房价的宏观调控体系。
1.为什么政府要干预房价
房地产也是市场经济中的一部分，应该由市场供需关系来决定，为什么要政府来调控房价呢？这里面的道理与为什么政府要调控物价是一样的。本来物价也应该是由市场来决定的，为什么全世界各国政府都有反通货膨胀的干预措施呢？这是因为它直接关系到每一个家庭的基本生存，关系到宏观经济稳定，关系到社会的安定。因此，凡是用来解释政府为什么要调控通胀的理由，原则上都适用于调控房价。
政府对物价的管理，重点不是在具体地干涉每一种商品的价格，而是在宏观层面上，盯住物价指数，通过货币政策与财政政策等宏观政策来打压通货膨胀。同样，政府对房价的调控，也应该更多地在宏观的层面上，看整体的房价水平是否过高，而不应该过多地去调控具体的土地、房型等微观层面的问题。
为什么要用调控物价的机制来调控房价呢？这是因为政府对物价的调控基本上是有效的。针对通货膨胀的宏观调控，有很透明的年度目标。当通胀超过政府的年度目标时，如3%，有关部门就要开始行动，该提息的提息，该收流动性的收流动性。全社会也知道这时政府要出手了，就会自觉与不自觉地加以配合。在对物价的调控中，也不排除微观措施，如抓菜篮子工程，抓母猪存栏数等。在必要的情况下，也有整体物价管制。
但是，对通胀的调控基本上还是以宏观手段为主的。有一个明确的宏观目标，什么时候出手，出拳多重，什么时候该停手，不但政府有关部门清楚，全社会也都很清楚。
过去我们对房地产的调控却缺乏一个明确的目标。调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？是保证结婚前都能买到房，还是40岁以后都买房？目标很不清楚。当前对房地产调控，没有把主要的注意力放在宏观的价格水平上，而是把重点放在具体的微观层面上，各种措施五花八门，效果不佳。因此，近年来我们对房地产的调控总体上来说是不成功的。
2.为什么各国对房地产的调控都是失败的
事实上，不仅是中国，应该说世界上大多数的政府对房地产的调控都是失败的。不然的话美国这次也不会栽这么大的一个跟头。日本也不会因此导致出现20年经济低迷的现象。英国、爱尔兰、希腊、卡塔尔等很多国家目前还在因房地产的崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次绊倒在房地产这同一块石头上，隔一段时间房地产危机就又来一次。
这种现象的出现是由于经济学理论的缺失，是宏观调控在内容、目标、手段上的缺失所造成的。长期以来，宏观经济学理论对房地产这个举足轻重的支柱产业没有给予应有的关注。对房价的调控没有系统地进入宏观经济学研究的范围里。在价格指数中，仅包括了租金的变化。而在房地产泡沫形成的时候，出现房价飙升，租金反而回落的现象。因中央银行、财政部等宏观部门对房价监视不够，研究不够，只有当房地产出现大问题了才采取措施，但这时往往已经积重难返，只有崩盘一条路了。
经济理论上的缺陷在政府宏观管理中造成了极大的问题。几年前，在极度宽松的货币政策下，当时的美联储主席格林斯潘还在沾沾自喜，因为并没有造成美国的通货膨胀。对房价上升的忽视使他得出了宽松的货币政策并无风险的错误结论，终于酿成了大祸。日本央行在20世纪80年代后期为抵消“广场协议”后日元急剧升值的影响，向市场发放了大量的货币，造成了股市与楼市价格的泡沫。但日本央行仅盯住通货膨胀的指标，认为通胀不高，宏观风险不大，最后造成了日本房地产与股市的崩盘。
这次世界金融危机给全世界政府的一个重大教训是，宏观政策不能只盯着就业，只盯着通胀。以房地产价格为主的资产价格，也应该是宏观调控的重要指标。
房价的膨胀与房地产的崩盘对经济造成的危害，与通货膨胀一样，可以严重影响老百姓的基本生活方式，一样会置一国的经济，甚至全世界的经济于极大的危险之中。既然要用宏观手段来对付通货膨胀，为什么不应该把房价也纳入宏观调控的范围之内？既然对物价除使用微观层面的手段之外，还要在货币政策上，在财政政策等宏观层面上采取一系列的措施，为什么对房地产不能有宏观调控的措施？既然对物价水平有着非常明确的、精准的调控目标，为什么对房价不应该有类似的调控目标？既然我们要把通货膨胀扼杀在摇篮之中，一露头就多管齐下地实施打压，而对房价的攀升是如此之仁慈，不到形成一个巨大的泡沫，不到天怒人怨时不去动它？
人类对经济规律的认识是有一个过程的。1929年的大萧条，在经济学上催生了凯恩斯的宏观经济学，使政府理直气壮地去进行宏观管理。而在这之前，政府对市场的干预是被传统经济学所反对的。
同样，这次百年一遇的金融危机也应该使我们对经济学理论有新的认识，新的突破。在贸易全球化和资本在世界范围内快速流动的背景下，资产泡沫的危害越来越大，出现得越来越频繁，这也一定能催生出新的理论来。我认为，把房地产价格等资产价格纳入宏观经济与宏观调控的范围内，很可能是今后宏观经济学发展的一个新的方向。
3.建立两个核心指数，用调通胀的方式来调房价指数
与调控通胀一样，要建立调控房地产的机制，首先就要构建一套科学的房价指标体系。如果没有一套由国家统计局定期发布的、权威的消费者物价指数，即CPI，就根本不可能实行对通货膨胀的管理。同样，对房地产也要建立起一套权威的、精确合理的房价指标体系。
这套体系首先是权威的。不能今天由统计局发一套指标，明天由建设部发一套，后天由发改委又发一套。这套数据应该是统一的，是宏观决策中唯一的参考指标。
更重要的是，这套数据应该是合理的与精确的。它是合理的，就是说它一定要反映出各地房地产价格的变化，特别是与基本民生联系特别紧密的那部分房地产价格的变化。它是精确的，就是说它要真实准确地反映这种变化，指标的设计要有很强的科学性，有理论支撑，要经得起学界的挑战。
那么，如何建立这样一套指标呢？
这个问题应该由一批统计学专家、配合房地产业的专家与宏观经济学家们经过认真研究后来回答。在本书中，我只提出几个原则，供专家们参考。
首先，这个指数不应该像CPI一样，把各种商品价格都包括在内。因为宏观层面调控的着眼点应该盯住与大众住房有关的中低档房地产，所以这一指标包括的只是100（或是90，或是120）平方米以下的，以普通老百姓基本住房为主的房地产价格。
其次，它应该不包括农民的房地产，因为这是一个完全不同的市场。一般乡镇的商品房地产价格也不应该算入。
再次，它也不应该包括那些不能及时上市的、没有正常交易的房地产，如廉租房或是限制交易的经济适用房、低价房等。因为这些房价被政策所限制，不是真实的市场价格，把它们算进去就可能低估了房地产价格的变化。
当然，别墅、高档公寓等也要排除在外。
我将这个指数称为城市基本房价指数。
当然，同时也应该建立高档房地产价格指数、乡镇房地产价格指数以及其他类别的房地产价格指数。但是从调控的角度来看，我们应该盯住的是城市基本房价指数。这个指数应该有全国性的，也有各省市的。
有了这样一个权威的城市基本房价指数，还要考虑建立另一个重要指标，我称之为年度房价调控目标。就如同对通货膨胀的调控一样，房价指数在这个目标之下，宏观层面的调控政策不启动。而当基本房价指数超过了这个目标，宏观层面的手段，甚至微观手段就要上了。
我建议：第一，这个目标的上限要略高于3%～4%的年度通胀目标。第二，这个上限目标要与城市居民的平均收入增长率挂钩。当收入增长较快时，年度房价调控上限目标可以定高一些，反之亦然。第三，这个目标不但应该有上限，也应该有下限。例如，当年度房价下降大于20%时，也应该有措施防止房地产崩盘。第四，这一年度目标应该仅与房价的变化有关，而跟当前房价的绝对值无关。也就是说，要承认历史，要承认不同城市房价的差别。这似乎对房价已经很高的几个大城市的居民不公平。但是，任何政策都要从实际出发，要有可操作性。世界上任何一个国家大城市的房价都比中小城市要高很多。这也是通过市场的力量来防止大城市发展过快的机制。
4.如何从宏观层面调控房价
有了基本房地产指标和上下限后，政府又应该如何调控呢？首先，这个调控应该是以宏观层面的措施为主，微观调控为辅。所谓宏观层面的调控，指的主要是与货币、财政政策有关的一些措施。例如，当城市基本房价指数高于年度房价调控目标时，与对付通货膨胀一样，可以采取减少货币发行量、提高房贷利率、减少房贷额度、减少财政对购买基本住房的税收优惠与补贴、增加土地供给、增加廉租房供给等措施。同样，如果城市基本房价指数低于年度房价调控下限目标时，应该放宽一些宏观调控的力度。
其次，由于房地产在地区之间不可移动的特点，如果基本房价上涨过快是全国性的，就应该采取全国性的财政与货币的调控措施。而如果基本房价过快上涨只是一些城市的个别现象，则调控就应该是针对这些城市的。可以考虑对这些城市的房贷额度、房贷利率、房贷条件，应该与其他城市有所不同，因为这个城市房地产的风险增大了。同样，对房价增长超过年度房价调控目标上限的城市，也要采取减少财政补贴等一些特别的财政措施。
最后，像应对通货膨胀一样，各个城市政府要守土有责。比如，某个地区的房价增长超过了年度房价调控目标，你就有责任采取措施来把房价压下来。我们现在的机制是推高房价，地方政府能够增加财政收入，是硬指标。而管理房价，则是一个软指标。只有建立了各级政府对基本房价的可测量、可报告、可检验的问责制时，地方政府才不会对房价起到推波助澜的作用。在货币与财政等宏观层面的调控效果不好的情况下，政府也可以采取一些微观措施，包括给一些开发商、对一些地盘上点“眼药”等。当然，这些针对个别开发商、个别楼盘的微观层面的措施，不到万不得已不要轻易使用，不然很容易产生腐败。
当然，这些措施实施后不排除一些地方政府失去了卖地的一笔高收入。但是，仅从地方政府的利益角度来看，房价的暴涨暴跌也会造成地方财政收入的大上大下，而城市建设需要的是一个长期稳定的投入。要从根本上改革靠卖地搞城市建设的模式已经成为社会的共识。有了对房价宏观层面调控的体系，中央政府解除了对房地产大起大落的后顾之忧，就可以腾出手来加快推进物业税、地方债等新政策，这才能保证地方政府的长期稳定收入。
有了这一套宏观调控机制，再配合对低收入人群、农民工等群体的保障性住房制度，就能保证房地产价格在一个可控的范围内波动，就能防止大的房地产泡沫产生与崩盘，使中国经济能避免出现几乎世界上所有快速发展国家中多次出现的危机。
总之，经过这次百年一遇的经济危机，现在是痛定思痛，做点事情的时候了。80多年前，美国经济大萧条诞生了凯恩斯的宏观经济学，催生了政府对市场经济理直气壮的宏观调控。而今天，历史也在呼唤着经济理论与政府宏观管理的一次新的革命。防范以房地产为核心的资产泡沫不断出现，很可能是这场革命的主要对象。中国这个当前受房地产泡沫威胁最大、又最不受传统经济理论约束，最不信邪、又最有宏观调控意愿与能力的国家，很可能成为这场革命的先行者。
三、对房地产进行宏观层面调控可实现“多赢”
上面我提出了对房价进行宏观调控，并借鉴调控通胀的方法，通过建立城市基本房价指数和年度房价调控目标这两个核心指数，进行量化调整。当然，调整的目标不是为了让房价大跌。因此，对房价宏观层面的调控不应该是单向的，而是既要反房地产的通胀，也要限制它的通缩。也就是说，应该同时设计一个房价容忍指标的下限。当年度房价下降过快，低于这个下限时，宏观层面的调控措施也应该出台。鉴于当前房地产价格已经偏高，在开始时，这个下限指标可以定得低一些。
这似乎对正恨不得房价跌一半的“蜗居”一族不公平。有了政府的托市，房价就可能跌不了这么多了。且不说房价会不会跌一半，房地产价格要是真的跌一半，恐怕中国经济就要陷入大危机之中。而如果中国经济走上了日本的老路，“蜗居”一族很可能连工作都保不住，就更没有买房子的能力了。因此，在当前的情况下，最好的是房地产的软着陆。而我们之所以要定一个房价容忍度的下限，就是要防止房地产硬着陆。
谁又能受益于这一套对房价的调控机制呢？
首先，这一套调控机制对广大的老百姓是大有好处的。对那些还没有房子的人来说，在最坏的情况下，房价的上涨也高不过个人收入的上涨（假定他能获得城市平均收入）。所以不担心房价会疯长，就不急于买房子，先租着，等有了能力时再买。以房产做投资的人也可以从容挑选。没有了这些被逼出来的购买力，仅有一些刚性的结婚用房等类似的需求是托不起房价大涨的。这时候值得担心的倒是房价的暴跌。但有了上述的房价下限保底指标，更可能出现的是房价在房价容忍指标的上限与下限之间波动。由于房价已经很高，开始时可能会在偏下限波动。对于已经有了房子的人来说，经过了短期的调整，房价还会保持每年的上涨，只要房价涨得比银行利息高一些，买房就比把钱放到银行里强。
对于房地产商来说，当然这样就失去了一个暴富的机会，但同时也避免了大崩盘的危险。在市场经济中，有了泡沫就一定会有泡沫破灭的时候，古今中外，没有例外。君不见当年抒发着“日本第一”万丈豪情的日本房地产商们，直到今天还没缓过气来。美国、英国、迪拜的房地产商们，还在悔不该当初进入这个行业。在一个有宏观价格调控的、稳定的、向上的房地产行业中，避免了价格的暴涨暴跌，大家都能赚到钱。这对房地产商们来说未必不是一件好事。
一个稳定发展的房地产对政府的好处自不待言。从经济层面来看，未来五到十年内对中国经济最大的威胁就在于资产泡沫崩盘后引发的金融与经济危机。从东亚各国发展的历史来看，至今还没有一个国家能够走出在经济快速发展中出现房地产泡沫与崩盘的这一宿命。要使中国经济不重蹈别的国家的覆辙，就要采取别的国家没有采取过的办法。一旦能把房地产这个龙头抓住了，股市的泡沫也翻不到天上去，其他的经济风险也都是小巫见大巫了。这样才能让中国经济走上一条长治久安的道路。
