明代酒楼戏楼的出现使得茶园演唱走向衰败，到了清代茶园又开始兴盛起来，因为茶园备有点心，供人消闲，少了酒楼的喧哗，多了几分清幽更加适合观赏戏曲演出，所以它逐步替代了酒楼戏楼的位置，成为专门戏曲表演的地方。
茶园建筑的整体结构为一座方形或长方形全封闭的大厅，厅中朝里面一面建成戏台，大厅的中央是一片空场，周围三面建二层楼廊，有上下楼梯。茶园靠灯光照明，所以要把灯笼悬挂起来。茶园在建筑上的奇特之处是把观众席和戏台都安排在一个整体封闭的空间里，尤其是对观众席的设计，更体现出古代能工巧匠高超的技艺。
茶园的戏台靠墙而建，设有一定高度的台基，呈伸出式，三面观。台基前部有四根角柱或四根明柱，与后柱一起支撑木制的天花，有些台板下面还埋有大瓮，天花和大瓮是供声音共鸣用的。
戏台朝向观众的三面设雕花矮栏杆，柱头雕莲花或狮头造型。台顶前方悬园名匾。
茶园观众座位按区域和舒适程度分等级，按等级收费。
茶园里最好的位置是官座，设在左右楼上靠近戏台的地方。每座之间用屏风隔开，类似包厢。官座按照和上下场门对应的方位分上下场门官座，以下场门官座为贵。
比官座低一等的座位是散座，设在楼下两边的楼廊之内。其后靠墙处还有高座。
池座是最普通的位子，在大厅的中间，戏台与楼廊之间的空地，摆有许多条桌，供百姓看戏用。伸出式戏台的两侧空地，称钓鱼台，也设条桌，由于靠上场门，声音嘈杂，是等级最低的座位。
