可是,对于责骂他、讨厌他的人来说,又有几个人相信,任志强孜孜不倦地发言,不是在维护他所在阶层的利益,而是在守护整个社会的公平和正义呢?
2011年4月20日,任志强通过微博透露,他刚接到上级的免职通知,不再担任北京华远集团董事长一职。但这是退职,不是退休。因为他还是北京市政协委员,同时还是上市分公司华远地产董事长。退职后,任志强有可能如数拿到2011年600多万的年薪。当年他与华润分手后,欠的年薪扣税后也补发给他了。
2011年10月华远地产董事会换届,任志强说他可能继续连任董事长。不过,在我看来,即使老任不当这个董事长了,他也绝不会寂寞。他的时间更加自由,说话更加无忌惮了。我个人认为,保留老任的言说空间有着行业之外的象征意义。
地产商从什么时候起被妖魔化了?
可能有些对地产商恨之入骨的人,连这个设问本身都不同意。不是地产商从什么时候起被妖魔化,而是地产商本来就是妖魔。但在我看来,虽然这个世界可恶的事情实在很多,可恨的人也不少,但我不会认为中国哪个阶层是妖魔,地产商也不是。
在我有限的认知范畴内,有的地产商资质平庸,才识浅薄,只是幸运地踏进了地产这个暴富行业,否则最多做个小业主;有的地产商完全是仰仗权力关系而生存,离开了这些关系他就什么也不是;有的地产商骨子里就是个暴发户、土财主,根本不懂现代管理为何物,却狂妄到自认为无所不知,蛮横专制到自以为就是神明的化身;有的地产商表面上温和宽厚,骨子里却是伪善阴绵,自恋到自认为是一个能降雨露的造物主,需要所有人对他感恩戴德;有的地产商充分体会到了财富的魔力,便以为所有人都是冲着他的钱去的,以施舍、恩赐,甚至戏弄别人为快乐。但也确实有一批真正踏实做事、值得尊敬的地产商,是真正有思想、有社会责任感的企业家。
还是说任志强。2010年3月19日,阳光100在无锡举办了一次高峰论坛,任志强演讲完,照例被媒体拥到其他房间去采访。老任座位上有会议组织者发的两个小本子,工作人员正要帮着收拾,我说:“这本子老任应该不会要了,把他的包拿过去就可以了。”没想到,采访完,任志强问:“我的本子呢?”有人顺手将自己的一个本子递给他,老任说:“还有一个呢?”记得这么清楚。后来在饭桌上我跟他说:“传说你年薪几百万元,两个小本子你都要,真抠门儿。”老任说:“这两个本子挺好的,可以给我女儿画画用。”
不是妖魔并不等于不会被妖魔化。谁都知道,城管人员抄无证摊贩的三轮车,大多数时候只是在履行职责,但相对于弱势的小摊小贩而言,执法者的城管就会被公众涂抹上一层凶神恶煞的形象。地产商与城管没有可比性,但在被妖魔化这一点上有共同之处。
前面说,地产商的骂声,伴随这一阶层的崛起而生。地产商的崛起,是1998年房改以后的事。1992年、1993年的房地产热,也曾催生了一大批房地产开发企业,但由于他们是过热的产物,大多昙花一现,而当时商品房还只是小众的奢侈品,没有面向大众,所以不足以支撑一个群体的崛起。不过,地产商也并非1998年房改就迅速赢得恶名,即使到2000年,多数老百姓也没有接受商品房的概念,不知道住房商品化对自己的将来意味着什么,更无从恨起商品房的提供者。
地产商的妖魔化是一个渐进的过程。可以肯定的是,它是房价不断暴涨与民众巨大失落的产物。有些居民,收入增长缓慢,房价年年在涨,他发现自己永远也买不起房,怨恨顿生;有些居民,收入增长还比较快,但房价基数大,一涨就是几十万元,怎么也追不上,就像中国算是全世界GDP增长最快的国家之一,但要赶上美国的GDP总量,还得快速增长几十年才行,因此要对地产商产生不满。
老百姓的不满要表达,当然也可以针对房地产,但房地产是个物,你骂它,就像对墙壁大骂一样,虽然也可以解气,但还不够。转移到对物化的房地产开发企业是自然的,而转移到作为住房提供商的地产商(人)则是必然的。
很多老百姓也知道地产商是制度的产物,而制度是政府部门制定的,但他们对政府部门最多只是腹诽而已,怒火还是要针对地产商。转型期的社会,住房和房价并非居民不满的唯一来源,但它的价值量最高,必定是主要来源之一,而且老百姓会将对其他地方的怨怒也一并发泄到地产商身上。怨怒多了,妖魔化就水到渠成了。
地产商的妖魔化,还与我们时代的社会环境有关。我们所处的是一个什么样的社会环境?前面说了,这是个躁动、浮华的物质主义时代,这是个追求财富快速积累(追求速富)的时代,作为这个时代的象征符号,没有比地产商更合适的了。
有一位小地产商跟我说过这样一件事:某次饭局,当他把名片递给一个年轻女孩后,听到了后者一声低低的惊呼——开发商总经理!你可以想象他们以后的暧昧故事。这位小地产商说,名片引起的惊羡及暧昧,在他身上屡试不爽。也许他的话不无夸耀,但也不像是完全编造。
地产商的暧昧自然是与其财富杂糅在一起的。2010年,北京市公安局局长傅政华将京城多家著名的夜总会都停业整顿了,地产商们需要寻找新的消费空间。早年,有关“天上人间”、“夜宴”的故事,最早千金买笑的,是港台地产商,后来轮到了内地的地产商,而且价码蹿升,从几万元到几十万元。这种挥霍为地产商妖魔化提供了部分印证。
地产商的妖魔化还得有代言人。如果地产商都像合生创展老板朱孟依那样,低调做事,闷声发财,从不在媒体面前露面,社会公众无从知晓朱孟依是什么样的人,不清楚合生创展、珠江投资有几斤几两,除了“神秘”二字,很难燃起对地产商的其他感情波澜。假如地产商们都是这样的人,哪里谈得上什么妖魔化?
妖魔化需要载体。又是号称地产商只为富人盖房,又是宣称地产商没有暴利,又是坚称房价一直要上涨,任志强、潘石屹曝光多了,妖魔化就找到了现实的落脚点。不仅要有人的载体,还得有事件的载体。这个事关百年安居的行业,时不时闹点“楼脆脆”、“楼倒倒”的新闻,或者是强制拆迁,或者是改变规划,入住后还阻拦业主成立业委会,人民群众怎么可能不恨你?
有专家说,房地产和地产商的妖魔化是其成长时期的烦恼。按理说少年不知愁滋味,青春期才有烦恼,而年纪轻轻的商品房,从诞生之日起就烦恼不断,入行不久的地产商,成名之日就骂声不停。地产商的烦恼,是一个阶层与生俱来的烦恼。
为何不能把地产商都杀了?
按照激进分子的观点,被妖魔化的对象,真正的异端,是要被消灭肉身的。以此推之,许多人民买不起房,而任志强总是在鼓吹房价还要涨,这样的异类,不仅该揍,而且该“杀”。
可是,地产商恐怕是不能杀的,假如我们还想从市场上获得住房的话。人们恨地产商,绝不仅仅是因为他们宣称房价要上涨。幼稚小儿也知道,光是口头喊涨,房价是涨不上去的。地产商的可恨在于,他们说房价要涨,果然一直在涨;可气的是,他们涨了这么久这么高,还是不断有人来买房捧场。而且,不是上帝,也不是政府让地产商涨价,是地产商自己身体力行在涨价。
以北京富力城为例。2002年2月28日,富力地产以32亿元夺得北京广渠门东五厂用地,总占地面积48万平方米。一年后的2003年3月19日,这个名为“北京富力城”的项目开盘。时值“非典”肆虐,富力城打折后售价只有6000多元/平方米。潘石屹当时粗略计算以后说,这样卖房富力要亏本。6年后,富力城公馆区的二手房售价一度超过35000元/平方米,且涨势未已。
从每平方米6000多元,到超过25000元,大约涨了4倍。无论是北京、上海,还是广州、深圳,6年上涨4倍,这种涨幅不是最快的。但6年4倍这种涨速,在大城市具有相当的普遍性。
假设富力城的收官售价是26000多元/平方米,那么,与最早售价相比,每平方米上涨了约2万元。普通老百姓会认为,同样一幅地块,同一个地产商,每平方米售价增加了2万元,这不是暴利是什么?
与北京富力城隔两条马路的另一个大盘,合生创展于2001年拿地的珠江帝景,情况也相似,最初的售价与最新的售价之间差不多每平方米也增加了2万元。
万通控股董事长主席冯仑曾表示,地产商平均资产收益率达不到5%。而任志强则称,房地产行业年平均利润率只有8%左右,房地产上市公司的年均利润率也只有百分之十几。“不信你去查一查万科这几年的年报,它的利润率是多少?”
根据年报,2009年,万科营业收入4888亿元,净利润533亿元;同年,富力总营业额为182亿元,纯利为2921亿元。大家可以算一算它们的净利润率是多少。顺便说一下,富力地产有自己的建筑公司和设计院,整个产业链通吃,它们的利润率一般要高于其他同行。
我的数学从小就差,所以也没有能力调查清楚地产商的利润率。有一个报道称,2009年房地产上市公司的利润率超过30%,不知道是不是真实的,如果属实,这个问题应该由任志强来回答。我所了解的地产商,毛利润率最高的是潘石屹的SOHO中国,超过50%。
普通人关心的是,一个项目的售价6年上涨4倍,为什么它的年利润率不足20%?我的理解是,房地产项目开发周期少则两三年,多则七八年。一个项目总体看来是暴利的,但利润分摊6~8年,每年的利润率就没那么高了。
富力执行董事吕劲说:“一个楼盘,赚得最多的不是发展商(地产商),而是小业主(投资者)。购房者将最早售价与最后售价相减,就得出暴利的结论,但他们不会想到建材成本的上涨,装修成本的上涨,资金成本和财务成本的上涨。如果北京富力城一直不卖,捂到现在,早就赚翻了。”
我无意替地产商的暴利辩护。从社会平均利润率来考察,房地产开发行业当然是暴利行业。这个行业的“暴利”,有支撑它的经济、社会和消费基础。再仁慈、善良的地产商,他的项目单价能卖2万元/平方米,就绝不会只卖1万元/平方米——他宁愿拿这多卖的1万元去做慈善。
因为暴利,就要“把地产商都杀了”,至多是一种无奈情绪的宣泄。对地产商的怨恨,不可能导致这个阶层和房地产行业的消失。但我听到一种并非普通老百姓的说法:房价为什么这么高?就是因为房地产企业不是国有的。如果大部分房地产企业都是国有的,中央一声令下,房价就降下来了。
先说后一句,“中央一声令下,房价就降下来了”,实现这种可能性只有一个办法:回到计划经济时代。这个办法与“把地产商都杀了”的做法本质上是一样的,都是让我们重新回到没有市场化地产商的时代。
再说前一句,“如果大部分房地产企业都是国有的”,实现这种可能,有一个简单的办法,像20世纪50年代企业改造一样,对所有民营房地产企业强制实行国有化。有些极端民粹主义者可能想这么做,但代价十分高昂。
现实是,即使是国有地产商,也未必自动降价。2006年11月30日,北京首开集团下属的开发集团和北京城建下属的兴华地产以26亿元夺得广渠路36号地的时候,北京城建主要领导曾经公开宣称,他们的商品房售价不会超过9600元/平方米。但一年多以后,他们在这幅土地上开发的“首城国际”一期最低开盘价即为13500元/平方米,随后开盘价直接涨到每平方米18000元、2万多元。
想必你所在城市也是有国有地产商的,你是否发现,国有地产商就一定是低价售房,或自动降价?估计很少吧。除非是中央一声令下。
中央一声令下,房地产回到计划经济时代,这意味着什么?意味着我们又要排队等待实物分房,或者进一小步,排队买房,就像现在有些单位的公务员。不明白排队等待实物分房是什么情形的85后,可以问一问你们的父母或爷爷奶奶。简单来说,就是按照职务、级别、年龄(司龄)、学历、住房和人口情况进行打分排队。按此标准,普通人能在40岁以前分到一套房,就相当于今天的高铁速度了。
我承认自己是市场化的坚定拥护者。房地产是市场化程度最高的行业之一。没有市场化,就没有房地产的今天,同样也没有民营地产商的今天,包括潘石屹、冯仑等。这一切,全赖1998年6月部署的一场伟大改革。